第一講 營業(yè)稅政策分析
一、國稅發(fā)［2003］16號：從2003年1月1日，外購的無形資產(chǎn)（土地使用稅）和不動產(chǎn)，對外銷售時，按售價扣除買價后的差額，計算繳納營業(yè)稅。
案例分析：
裝修公司800―房產(chǎn)公司―1800工商局
"二點一線"
方案：
裝修公司將發(fā)票開給工商局800萬元
房產(chǎn)公司將發(fā)票開發(fā)工商局1000萬元
效果：
房產(chǎn)公司少繳營業(yè)稅及附加、印花稅
工商局少繳契稅
《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知》（財稅［1999］210號）個人轉(zhuǎn)讓住宅用房，如果居住滿一年，免征營業(yè)稅；居住不滿一年，按差額征收營業(yè)稅。個人擁有的普通住宅免征土地增值稅。個人購買自用普通住宅暫免征契稅。
二、預(yù)收賬款
《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第28條規(guī)定，以預(yù)收款方式銷售不動產(chǎn)，其營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生的時間為取得預(yù)收款的當(dāng)天。
本期應(yīng)納營業(yè)稅＝（期末預(yù)收賬款－期初預(yù)收賬款＋本期經(jīng)營收入）×5%
注意兩點：
一是不允許用其他往來科目代替"預(yù)收賬款"。
二是預(yù)收賬款應(yīng)納營業(yè)稅核算問題
討論：
1、 借：營業(yè)稅金及附加
貸：應(yīng)交－營業(yè)稅
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其他應(yīng)交款－教育費附加
不符合配比原則。
2、 借：應(yīng)交稅金－營業(yè)稅
貸：銀行存款
也不行！
3、 增設(shè)"待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加"
取得預(yù)收賬款時：
借：待攤稅金――待攤營業(yè)稅及附加
貸：應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅
－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費附加
確認(rèn)收入時：
借：營業(yè)稅金及附加
貸：待攤稅金－待攤營業(yè)稅及附加
應(yīng)交稅金－應(yīng)交營業(yè)稅
－應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅
其他應(yīng)交款－應(yīng)交教育費附加
三、價外費用
房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司從購房戶取得的代收款項，如有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費等價外費用，應(yīng)當(dāng)并入營業(yè)額征收營業(yè)稅。
國稅發(fā)［1998］217號文件規(guī)定：物業(yè)管理公司代有關(guān)部門收取有線電視安裝費、管道費、煤氣費、水電安裝費，屬于代收款項，不征營業(yè)稅，僅對其收取的手續(xù)費計算繳納營業(yè)稅。
三、代建房營業(yè)稅問題
案例分析：
甲：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營
乙：娛樂業(yè)、賓館、餐館、租賃、商城
甲：在建工程 19.0億元
應(yīng)納營業(yè)稅＝20×5%＝1（億元）
“委托代建”：
1、委托方擁有土地使用權(quán)；
2、委托方取得了有關(guān)部門（計委、外經(jīng)貿(mào)部門）的批復(fù)；
3、受托方（房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司）不能墊付資金；
4、施工單位將發(fā)票開給（臺頭）委托方，受托方原票轉(zhuǎn)交給委托方；
5、受托方按照協(xié)議定收取管理費。
注意：“管理費”應(yīng)當(dāng)在“其他業(yè)務(wù)收入”核算，并按“服務(wù)業(yè)－代理業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。
四、投資業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題
“投資合同”：
國稅發(fā)［1993］149號文件規(guī)定，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，風(fēng)險共擔(dān)、利益共享，投資時不征營業(yè)稅，但是，將來轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，需要按照投資時不動產(chǎn)或者無形資產(chǎn)的評估作價計算繳納營業(yè)稅。
甲公司分錄為：
借：長期股權(quán)投資
貸：在建工程
乙公司：
借：固定資產(chǎn)
貸：實收資本--甲
資本公積--資本溢價
財稅［2002］191號文件規(guī)定，從2003年1月1日開始，以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)對外投資，投資時不征營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)時，也不再征收營業(yè)稅。原國稅發(fā)［1993］149號文件中相關(guān)規(guī)定同時廢止。
國稅函［2002］165號文件，整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，發(fā)生的不動產(chǎn)的所有權(quán)的變化，屬于資產(chǎn)、負(fù)債、人員等同時轉(zhuǎn)移，不屬于營業(yè)稅征稅范圍中的“銷售不動產(chǎn)”，不征營業(yè)稅。
案例分析：
案例一、償還債務(wù)式吸收合并
案例二、打包出售
某房產(chǎn)開發(fā)公司在一座海邊城市開發(fā)一幢大酒樓。
方案：
第一步：先成立子公司“某某大酒店”
房產(chǎn)開發(fā)公司：
借：長期股權(quán)投資-投資成本3億元
貸：銀行存款 3億元
大酒店：
借：銀行存款3億元
貸：實收資本 3億元
第二步：大酒店賬務(wù)處理：
借：銀行存款 17億元
貸：其他應(yīng)付款17億元
借：在建工程 20億元
貸：銀行存款 20億元
房產(chǎn)開發(fā)公司：
借：其他應(yīng)收款 17億元
貸：銀行存款 17億元
第三步：對外銷售
房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司將擁有的大酒店全部股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給買方。轉(zhuǎn)讓價12億元：
借：銀行存款12億元
貸：長期股權(quán)投資3億元
投資收益9億元
大酒店股權(quán)變更，變更公司章程。
房產(chǎn)公司同時收回債權(quán)：
借：銀行存款17億元
貸：其他應(yīng)收款17億元。
案例三、多步交易
銷售不動產(chǎn)：
第一步：以不動產(chǎn)對外投資
第二步：轉(zhuǎn)讓股權(quán)
需要買方的股東同意該方案。
弊瑞在于：買方股東可能會擔(dān)心“惡意收購”。
案例之四、
橋梁公司：中外合資企業(yè)
外方：香港60%
中方：國有資產(chǎn)經(jīng)營管理公司40%
經(jīng)營范圍：30年的經(jīng)營權(quán)
經(jīng)營8個月之后。。。。。。
補償金額30億元：(一次性支付70%，21億元；30%，9億元分期付清)。
CEO顧慮：如何向股東交待？
1、應(yīng)納營業(yè)稅=30億元*5%=1.5億元
2、9億元應(yīng)收賬款風(fēng)險？
五、視同銷售營業(yè)稅問題
以不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)(土地使用權(quán))對外用于抵償債務(wù)、分配給投資者、捐贈、換取其他資產(chǎn)等方面，要視同銷售。
組成計稅價=成本*(1+成本利潤率)/(1-5%)
抵債取得的不動產(chǎn)或者土地使用權(quán)，視同外購，只要取得合法的憑據(jù)，銷售或者視同銷售時，均可以扣除買價。
六、自建自用業(yè)務(wù)
1、自己擁有非獨立核算的施工隊伍：不繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅，也不繳銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。如果今后將該項不動產(chǎn)對外銷售時，除了按規(guī)定繳納不動產(chǎn)營業(yè)稅之外，還需補繳建筑環(huán)節(jié)營業(yè)稅--
-“兩道稅”。
其中：
應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅=施工成本*(1+成本利潤率)/(1-3%)
施工成本包括材料、工資、費用，但是不包括土地使用權(quán)價款。
2、委托施工單位建筑該房產(chǎn)，建筑營業(yè)稅由施工企業(yè)繳納。
國稅發(fā)［2003］89號文件規(guī)定：房屋開發(fā)公司的待售房產(chǎn)不征房產(chǎn)稅。但是，如果將該待售轉(zhuǎn)作自用的，或者轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，需要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。
從交付使用的次月開始，計征房產(chǎn)稅。
七、售后回租、售后回購業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題（國稅函［1999］144號）
八、包銷業(yè)務(wù)的營業(yè)稅問題
《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[1996]684號）
廣東省地方稅務(wù)局：
接你省廣州市地方稅務(wù)局《關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的請示》（穗地稅發(fā)〔1996〕 259號），反映房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與包銷商簽訂合同，將房產(chǎn)交給包銷商根據(jù)市場情況自訂價格進(jìn)行銷售，由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向客戶開具房產(chǎn)銷售發(fā)票，包銷商收取價差或手續(xù)費，在合同期滿未售出的房產(chǎn)由包銷商進(jìn)行收購，對此應(yīng)如何征收營業(yè)稅。經(jīng)研究，現(xiàn)答復(fù)如下：
在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)—代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。
九、合作建房的營業(yè)稅問題（國稅函［1995］156號）
第一種方式：合作項目
一、甲方出土地，乙方(房產(chǎn)開發(fā)公司)出資金，合作建房：
1、房屋建成后，乙方全部銷售取得9000萬元，甲方分得30%款項2700萬元。
稅務(wù)處理：乙方按9000萬元全額繳納5%。甲方2700萬元按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。
取得土地時，乙企業(yè)：
借：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000
貸：應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000
借：開發(fā)成本3000
貸：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)3000
借：應(yīng)付賬款-暫估應(yīng)付款3000
貸：銀行存款2700
主營業(yè)務(wù)成本300
2、房屋建成(330套)后，甲方取得100套商品房，則：乙方
3、甲方以材料合作，繳增值稅。
另一種情況：房屋建成后，由乙方經(jīng)營15年后，其所有權(quán)歸甲方所有。
此外，甲方出資金，乙方(房屋開發(fā)公司)出土地合作建房。
甲方按“金融保險業(yè)”稅目繳納5%的營業(yè)稅。
第二種合作方式：合作辦企業(yè)
1、甲企業(yè)以土地使用權(quán)出資，乙方出資金，合作舉辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（丙企業(yè)），合作建房。
甲方以土地使用權(quán)投資，不交營業(yè)稅。但根據(jù)國稅發(fā)［2000］118號文件規(guī)定，評估確認(rèn)價高于土地賬面價值的部分應(yīng)調(diào)增所得額，繳納企業(yè)所得稅。
甲企業(yè)從丙企業(yè)取得的稅后分配不交營業(yè)稅。
2、甲企業(yè)以“投資”名義，將土地使用權(quán)對外“投資”，取得固定的報酬，視同土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依法繳納營業(yè)稅。
十、改組業(yè)務(wù)不征營業(yè)稅。
公司合并：吸收合并、新設(shè)合并
公司分立：存續(xù)分立、新設(shè)分立
股權(quán)重組：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股
整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
股份制改造
整體資產(chǎn)置換（需繳納營業(yè)稅）
十一、相關(guān)稅收優(yōu)惠
1、空置商品房的稅收優(yōu)惠已經(jīng)期滿。
2、關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用房國家沒有稅收優(yōu)惠。
3、企業(yè)住房制度改革原則上“只售不租”。單位以標(biāo)準(zhǔn)價銷售給職工個人的房產(chǎn)，不交營業(yè)稅。
4、“拆一還一”業(yè)務(wù)。
拆遷業(yè)務(wù)：經(jīng)縣級以上人民政府對外公告，舊城改造統(tǒng)一強(qiáng)制拆遷，單位或個人取得的補償費是否征收營業(yè)稅？：粵地稅函［1999］295號：經(jīng)請示國家稅務(wù)總局：不征。
拆掉80平方，取得120平方，如何征收營業(yè)稅？：國稅函［1995］549號：按成本價計征營業(yè)稅。因此，80平方按標(biāo)準(zhǔn)價（成本價）計算營業(yè)稅，40平方按市場價格繳納營業(yè)稅。
十二，與銷售不動產(chǎn)稅目有關(guān)的幾個特殊問題
（一）“還本銷售”業(yè)務(wù)營業(yè)稅問題：
國稅函［1995］156號：無論將來是否還本（全部、部分），征收營業(yè)稅時，一律不得減除還本支出。
（二）如何界定銷售退回與售后回購
區(qū)別在于：銷售時合同是如何簽訂的。
（三）青苗補償費征稅問題：《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的通知》（國稅函[1997]87號）
遼寧省地方稅務(wù)局：
你局《關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費是否征稅的請示》
(遼地稅個[1996]311號)收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：
一、對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收
入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)━━其他土地附著物”
稅目征收營業(yè)稅。
二、對土地承包人取得的青苗補償費收入，暫免征收個人所得稅；取得的轉(zhuǎn)讓建筑
物等財產(chǎn)性質(zhì)的其他補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國個人所得稅法》的“財產(chǎn)轉(zhuǎn)
讓所得”應(yīng)稅項目計征個人所得稅。
（四）陵墓、墓地征稅問題
轉(zhuǎn)讓陵墓按銷售不動產(chǎn)征稅，但轉(zhuǎn)讓墓地收入免征營業(yè)稅。財稅［2001］117號：根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第六條的規(guī)定，對經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務(wù)包括轉(zhuǎn)讓墓地使用權(quán)收入免征營業(yè)稅。
