法院認(rèn)定物業(yè)管理檔案屬于全體業(yè)主
物業(yè)服務(wù)合同糾紛案業(yè)委會(huì)維權(quán)勝訴
本報(bào)訊 （記者 李 芹 鄭金雄 通訊員 白良德）福建廈門一物業(yè)管理公司在解除物業(yè)管理合同后，把住宅維修資金管理和使用的檔案材料帶走，業(yè)主委員會(huì)將該物業(yè)管理公司告上法庭，要求返還物業(yè)管理檔案。日前，廈門市中級(jí)人民法院對(duì)此案作出終審判決，判令物業(yè)管理公司將物業(yè)管理檔案移交給業(yè)委會(huì)。
廈門海誼樓宇經(jīng)營(yíng)管理有限公司于1998年8月開(kāi)始管理怡和大廈。2000年3月，怡和大廈業(yè)主委員會(huì)與海誼公司簽訂《怡和大廈物業(yè)托管協(xié)議》，約定由海誼公司負(fù)責(zé)怡和大廈的物業(yè)管理事宜，委托管理期限為3年。
2003年9月，雙方解除協(xié)議。2004年3月，怡和大廈業(yè)主委員會(huì)和海誼公司就怡和大廈進(jìn)行有關(guān)財(cái)務(wù)移交，但海誼公司未將公共維修資金的收支明細(xì)賬及相應(yīng)的財(cái)務(wù)憑證進(jìn)行移交。之后，經(jīng)多次交涉無(wú)效，怡和大廈業(yè)主委員會(huì)訴至法院，要求海誼公司移交有關(guān)公共維修資金的明細(xì)賬及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。
海誼公司辯稱，怡和大廈業(yè)主委員會(huì)不具備訴訟主體資格，并且其訴訟請(qǐng)求沒(méi)有任何事實(shí)和法律依據(jù)，請(qǐng)求法院依法駁回怡和大廈業(yè)主委員會(huì)的訴訟請(qǐng)求。
廈門市思明區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函》（[2002]民立他字第46號(hào)），業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位未向業(yè)主委員會(huì)移交住宅區(qū)規(guī)劃圖等資料、未提供配套公用設(shè)施、公用設(shè)施專項(xiàng)費(fèi)、公共部位維護(hù)費(fèi)及物業(yè)管理用房、商業(yè)用房的，可以自己名義提起訴訟。因此，怡和大廈業(yè)主委員會(huì)具有訴訟主體資格。
法院認(rèn)為，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金屬于全體業(yè)主所有，該維修資金在物業(yè)管理合同期間由物業(yè)管理公司代管，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)建立相應(yīng)的維修資金檔案，并定期接受業(yè)主委員會(huì)的檢查與監(jiān)督。對(duì)此，因管理使用該維修資金而產(chǎn)生的明細(xì)賬及有關(guān)財(cái)務(wù)憑證的所有權(quán)也應(yīng)屬于維修資金的所有權(quán)人。如果物業(yè)管理公司因代管維修資金需要進(jìn)行財(cái)務(wù)做賬，則可復(fù)印相應(yīng)材料進(jìn)行保存。維修資金檔案屬于物業(yè)管理所必需的資料，在物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)將這些資料交還給業(yè)主委員會(huì)。怡和大廈業(yè)主委員會(huì)要求海誼公司移交有關(guān)公共維修資金的明細(xì)賬及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證的訴訟請(qǐng)求，合理合法，法院依法予以支持。
據(jù)此，思明區(qū)法院判決海誼公司應(yīng)于在判決生效之日起三日內(nèi)將將1998年8月4日至2003年9月17日期間怡和大廈公共維修資金收支明細(xì)賬以及相應(yīng)的財(cái)務(wù)憑證移交給怡和大廈業(yè)主委員會(huì)。
海誼公司不服一審判決，提出上訴。
廈門中院二審查明認(rèn)定：海誼公司受怡和大廈業(yè)主委員會(huì)委托，對(duì)怡和大廈進(jìn)行物業(yè)管理，其行為是一種委托管理行為，海誼公司作為受托人，在對(duì)訟爭(zhēng)物業(yè)進(jìn)行管理期間所作的針對(duì)管理項(xiàng)目的財(cái)務(wù)記錄，仍然屬于受托范圍。在其與怡和大廈業(yè)主委員會(huì)解除委托合同之后，為方便下一任物業(yè)管理公司進(jìn)行管理以及怡和大廈業(yè)主委員會(huì)查詢相關(guān)的賬目，理應(yīng)移交相應(yīng)的財(cái)務(wù)記錄。有關(guān)怡和大廈的公共維修資金收支明細(xì)賬及相應(yīng)的財(cái)務(wù)憑證亦屬于物權(quán)人怡和大廈全體業(yè)主的財(cái)產(chǎn)，海誼公司無(wú)權(quán)占有。海誼公司拒不交還訟爭(zhēng)賬目的上訴理由不充分，且缺乏相應(yīng)的法律依據(jù)，依法不予以支持。廈門中院判決駁回上訴人海誼公司的上訴，維持原判。
院長(zhǎng)專訪
司法保障民生
本報(bào)記者 李 芹 鄭金雄
廈門市思明區(qū)人民法院代院長(zhǎng)洪志堅(jiān)說(shuō)，這幾年，思明法院審理的民事案件迅猛增長(zhǎng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年１至８月，思明法院審結(jié)物業(yè)管理、勞動(dòng)合同、勞動(dòng)報(bào)酬、社會(huì)保險(xiǎn)、醫(yī)療事故損害賠償、婚姻家庭、債權(quán)債務(wù)、商品房買賣等民生案件共７９１０件，審結(jié)涉及勞動(dòng)權(quán)益案件１００５件，為勞動(dòng)者追回工資６５５萬(wàn)多元。
這些案件涉及人民群眾的切身利益，法院從解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的利益問(wèn)題入手，做到熱情服務(wù)關(guān)注民生，公正司法體現(xiàn)民意。思明法院推行網(wǎng)絡(luò)立案和預(yù)約立案，推行電話口頭起訴、上門立案等便民措施，方便當(dāng)事人訴訟；對(duì)追索贍養(yǎng)費(fèi)、扶養(yǎng)費(fèi)、撫育費(fèi)、賠償金、勞動(dòng)報(bào)酬等經(jīng)濟(jì)確有困難的農(nóng)民工、下崗職工、孤寡老人、殘疾人等特殊訴訟群體，依法采取緩、減、免訴訟費(fèi)的司法救助措施。今年１至８月，共為８８件案件的當(dāng)事人緩、減、免訴訟費(fèi)、司法鑒定費(fèi)３５.３９萬(wàn)元，共發(fā)放執(zhí)行救助金２４.８萬(wàn)元。思明法院加強(qiáng)對(duì)社會(huì)敏感案件的調(diào)解力度，強(qiáng)化對(duì)老人、兒童、婦女、企業(yè)下崗職工、失業(yè)人員、殘疾人員等弱勢(shì)群體合法權(quán)利的保護(hù)力度。法院通過(guò)對(duì)這些民生案件的審理，依法保護(hù)了人民群眾的合法權(quán)益，維護(hù)了社會(huì)的和諧與穩(wěn)定。
在民生案件迅猛增長(zhǎng)的同時(shí)，新類型民事案件更是層出不窮，例如：因異地電話轉(zhuǎn)賬引發(fā)的儲(chǔ)戶訴金融機(jī)構(gòu)賠償損失案、因勞動(dòng)保險(xiǎn)、勞務(wù)、培訓(xùn)費(fèi)、運(yùn)動(dòng)員服務(wù)合同引發(fā)的糾紛、實(shí)習(xí)生實(shí)習(xí)期間發(fā)生的因公受傷致殘的勞動(dòng)爭(zhēng)議、企業(yè)承包或轉(zhuǎn)包的承包人與所雇傭人員糾紛案、校園傷害案、餐飲娛樂(lè)消費(fèi)引發(fā)的人身安全保障等人身?yè)p害賠償案件，以及涉及露臺(tái)、車位買賣、架空層使用權(quán)等建筑物所有權(quán)區(qū)分的房地產(chǎn)物業(yè)糾紛類案件。
為了應(yīng)對(duì)不斷出現(xiàn)的新類型案件帶來(lái)的新挑戰(zhàn)，思明法院通過(guò)營(yíng)造良好的學(xué)習(xí)氛圍、研討氛圍、交流氛圍，進(jìn)一步提高法官的綜合知識(shí)水平；通過(guò)開(kāi)展崗位技能競(jìng)賽活動(dòng)，使法官公正文明的司法理念進(jìn)一步增強(qiáng)，業(yè)務(wù)能力和崗位技能進(jìn)一步提高，掀起比、學(xué)、趕、幫、超的爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)熱潮，從而全面提高民事審判人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時(shí)，思明法院注重對(duì)審判實(shí)踐中出現(xiàn)的新情況和新問(wèn)題進(jìn)行專題調(diào)研，以調(diào)研促審判。
當(dāng)事人說(shuō)
業(yè)主委員會(huì)：不交賬冊(cè)違反法律規(guī)定和合同約定
物業(yè)公司：檔案資料屬公司明細(xì)賬及財(cái)務(wù)憑證
本報(bào)記者 李 芹 鄭金雄 本報(bào)通訊員 白良德
怡和大廈業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為，怡和大廈的財(cái)務(wù)賬冊(cè)屬怡和大廈業(yè)主所有，被告作為物業(yè)的受托人在委托關(guān)系結(jié)束后，理應(yīng)將屬于原告的包括公共維修資金收支明細(xì)賬冊(cè)以及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證等資料移交給原告。被告的行為，違反了相關(guān)法律規(guī)定以及雙方的合同約定，嚴(yán)重侵害到了原告的合法權(quán)益。
海誼公司認(rèn)為，公共維修資金檔案資料的所有權(quán)應(yīng)歸屬于物業(yè)管理公司。理由是，在物業(yè)管理企業(yè)履行管理義務(wù)過(guò)程中，按照法律規(guī)定，對(duì)于公共維修資金應(yīng)設(shè)置檔案以便有關(guān)部門進(jìn)行檢查，雖有關(guān)法律明確物業(yè)管理公司是公共維修資金的代管者，但該項(xiàng)業(yè)務(wù)也是物業(yè)管理公司的主要業(yè)務(wù)之一，這些檔案資料是由物業(yè)管理公司制作和形成，按有關(guān)法律規(guī)定應(yīng)屬于公司的明細(xì)賬冊(cè)及財(cái)務(wù)憑證之一。另外，物業(yè)管理公司已按有關(guān)規(guī)定定期將有關(guān)公共維修資金的收支開(kāi)銷情況公布，業(yè)委會(huì)及業(yè)主已能夠?qū)崿F(xiàn)有關(guān)監(jiān)督權(quán)利。
連線法官
公共維修資金檔案歸誰(shuí)所有是焦點(diǎn)
本報(bào)記者 李 芹 鄭金雄
本案一審法官白良德介紹說(shuō)：“這是一起較為典型的物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，本案的焦點(diǎn)在于公共維修資金的檔案資料所有權(quán)歸屬問(wèn)題及業(yè)主委員會(huì)的訴訟主體問(wèn)題�！�
關(guān)于維修資金的檔案資料所有權(quán)歸屬問(wèn)題
白良德法官說(shuō)：“《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十四條第二款明文規(guī)定，專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。但對(duì)于因管理和使用公共維修資金所產(chǎn)生有關(guān)檔案資料（如明細(xì)賬及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證）的所有權(quán)，有關(guān)法律卻沒(méi)有明文規(guī)定。這在司法實(shí)踐中容易產(chǎn)生分歧。
“對(duì)此，我們的觀點(diǎn)是，公共維修資金檔案資料的所有權(quán)應(yīng)屬于業(yè)主所有�！卑琢嫉路ü僬f(shuō)，因?yàn)�，公共維修資金的所有權(quán)屬于業(yè)主，而由公共維修資金所產(chǎn)生的有關(guān)明細(xì)賬冊(cè)及財(cái)務(wù)憑證等檔案資料均也應(yīng)屬于業(yè)主所有。物業(yè)管理公司對(duì)于公共維修資金只是履行代管代支義務(wù)，在法律上只是一種保管行為，對(duì)公共維修資金的檔案資料只享有占有權(quán)，并非是享有所有權(quán)。所以，公共維修資金與公共維修資金的管理使用所形成的檔案資料之間的法律關(guān)系，其實(shí)更符合主物與從物的法律關(guān)系特征。
以物與物之間是否具有從屬關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)，可以將物區(qū)分為主物和從物。凡兩種以上的物互相配合、按一定經(jīng)濟(jì)目的組合在一起，起主要作用的物為主物；配合主物的使用而起輔助作用的物為從物。
本案中，公共維修資金與由其所產(chǎn)生的檔案資料均屬于獨(dú)立的物，公共維修資金雖是貨幣，但由于被特定化而成為特定物，公共維修資金的檔案資料的產(chǎn)生是緣于公共維修資金的管理與使用，離開(kāi)了公共維修資金，這些檔案資料就喪失了經(jīng)濟(jì)目的，且檔案資料是公共維修資金的專屬之物。
被告海誼公司在上訴時(shí)主張，公共維修資金的代支憑證，屬于債權(quán)憑證，根本不存在一審所認(rèn)定的主物權(quán)與從物權(quán)的關(guān)系。這種主張混淆了主物與從物的相對(duì)性，因?yàn)楣簿S修資金的代支憑證在相對(duì)于業(yè)主的繳費(fèi)行為而言是債權(quán)憑證，但對(duì)于公共維修資金而言則是主物與從物，其次就物的特征來(lái)看，公共維修資金的代支憑證也是物，而且是有形物、動(dòng)產(chǎn)。由于公共維修資金的所有權(quán)人是全體業(yè)主，根據(jù)主物與從物的關(guān)系來(lái)看，因管理與使用公共維修資金而產(chǎn)生的檔案資料（如財(cái)務(wù)憑證、相關(guān)明細(xì)賬等）的所有權(quán)也應(yīng)歸屬于全體業(yè)主。
關(guān)于業(yè)委會(huì)是否具有訴訟主體資格問(wèn)題
白良德認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會(huì)是否具備民事訴訟主體資格請(qǐng)示一案的復(fù)函》（[2002]民立他字第46號(hào)），業(yè)主委員會(huì)符合“其他組織”條件，由于公共維修資金的檔案資料所有權(quán)屬于全體業(yè)主，而業(yè)委會(huì)收回這些檔案資料是維護(hù)業(yè)主的權(quán)利，也是全體業(yè)主行使權(quán)利的表現(xiàn)，如果認(rèn)為只有業(yè)主才能收回這些檔案資料的話，則必然是為物業(yè)管理公司占有這些檔案資料找推辭，因?yàn)槿绻麡I(yè)主個(gè)人去主張所有權(quán)，則物業(yè)管理公司則必然會(huì)主張這些檔案資料屬于全體業(yè)主，而個(gè)人無(wú)權(quán)主張。所以，怡和大廈業(yè)委會(huì)應(yīng)該有訴訟主體資格。
另外，在物業(yè)管理服務(wù)合同終止時(shí)，將這些檔案資料移交給業(yè)委會(huì)代管，也有利于在聘請(qǐng)新物業(yè)管理公司時(shí)將這些資料移交給新物業(yè)管理公司代管。所以，由于公共維修資金的檔案資料的所有權(quán)歸屬于全體業(yè)主，而根據(jù)相應(yīng)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，物業(yè)管理公司只是公共維修資金的代管者，在物業(yè)合同終止時(shí)，應(yīng)將有關(guān)資料（包括公共維修資金的檔案資料）移交給業(yè)委會(huì)代管。
新聞鏈接
物業(yè)管理合同終止 理應(yīng)移交管理資料
近日，上海玉佛城業(yè)主委員會(huì)訴上實(shí)物業(yè)管理（上海）有限公司移交有關(guān)物業(yè)管理資料一案，由上海市徐匯區(qū)人民法院依據(jù)物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定作出判決，被告上實(shí)物業(yè)應(yīng)當(dāng)向原告玉佛城業(yè)委會(huì)提供相關(guān)房屋及設(shè)備交接驗(yàn)收資料、建設(shè)施工工程圖紙、水電煤工程圖紙等資料的復(fù)印件以及業(yè)主入戶的資料復(fù)印件和小區(qū)物業(yè)服務(wù)收支賬冊(cè)的復(fù)印件；第三人上海長(zhǎng)海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司應(yīng)當(dāng)向玉佛城業(yè)委會(huì)提供相關(guān)的物業(yè)查驗(yàn)報(bào)告，相關(guān)房屋設(shè)施、設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料以及物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件。
法院審理查明，玉佛城小區(qū)自1995年12月竣工，玉佛城業(yè)主委員會(huì)成立后，上實(shí)物業(yè)與之簽訂了為期二年半的物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定的管理期限為2002年1月1日起至2004年6月31日止；同時(shí)約定，合同終止時(shí)，物業(yè)公司必須向業(yè)委會(huì)移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料。2005年9月，玉佛城第三屆業(yè)主委員會(huì)正式啟動(dòng)選聘物業(yè)服務(wù)公司的招投標(biāo)工作，上海宏城物業(yè)公司中標(biāo)，上實(shí)物業(yè)落聘。玉佛城業(yè)委會(huì)通知上實(shí)物業(yè)向宏城物業(yè)辦理移交手續(xù)，并要求上實(shí)物業(yè)在2005年12月31日24點(diǎn)以前撤離玉佛城小區(qū)。嗣后，上實(shí)物業(yè)既沒(méi)有撤出小區(qū)，又拒絕移交相關(guān)的物業(yè)管理資料，小區(qū)物業(yè)管理一度出現(xiàn)“雙馬并槽”的局面。
玉佛城業(yè)委會(huì)訴稱，上實(shí)物業(yè)在物業(yè)管理服務(wù)合同到期后，按照合同約定和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，理應(yīng)履行法定職責(zé)，移交相關(guān)房屋的資料和文件。
法院認(rèn)為，原告提起移交有關(guān)的物業(yè)管理資料之訴，事關(guān)涉及小區(qū)業(yè)主公共利益，符合訴訟主體資格。原告要求被告物業(yè)公司移交有關(guān)的物業(yè)管理資料，要求第三人開(kāi)發(fā)商履行商品房買賣合同的附隨義務(wù)，理由正當(dāng)，符合物權(quán)法和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，據(jù)此作出上述判決。
名詞解釋
何謂房屋公共維修資金
房屋公共維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。
住宅共用部位一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。
凡商品住房和公有住房出售后都應(yīng)當(dāng)建立住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修資金。維修資金由房屋的業(yè)主或使用人繳交，屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。首期的房屋公共維修資金的繳交標(biāo)準(zhǔn)是業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存房屋公共維修資金，每平方米建筑面積交存首期房屋公共維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。
在業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的房屋公共維修資金，由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門代管。業(yè)主大會(huì)成立后，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定劃轉(zhuǎn)業(yè)主交存的房屋公共維修資金。
房屋公共維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。
法規(guī)鏈接
《物業(yè)管理?xiàng)l例》
第二十九條 在辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
第三十九條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會(huì)。
第五十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。
專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院財(cái)政部門制定。
