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房地產開發(fā) |
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| 石家莊律師提醒購房如何避免風險? |
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作者：石家莊律師編輯錄入
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2008/9/23 21:47:00 |
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十屆全國人大五次會議審議通過的物權法于去年10月1日開始施行。該法進一步規(guī)范了不動產交易行為，創(chuàng)制了一些新的規(guī)則，將更加有力地保障交易安全。
近年來，隨著房地產市場的升溫，無證房屋或者限制交易的房屋買賣也日漸盛行，由此引發(fā)的糾紛也不計其數(shù)，訴至法院請求公權力保護的案例亦與日俱增。為提醒廣大買家和賣家充分評估該類買賣的法律風險，本文將通過一個真實案例，分析介紹房屋買賣中普遍存在的主要風險，并提出律師建議。
案情回放
2003年4月，因城市建設需要，原集體土地被征收，原告一家獲得兩套別墅作為安置房。同年，別墅交付，原告夫妻使用其中一套，兒子一家使用另外一套。當年12月，兒子將歸自己使用的那一套房屋出賣，獲得價款160萬元，房屋同時交付使用。2006年底，該房屋的市場價已達300多萬，原告即以兒子和買房人為被告，訴至法院請求確認該房屋買賣協(xié)議無效。
2007年3月，經西湖區(qū)人民法院開庭審理，以買賣標的物不具備法定條件、侵犯了原告共有權為由判決確認該買賣協(xié)議無效。
買賣協(xié)議無效，意味著雙方將相互返還財產。因為協(xié)議中的違約責任是針對出賣人違約而設定的，本案中出賣人沒有違約，所以買受人也無法依協(xié)議約定獲得違約賠償。
賣家坦言
眾所周知，尚未取得產權證的房屋不能上市交易。賣家為什么要賣這樣的房子呢？現(xiàn)在集體土地征收安置房屋面積特別大，如本案，一戶四五口人的家庭，可以得到200多平方米的連體別墅兩套。這些家庭，一般在市區(qū)都另有住宅，根本不需要居住安置房，將其出租又嫌麻煩，所以將其出售獲利，就成為順理成章的選擇。
那為什么三年后又反悔了，要想方設法收回房子呢？無可諱言，利益驅動使然。經過兩三年的時間，房價翻番，如此100%的暴利勾起的欲望，僅靠一紙法律不予保護的合同是無力遏制的。巨大經濟利益的誘惑，轉讓合同本身違法，促使賣家突破道德的約束，利用法律的力量來獲取巨額利益，幾乎是必然的。
買者心聲
買房人明知所購房屋沒有產權證，自己雖支付了相應價款，但至少在相當長的一段時間內房屋不能過戶，不能取得對房屋的所有權，承受著相當大的法律風險。明知自己的權益難以得到法律保護，那為什么還是有如此眾多的購房者愿意承受如此大的風險呢？究其原因主要有：價格便宜——無證房屋的價格比有證房屋要低百分之二三十，對買方來說，是個極大的誘惑，也容易因此利益而甘冒法律風險；環(huán)境優(yōu)美——近年新建的農居點以連體別墅為主，造型優(yōu)美，環(huán)境優(yōu)雅，健身、醫(yī)療、娛樂設施齊全，非常適宜居��；購入自住——本案買家就認為，我看中的就是這里的環(huán)境，純粹用來自己居住，有無產權并不重要。所以，在合同中就明確約定，如果因政策原因不能辦理過戶手續(xù)，買方及其后代享有永久居住權，賣方及其后代均無權收回該房屋。
當然，買方也擔心賣方違約，如本案買方就特意在合同中約定，如果賣方收回房屋或將該房屋賣與他人，將承擔高達價款50%的違約金。
律師視點
房屋作為百姓生活中最重要的不動產，其交易的可靠性必然是交易雙方除價格之外關注的另一焦點。法律明確規(guī)定，房屋作為不動產，以登記為所有權轉移的標志。當然，我們必須區(qū)分合同的有效性與產權轉移的有效性。交易雙方主體合法，意思表示真實、一致，不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，該合同就應當有效；但在產權登記機關辦理房屋轉移手續(xù)并取得產權證之前，房屋的所有權并未轉移，即買家沒有取得所有權，如果出現(xiàn)這種情況，買家不能主張該房屋的所有權，而只能依買賣合同追究賣家的違約責任。
目前，房屋買賣合同無效主要有以下幾種情形：
一、非法轉讓。根據(jù)《城市房地產管理法》的規(guī)定，下列房地產，不得轉讓：1、以出讓方式取得土地使用權，不符合轉讓房地產條件的；2、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；3、依法收回土地使用權的；4、共有房產未經共有人書面同意的；5、權屬有爭議的；6、未依法登記領取權屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。其中第4種情況，如果事后取得共有人書面同意，并符合其他有效條件的，該轉讓合同仍應有效。
二、轉讓村集體土地上的房屋。這類房屋存在于農村集體土地上，城市中也有零星“城中村”集體土地。我國目前對集體土地上的房屋尚未全面開始辦理產權證，即使有的地方辦理了，也僅是房屋所有權證，而沒有契證和土地使用權證。根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定和法學理論，房屋轉讓必須連同土地使用權一并轉讓，如果沒有取得土地使用權證，顯然房屋也是不能轉讓的�！锻恋毓芾矸ā窙]有禁止集體土地上的房屋的轉讓，但土地的集體所有性質，決定了不得向集體經濟組織以外的人轉讓該房屋。
二、出賣人主體不適格。出賣房屋的主體即賣家必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為無效。房屋的產權為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣，出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。當然，如果真正所有權人或共有權人在事后追認的，該買賣行為也可以有效。
三、房產、地產分別轉讓。房屋是土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。如果賣方將房產和土地分別轉讓給不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，這種買賣合同將歸于無效。
四、侵犯優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣出租房屋時，須提前3個月通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權時，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣合同無效。
另外，如果在房屋交易過程中存在欺詐、脅迫、重大誤解、顯失公平等有悖公平和誠實信用原則的行為，相對方可以在一年內申請法院變更或撤銷該合同。
因為無效合同從開始就沒有發(fā)生效力，這使得交易雙方均有權隨時提請法院確認無效，甚至出賣人可以隨意另行處分該房產。可撤銷的合同被法院撤銷后，也發(fā)生與無效合同一樣的效力，雙方應當返還財產。這種極不確定的法律關系使交易雙方冒著極大風險：當房價大幅上漲的時候，賣家可能會要求收回房子；而如果房價過分走低，買房人也可能要求退還房子。
律師建言
當前房屋買賣活動十分活躍，引起的糾紛也非常普遍，并越來越多樣，越來越復雜。在此，根據(jù)多年來處理此類糾紛的經驗，筆者提出以下幾點建議，供讀者購房時參考。
一、了解房源。是預售商品房的，要認真檢查商品房是否具備“五證”與“兩書”，并實地考察商品房的周邊環(huán)境、房屋結構、土建質量等情況；是二手房的，要了解該房屋的來源性質，是商品房、房改房、經濟適用房、拆遷安置房還是自建房等等，不同性質的房屋轉讓適用不同的法律，甚至有些根本就禁止轉讓。
二、了解產權。預售商品房一般手續(xù)齊全的，產權上不存在什么問題。但二手房則不同，可能會存在共有、繼承、出租、抵押等不完整產權或交易權利受限的情形，存在糾紛的隱患。
三、簽訂書面合同。法律明確要求房屋轉讓必須簽訂書面合同。合同中應當約定價款及支付方式、房屋質量、交房日期、稅費負擔、違約責任等條款，且應當盡量明確、細致，避免以后糾紛的發(fā)生。
四、保留有關材料。如開發(fā)商的樓書、宣傳單、樣板房照片、交易中往來單據(jù)等，這些可能會成為今后解決糾紛的重要證據(jù)。
五、及時過戶。房屋所有權轉移以過戶為標志，沒有過戶，這房子就不是你的�，F(xiàn)實中常發(fā)生一房二賣甚至多賣的情形，無論他賣多少次，只要過戶給你了，這房子就是你的；無論你多么積極地付清了全款，只要沒過戶，房子就不是你的。物權法明確了不動產也適用善意取得，即，如果你善意、有償?shù)厝〉昧朔课莸漠a權證，法律就保護你的權利。
六、充分利用法律規(guī)則維權。物權法在民法通則、合同法、城市房地產管理法等法律規(guī)則基礎上，又創(chuàng)制了一些新的規(guī)則，如“異議登記”、“預告登記”等，當事人要充分利用。
一般購房者對房產知識和交易規(guī)則了解不多，如果有條件，建議還是請律師全程參與交易，至少在簽訂合同之前請律師審查一下合同文本，這樣可以大大減少合同條款給自己帶來不利的可能。
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