盡管目前房市的波動還未危及到銀行的信貸資產(chǎn)，但房市調(diào)整具有周期性，政策的效果和風(fēng)險的顯現(xiàn)往往要在兩三年以后。而在過去兩年房價高漲時，銀行業(yè)房地產(chǎn)類貸款大幅擴張，如果房價進入下行周 期，銀行積累的信用風(fēng)險隱患顯然不能小覷。
事實上，多家銀行已經(jīng)在未雨綢繆，從貸款規(guī)模、準入條件、貸后管理等方面加強了對房地產(chǎn)類貸款的調(diào)整。
時下即將進入往年“金九銀十”的房產(chǎn)銷售旺季，但上半年房市整體表現(xiàn)低迷、觀望氣氛彌漫卻為這一旺季蒙上一層陰影。而這層陰影也將與房市息息相關(guān)的銀行房貸置于了風(fēng)口浪尖。
從14家上市銀行公布的中期業(yè)績報告來看，多數(shù)銀行對房地產(chǎn)業(yè)的貸款余額環(huán)比均實現(xiàn)較快增長，而且房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)向好。建行、中行等房貸不良貸款率和不良貸款余額持續(xù)雙降，諸如興業(yè)、深發(fā)展等房貸占比較大的銀行住房按揭貸款不良率也不過在0.2%左右。
不過，在一片祥和的銀行財務(wù)報表之外，房市卻是風(fēng)聲水起。愈炒愈熱的“斷供門”、房價何去何從的口水大戰(zhàn)、是否應(yīng)該救市的爭論預(yù)示著下半年的房市仍然不會風(fēng)平浪靜。“金九銀十”能否如期而至？銀行房地產(chǎn)類貸款是否會受到波及？商業(yè)銀行將如何調(diào)整經(jīng)營策略，防范風(fēng)險？成為這個金秋銀行業(yè)無法回避的問題。
購房者：
觀望氣氛濃重
今年以來，房市一場新的調(diào)整不期而至。幾年來不斷攀升的房價終于呈現(xiàn)松動的跡象。統(tǒng)計顯示，截至今年6月，全國70個大中城市房價同比漲幅連續(xù)5個月下降，6月份更創(chuàng)下了今年以來房價單月漲幅的最大下跌。而深圳等城市的房價下降尤為明顯，房屋成交量和價格持續(xù)下降。
隨著一些城市的房價不斷走低，許多高位入市的購房者所購房產(chǎn)已大幅縮水，有的不但損失超過了首付，而且承受著償還高額貸款的巨大壓力，從而給銀行的個人房貸敲響了警鐘。
最明顯的表現(xiàn)莫過于規(guī)模不大、但切實發(fā)生的“斷供門事件”。自從6月份網(wǎng)名“風(fēng)語”的一位自稱是地產(chǎn)研究員的一篇網(wǎng)絡(luò)博文開始，有關(guān)深圳樓市可能出現(xiàn)大規(guī)�！皵喙钡膫餮跃鸵鹆塑幦淮蟛�。目前招商銀行深圳蛇口支行起訴“漾日灣畔”樓盤業(yè)主的“斷供第一案”已于8月18日開庭審理。
日前，深圳銀監(jiān)局明確表示，目前深圳并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的房貸“斷供”。業(yè)內(nèi)專家也普遍認為，深圳發(fā)生的斷供案僅是個案，并不會泛濫成災(zāi)。但這已然給銀行提了個醒：一旦房價下跌幅度過大，住房貸款的違約風(fēng)險將會大大上升。
而北京、上海等地房市的些微變化也應(yīng)當(dāng)引起銀行的警惕�！艾F(xiàn)在房市形勢使有的客戶的收入受到影響，一些老客戶明確要求做房貸展期，”工行北京分行的一名信貸員如此表示，“有的客戶剛開始選擇的貸款期限是5年、7年，現(xiàn)在想延長到15年、20年。”
此外，市場上仍在彌散的觀望情緒使人們對下半年房市能否回暖多了一種擔(dān)憂。去年6次加息后購房的貸款成本大幅增加，加之房價何去何從尚難定論，使購房者的購房意愿不斷降低。這從近期各城市住房成交量的下降中可管窺一斑。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月份，京城住宅銷售較之去年同期驟降67%，降幅近七成，而環(huán)比7月份，也有25%的降幅。據(jù)上海佑威房地產(chǎn)研究中心公布的數(shù)據(jù)，上海7月一手商品房的成交量僅為101.09萬平方米，環(huán)比下滑29.4%，成交量下滑了三成。
開發(fā)商：
資金鏈緊繃
在這輪房市調(diào)整中，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金狀況更為外界關(guān)注。專家指出，受信貸政策等綜合性政策影響，開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊，同時，持續(xù)低迷的樓市成交量更令開發(fā)商的資金鏈備受考驗。
國泰君安6月的一份研究報告指出，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。盡管對于這一“資金缺口”是否真實的爭辯仍在繼續(xù)，但房地產(chǎn)企業(yè)的資金短缺仍然可以從其融資動作中的蛛絲馬跡中得出答案。
通常房企的融資渠道為銀行貸款和上市融資兩方面，而現(xiàn)在越多的房企轉(zhuǎn)向其他融資渠道。據(jù)悉，萬科9月2日發(fā)布公告，公司將發(fā)行總額不超過59億元公司債券。而7月份以來，已有保利地產(chǎn)公布發(fā)行43億元債券、中糧地產(chǎn)公布發(fā)行12億元債券�！皬纳鲜蟹科笤敢庵Ц秱母呃⒖梢钥闯銎鋵Y金的渴望�！睒I(yè)內(nèi)專家表示。
“去年許多開發(fā)商大規(guī)模拿地，今年卻明顯放緩，主要是因為今年融資的幾條渠道都不暢通�！敝屑Z地產(chǎn)的一位人士指出，“現(xiàn)在市場上許多開發(fā)商的負債率都超過60%的警戒線，一些中小型房企可能將面臨生死大限。
對于一些不具備上市融資和發(fā)行債券的小型房企而言，銷售回款成為其最關(guān)鍵的甚至是唯一的資金來源。一旦樓市滯銷，這些小開發(fā)商脆弱的資金鏈無疑極易斷裂。面對資金和銷售的雙重困境，一些開發(fā)商紛紛祭起了“特價房”的新武器，以求在目前低迷的市場中殺出一條血路，甚至近期市場上開發(fā)商以“無條件退房”作為促銷手段的傳言也甚囂塵上。
需要強調(diào)的是，房市的低迷以及房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條收緊，都在暗示風(fēng)險可能向銀行傳導(dǎo)。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，北京市房地產(chǎn)貸款余額占全市貸款總量的27%；房地產(chǎn)開發(fā)資金中，直接來源于銀行信貸的約占30.2%，間接來源于住房預(yù)售的信貸資金約占20%。換言之，房地產(chǎn)開發(fā)資金中，銀行占據(jù)了半壁江山。房市波動對于銀行產(chǎn)生潛在風(fēng)險的影響可見一斑。
監(jiān)管部門：
需高度關(guān)注房貸風(fēng)險
眾所周知，不管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，還是個人住房貸款，資金主要來源于銀行貸款，房地產(chǎn)市場的持續(xù)走弱，勢必引起銀行風(fēng)險的積聚。大洋彼岸，美國次貸危機引發(fā)的金融風(fēng)險依然在向更深層次蔓延。而我國房市從去年延續(xù)至今的萎靡態(tài)勢同樣牽動著中國監(jiān)管層的神經(jīng)。
日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進節(jié)約集約用地的通知》，要求各金融機構(gòu)嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調(diào)查與評估等。在之前的8月中旬，銀監(jiān)會向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開展重點地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測試的通知》。專家分析，此番選擇上述7省市開展房貸壓力測試，乃是因為上述地區(qū)的房貸總量占比、風(fēng)險敞口較大。
頻繁的風(fēng)險提示表明了監(jiān)管層對房市調(diào)整可能引發(fā)的金融風(fēng)險的高度關(guān)注。中金公司最近發(fā)布的一份報告指出，如果國內(nèi)前10大城市房價下跌10%，GDP增速將下降到9.5%，上市銀行不良余額將增長19%，不良貸款率將上升14個基點。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場頹勢盡顯，房企面臨大浪淘沙之際，監(jiān)管層的一系列舉措顯示出其對風(fēng)險防控的前瞻性，將對商業(yè)銀行起到強烈的警示作用。
另據(jù)了解，更為實質(zhì)性的房貸風(fēng)險防范動作也在進行中。世聯(lián)地產(chǎn)的一份內(nèi)部報告指出，銀監(jiān)會正通過現(xiàn)場檢查、非現(xiàn)場監(jiān)測和實地調(diào)研等手段，逐月、逐季對房地產(chǎn)信貸質(zhì)量進行密切跟蹤和風(fēng)險排查，旨在加強對房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險提示，引導(dǎo)銀行業(yè)金融機構(gòu)切實防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。
商業(yè)銀行
已在未雨綢繆
對于商業(yè)銀行而言，房市波動引發(fā)的潛在風(fēng)險并不僅在于即將發(fā)放的貸款，而在于已經(jīng)發(fā)放的大量存量貸款。
盡管目前房市的波動還未危及到銀行的信貸資產(chǎn)，但房市調(diào)整是一個周期性的東西，政策的效果和風(fēng)險的顯現(xiàn)往往要在兩三年以后。而在過去兩年房價高漲時，銀行業(yè)房地產(chǎn)類貸款大幅擴張，如果房價進入下行周期，銀行積累的信用風(fēng)險隱患顯然不能小覷。
分析人士指出，目前中國部分城市房價已停止上漲，如果房價出現(xiàn)下行，將引發(fā)借款人“斷供”、購房者負資產(chǎn)、開發(fā)商資金鏈斷裂、相關(guān)行業(yè)調(diào)整等一系列問題，銀行業(yè)房地產(chǎn)類貸款的風(fēng)險將顯露無疑。
那么商業(yè)銀行應(yīng)該如何防范潛在風(fēng)險？中央財經(jīng)大學(xué)教授、校長助理史建平告訴記者，防范房貸風(fēng)險關(guān)鍵是控制房地產(chǎn)相關(guān)貸款在銀行貸款組合里面的比例，“這包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款和以房地產(chǎn)作抵押的其他貸款，這一比例不能太高，不然銀行整體風(fēng)險會加大。”史建平表示。
事實上，多家銀行已經(jīng)在未雨綢繆，從貸款規(guī)模、準入條件、貸后管理等方面加強了對房地產(chǎn)類貸款的調(diào)整。
“今年我們在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的信貸規(guī)模上進行了嚴格控制。”工行北京分行的一名信貸員告訴記者，“不管是商用房開發(fā)貸款還是商品房開發(fā)貸款，外地項目一律不做，對于以前在其他行業(yè)轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也拒絕貸款�！敝行懈邔釉谶M行中報披露時表示，中行正在密切關(guān)注部分地區(qū)的房地產(chǎn)市場走勢，區(qū)分不同地區(qū)調(diào)整市場發(fā)展戰(zhàn)略，有效應(yīng)對房地產(chǎn)市場價格波動引起的系統(tǒng)性風(fēng)險。
我國商業(yè)銀行在經(jīng)歷股份制改革后，實現(xiàn)了快速發(fā)展，在當(dāng)前市場環(huán)境變化之時，更應(yīng)保持清醒的頭腦，提高對風(fēng)險的嗅覺和防控能力。如此，我國銀行業(yè)的長期繁榮發(fā)展可期。
