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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  
評(píng)論:小產(chǎn)權(quán)房的生路在于“城鄉(xiāng)”權(quán)利平等
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2008/9/4 16:15:00

作者:?jiǎn)绦律?nbsp;   文章來(lái)源:東方早報(bào)  

  央行和銀監(jiān)會(huì)日前聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,要求各金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理,不得對(duì)購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地上建設(shè)住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放住房貸款,也就是不得對(duì)購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的客戶發(fā)放住房貸款。由此,小產(chǎn)權(quán)房的生死問(wèn)題,又進(jìn)入了人們的視野。 [央行銀監(jiān)會(huì)下文:金融機(jī)構(gòu)不得放貸給開(kāi)發(fā)商買(mǎi)地]

    全國(guó)各地出現(xiàn)的小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民自發(fā)進(jìn)行土地改革的產(chǎn)物,與土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制相似,這項(xiàng)改革背離了國(guó)家現(xiàn)有的法律,F(xiàn)在,國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)正在研究整改措施,希望能把小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題重新納入法制的軌道。有些學(xué)者提出,能否法外開(kāi)恩,由政府出臺(tái)特別措施,讓小產(chǎn)權(quán)房合法化?在筆者看來(lái),如果政府睜一只眼閉一只眼,或者簡(jiǎn)單地實(shí)行“大赦”,讓現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房取得合法地位,那么將會(huì)導(dǎo)致更多的農(nóng)村興建小產(chǎn)權(quán)房。到那個(gè)時(shí)候,城市執(zhí)法中的“尋租現(xiàn)象”將會(huì)非常普遍,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)陷入混亂狀態(tài)。

    小產(chǎn)權(quán)房的本質(zhì)在于政府與民爭(zhēng)利——政府通過(guò)征收農(nóng)村土地,賺取超額的土地出讓費(fèi)用。許多農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員,不了解問(wèn)題的根本所在,他們希望通過(guò)單打獨(dú)斗,爭(zhēng)取更多的土地補(bǔ)償費(fèi)用;而越來(lái)越多的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織認(rèn)識(shí)到,如果單靠個(gè)人的力量,很難與地方政府抗衡,所以他們自主建房,通過(guò)開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房,與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商分享利潤(rùn)。所以,要想從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題,首先必須改變當(dāng)前政府征收征用集體土地的法律規(guī)定,使農(nóng)村集體土地與國(guó)有土地享有同等的地位。


    農(nóng)村土地歸集體所有,但是土地所有權(quán)人卻不得從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這樣的法律制度設(shè)計(jì)是為了保護(hù)耕地,有其合理性,然而現(xiàn)在政府一方面借口保護(hù)耕地,不允許農(nóng)村集體所有權(quán)人開(kāi)發(fā)房地產(chǎn);另一方面卻征收農(nóng)村集體所有土地,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),這樣的政策無(wú)論在法理上還是在情理上都說(shuō)不過(guò)去。所以,在嚴(yán)格保護(hù)耕地面積的同時(shí),應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商享有同等的權(quán)利,在取得相應(yīng)的資格證書(shū)之后,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),保護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益。

    城鄉(xiāng)規(guī)劃法的實(shí)施,為解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題提供了最基本的法律依據(jù)。只要符合城鄉(xiāng)規(guī)劃法的規(guī)定,那么,小產(chǎn)權(quán)房就應(yīng)該取得合法的身份,政府不能通過(guò)直接或間接的方式,損害開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買(mǎi)人的利益。

    當(dāng)前一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有恃無(wú)恐,他們認(rèn)為政府為了穩(wěn)定金融市場(chǎng),增加財(cái)政收入,不會(huì)坐視房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格徘徊不前。為了確保城市中心區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上漲,政府一定會(huì)對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房痛下殺手。這是一種極其流氓的心態(tài),也是一種試圖“綁架”政府的行為。如果房地產(chǎn)監(jiān)管機(jī)關(guān)在報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院解決小產(chǎn)權(quán)房的報(bào)告中,準(zhǔn)備對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取嚴(yán)厲封殺措施,那么,不僅會(huì)引起強(qiáng)烈的反彈,而且會(huì)使中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更加混亂。反過(guò)來(lái),如果改變現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度,允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在城鄉(xiāng)規(guī)劃法的調(diào)整下,有秩序地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),那么,不僅可以大量解決住房需求問(wèn)題,而且可以逐步理順城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格,從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)賺取暴利的幻想破滅。

    假如在解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題上墨守成規(guī),或者采取“下不為例”的做法,那么,就會(huì)留下重大隱患。最根本的解決之道,就是要讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同等的法律地位,它們同樣都受到城鄉(xiāng)規(guī)劃法的約束。當(dāng)然,全國(guó)人大常委會(huì)也應(yīng)當(dāng)盡快修改《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》,讓農(nóng)村集體所有制土地與國(guó)有土地在統(tǒng)一的法律規(guī)則下自由流轉(zhuǎn)。

    所以,對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房不能一棍子打死,更不能強(qiáng)制拆遷,而應(yīng)該按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定,區(qū)分不同的情況加以處理。凡是符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的,責(zé)令開(kāi)發(fā)商(農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織)補(bǔ)辦有關(guān)手續(xù);凡是不符合《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》要求的,政府應(yīng)當(dāng)在補(bǔ)償購(gòu)買(mǎi)人損失之后,依照法定的程序進(jìn)行拆遷。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)看,應(yīng)該在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的約束下,讓農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享有與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商同等的法律地位,政府通過(guò)征收房地產(chǎn)稅,解決土地資源使用中存在的問(wèn)題。與此同時(shí),地方政府不能再?gòu)耐恋卣魇栈蛘饔弥蝎@取利益,更不能通過(guò)土地儲(chǔ)備,直接或者間接提高土地出讓價(jià)格。


 


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