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房地產(chǎn)開發(fā)  
揭秘房產(chǎn)中介3大騙術(shù) 巧用8招預(yù)防“中介風(fēng)險(xiǎn)
作者:本站錄入   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2008/9/1 17:25:00

來自 中財(cái)網(wǎng)
  [摘要] 在房產(chǎn)買賣中,我國有關(guān)法律規(guī)定,房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供房源信息、銷售價(jià)格并表明收取傭金,即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%提取傭金。
在房產(chǎn)買賣中,我國有關(guān)法律規(guī)定,房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供房源信息、銷售價(jià)格并表明收取傭金,即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%提取傭金。但現(xiàn)實(shí)中,中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。購房者和售房者很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格,差價(jià)則由不法中介賺得。 一類是利用購(租)房者的急切心理和知識缺乏,一房多賣(租),騙取"訂金"或卷款逃跑。事實(shí)上,我國《合同法》中規(guī)定,確定買賣的只有定金,一旦買賣未成交,損失方有權(quán)向違約方索要兩倍定金作為賠償,而"訂金"沒有法律效力。如果出現(xiàn)這種情況,受害的購房者可向消費(fèi)者委員會(huì)投訴,或通過法律手段進(jìn)行解決。

另一類是利用房地產(chǎn)市場的信息不對稱牟取暴利。例如在房產(chǎn)買賣中,我國有關(guān)法律規(guī)定,房地產(chǎn)中介應(yīng)當(dāng)在銷售商品房時(shí)提供房源信息、銷售價(jià)格并表明收取傭金,即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%到5%提取傭金。但現(xiàn)實(shí)中,中介往往隱瞞委托人的實(shí)際出賣價(jià)格和第三方進(jìn)行交易,獲取傭金以外的報(bào)酬。購房者和售房者很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格,差價(jià)則由不法中介賺得。

類似的手段還有"陰陽合同":如明明房屋成交是70萬元,中介公司卻要求客戶在簽訂的合同中寫成50萬元。很多購房者認(rèn)為這樣做可以少交稅款,往往同意中介公司的勸說,卻不知道其中隱藏著風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上,政府部門所看到和所審核的合同都是按規(guī)定填寫的原價(jià)買賣合同,因此只承認(rèn)原價(jià)合同。買賣雙方一旦因?yàn)檠a(bǔ)充合同發(fā)生糾紛,就很難裁定。如果雙方是口頭約定,進(jìn)行現(xiàn)金交易,那風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)更大。所以購房者一定要遵循正常法律程序,才能保護(hù)自己的利益。

更嚴(yán)重的是,一些中介公司挪用客戶的資金進(jìn)行牟利。據(jù)了解,目前中介公司參與房產(chǎn)交易時(shí),一般都是要求購房者在合同簽訂的3天內(nèi),將首期款(一般是售房款的兩到三成)打入指定銀行賬戶,進(jìn)行資金監(jiān)管。等到國土房管部門登記,合同生效后,中介公司才會(huì)把房款付給賣方。由于目前沒有嚴(yán)格的法律限制,購房款在中介公司賬戶上的停留時(shí)間短則一個(gè)月,長則半年或更久。由于鋪面多、業(yè)務(wù)量大,加上缺乏監(jiān)管,一些不法房地產(chǎn)中介就利用收、付款的時(shí)間差,采取"拆東墻補(bǔ)西墻"的辦法,挪用這些資金,用于炒房、炒股,或開設(shè)門店,追求短期利潤。

對于很多中介公司而言,他們挪用客戶資金的做法,實(shí)際上相當(dāng)于"小銀行",開設(shè)的門店就等于銀行的營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。門店越多,吸納的房款就越多,可以騰挪的空間就越大。因此一些中介公司熱衷于"超常規(guī)發(fā)展",開設(shè)的分公司、門店很多,但交易量卻很少,其原因就在于中介公司"醉翁之意不在酒"。

近年來,房地產(chǎn)市場火爆,積淀在中介公司的房款很多,因此他們拆補(bǔ)挪用資金窟窿比較容易,一般不容易出現(xiàn)問題,但這也不能排除一些公司因?yàn)榻?jīng)營不善而引發(fā)糾紛。更可怕的是,一旦樓市整體下滑,資金鏈條發(fā)生斷裂,中介公司的挪用行為將引爆巨大的金融風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前,國家正在進(jìn)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,這種情況不能不加以提防。租房8大攻略

第一,如果是房東,最好不要讓中介公司全權(quán)代理房屋;如果是房客,最好不要租被中介公司全權(quán)代理(實(shí)際上是轉(zhuǎn)租)的房屋。

第二,避免交訂金,房客一旦交了訂金就十分被動(dòng),提出的要求可能不被寫進(jìn)合同。

第三,衛(wèi)生費(fèi)、有線電視費(fèi)等費(fèi)用由誰來交,要與物業(yè)或業(yè)主核實(shí)。

第四,房客收房時(shí)要仔細(xì),將房屋設(shè)施破損的情況寫進(jìn)合同,以防中介在收房時(shí)扣押金。

第五,任何口頭協(xié)議都盡量落實(shí)在正式合同中。

第六,如果中介公司拒絕履行責(zé)任,房客要事先做好取證準(zhǔn)備,如錄音、錄像等。

第七,切記不能丟失押金憑證或?qū)⑵浣o中介公司。

第八,要看好合同中關(guān)于晚交房租的滯納金是如何收取的,不能聽信可以晚交房租的口頭承諾,否則中介公司可能依照合同收取。

 


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