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房地產(chǎn)開發(fā) |
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| 石家莊房地產(chǎn)律師在線辦公之:商品房\經(jīng)濟(jì)適用房\廉租房 |
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作者：石家莊律師趙麗娜\徐媛編輯錄入
出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2008/8/31 10:15:00 |
使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。
私房也稱私有住宅，私產(chǎn)住宅。它是由個人或家庭購買、建造的住宅。在農(nóng)村，農(nóng)民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通過住宅消費市場出售給個人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住宅。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。
公房也稱公有住房，國有住宅。它是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。
集資房是改變住房建設(shè)由國家和單位統(tǒng)包的制度，實行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，建造的房屋。職工個人可按房價全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。
廉租房是在即將出臺的國家房改方案中首次提出了“廉租房”這一概念，類似于香港的“廉租屋”。我國的廉租房只租不售，出租給城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來源主要是騰退的舊公房。
經(jīng)濟(jì)適用房是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對于市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。
1994年由建設(shè)部、國務(wù)院房改領(lǐng)導(dǎo)小組、財政部聯(lián)合發(fā)布的《城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)管理辦法》指出，經(jīng)濟(jì)適用住房是以中低收入家庭、住房困難戶為供應(yīng)對象，并按國家、住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)（不含別墅、高級公寓、外銷住宅）建設(shè)的普通住宅。經(jīng)濟(jì)適用房的價格按建設(shè)成本確定，建設(shè)成本包括征地拆遷費、勘察設(shè)計及前期工程費、建安費、小區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、貸款利息、稅金、物業(yè)的管理費。即將出臺的國家房改方案基本上沿用了“經(jīng)濟(jì)適用房”這個概念。經(jīng)濟(jì)適用房以微利價出售，只售不租。其成本價由7項因素（征地拆遷費、勘察設(shè)計費、配套費、建安費、管理費、貸款利息、5%以內(nèi)的利潤）構(gòu)成，約占住宅總量的70%。出售經(jīng)濟(jì)適用房實行政府指導(dǎo)價，其售價有市、縣人民政府根據(jù)以上幾項因素綜合確定，并定期公布，不得擅自提價銷售。
商品房原是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。
為進(jìn)一步簡化交易手續(xù)、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，市府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房外，普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易，銷售對象為中國境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，任何推向市場的，并可以自由買賣交易的房屋都應(yīng)該是一種商品。但目前的中國房地產(chǎn)市場，商品房只是特指經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司開發(fā)的，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。商品房可分為內(nèi)資內(nèi)銷商品房、外資內(nèi)銷商品房、高標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)銷商品房、外銷商品房和經(jīng)濟(jì)適用房。凡是自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍。
安居房是指為實施國家“安居工程”而建造的住房。它是由國家安排的專項貸款和地方自籌資金共建的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下的特困戶提供的銷售價格低于成本價、由政府補貼的非贏利性住房。
國家安居工程是國家為推動房改，加快城市住宅建設(shè)及解困和建立住房新制度的一項重大舉措。
1995年《國家安居工程實施方案》提出，國家安居工程從1995年開始實施，在原有住房建設(shè)規(guī)�；A(chǔ)上新增安居工程建筑面積1.5億平方米，用5年左右時間完成。國家安居工程直接以成本價向中低收入家庭出售。3年多來，全國共竣工國家安居住房面積5576.32萬平方米，為70多萬戶家庭解決了住房困難。據(jù)國家權(quán)威部門透露，今年繼續(xù)建設(shè)國家安居工程，但要淡化國家安居工程這個概念。明年國家安居工程將并入經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)之中。
平價房是指以成本加上3%的管理費作為銷售價格向大多數(shù)中低收入家庭提供的住宅。成本由征地和拆遷補償費、勘察和前期工程費、建安工程費、住宅小區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)費、管理費、貸款利息和稅金等七項因素構(gòu)成。
微利房是指房地產(chǎn)開發(fā)商修建的用于公開向社會讓利出售獲取微利的普通商品房。
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