關(guān)女士(化名)咨詢關(guān)于房屋買賣合同的問題,現(xiàn)解答如下:
某些媒體上的法律解答文章稱,"購房合同未辦理過戶登記,屬無效合同"。這種說法是錯誤的。 合同法第四十四條規(guī)定:"依法成立的合同,自成立時生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當辦理批準、登記等手續(xù)生效的,依照其規(guī)定。"城市房地產(chǎn)管理法第三十五條規(guī)定:"房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當事人應(yīng)當依照本法第五章規(guī)定辦理權(quán)屬登記。"城市私有房屋管理條例 第六條規(guī)定:"……房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時,須到房屋所在地房管機關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)。"從以上規(guī)定可以看出,在我國的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓制度中,權(quán)屬登記為房產(chǎn)所有權(quán)取得的法定生效要件,但法律、法規(guī)均未規(guī)定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同須以登記始得生效,因此,我們不能根據(jù)以上規(guī)定推定"房屋的買賣合同必須要經(jīng)過房管機關(guān)依法辦理過戶登記才能生效。"《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第九條規(guī)定:"……法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù),但未規(guī)定登記后才生效的,當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力,合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。"根據(jù)這一司法解釋,房屋買賣合同在房屋過戶以前合同效力獨立存在,并不受過戶登記的影響。換言之,房屋買賣是否辦理過戶登記,這只決定房屋的所有權(quán)是否轉(zhuǎn)移,并不能影響買賣合同的效力,更不能決定買賣合同的效力,這一司法解釋明確地肯定了這個結(jié)論。
房屋買賣合同是基于當事人雙方合意而設(shè)定的一種權(quán)利義務(wù)關(guān)系,是以物權(quán)變動為交易內(nèi)容的合同,是一種約定的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系,過戶登記是該法律關(guān)系的內(nèi)容要素。房屋過戶登記實質(zhì)是物權(quán)變動的一種公示形式,是法律法規(guī)中的強行法,登記使房屋權(quán)屬得到確認,具有公信力,房屋買受人有權(quán)依照合同的約定要求出賣人交付標的物。辦理過戶登記就是完全交付標的物的形式要件,是合同履行結(jié)果的表現(xiàn)形式,也是債權(quán)實現(xiàn)的標志。因此,未辦理過戶登記手續(xù),應(yīng)當視為當事人不履行合同或履行合同不完全的表現(xiàn),而不能當做房屋買賣合同是否生效的判定依據(jù),過戶登記與買賣合同的關(guān)系說到底就是物權(quán)與債權(quán)的關(guān)系,二者權(quán)能有很大差異,不能混為一談。
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