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房地產(chǎn)開發(fā)  
石家莊房地產(chǎn)律師在線解答二手房買賣的法律風險防范
作者:石家莊律師趙麗娜、徐媛編輯、整理   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2008/8/15 19:04:00

       因二手房交易中存在諸多法律風險,現(xiàn)河北商務律師在線律師在此作一介紹,供準備買房者參考。

     首先,買房者應當對房地產(chǎn)的權利狀況作一個全面了解,如權屬是商品房、房改房、集資房、經(jīng)濟適用房等等中哪一類?因為這幾類房子不屬于商品房,相關法律法規(guī)或規(guī)章條文對進入市場交易都有一定的限制條件;土地使用權是屬國有出讓、國有劃撥、還是集體土地使用權,如是國有劃拔各地規(guī)定不同,有要求補交土地出讓金的,有不要求的土地性質變更而可以過戶的,如是集體土地使用權或是宅基地的就要小心了,現(xiàn)對集體土地的使用權控制很嚴,一般不允許轉讓。

      第二,在準備購買二手房確定價格前必須進行實地查看,這樣您就可以了解該房目前是否處于出租狀態(tài),因法律規(guī)定,買賣不破租賃,如果出售的房層處于出租狀態(tài),那么,即使購房房層的產(chǎn)權,買受人也不能馬上使用。另外,實地查看時可對該小區(qū)的配套有一個全面了解,該房子四周是否有噪音,油煙等環(huán)境污染源,房子是否有存在各類缺陷,因為一旦在成交后才發(fā)現(xiàn)以上非隱蔽問題,買受方很難再追究出售方責任,一般應推定購買方在購買時是明知這些情況的。因為沒有實地察看事后后悔想解除合同的案例很多,但是法院卻很難支持買房的訴求;因此,事先的考察就很重要了。

      然后,在了解房屋和土地性質后,可進一步了解該房產(chǎn)權屬方面,第一,查產(chǎn)權證是否有共有人,出售方是否產(chǎn)權人本人,如不是本人是否有可以確信的委托書;第二,查房屋是否已被抵押、查封、轉讓、贈與、出賣給他人或改變房屋使用性質而使本轉讓行為無效的情況;第三,除了商品房以外的房產(chǎn),是否已取得上市資格和取得相關權利人、優(yōu)先購買權人的同意等;四查該地區(qū)是否進入拆遷范圍等。

     第四個階段:確認房屋權屬沒有問題后,可進入簽訂合同的階段。作為買受方,在約定權利義務時首先要防止出售方違約,因在房子沒有過戶前,買受方往往先付了定金但沒有取得房屋產(chǎn)權,相對來說處于被動地位。其次買賣房產(chǎn)涉及的稅費很多,由雙方各自承擔還是由一方承必須約定清楚,不要使用出賣方得凈價這種約定,因這種約定往往理解為賣方的所得稅和營業(yè)稅都是買受方承擔的,或者在遇政策調(diào)整時的稅費也是由買受方承擔的;第三,合同簽訂后付給賣方的定金不能超過房款20%的,交首付款與過戶的時間最好約定是在同一天,因對于購買方來說,最大的風險是來自付款后房子沒有過戶,(如出賣方因債務等原因被法院查封,或出賣方企圖一房二賣),如過戶已被受理,則買受方的風險會小得多。

    在訂立合同時可同時了解各種水、電、有線電視、物業(yè)費等是否交清,同時在合同中約定如何交接。雙方的過戶行為經(jīng)交易中心審核受理后,如購買方不是按揭付款的,則交付房屋和付清房款可以在當天同時進行。

     最后一個階段,是購買方拿到產(chǎn)權證后,這時法律上產(chǎn)權已經(jīng)是購買方了,如是按揭付款的,買受方可對各銀行的各類貸款的利率優(yōu)惠點數(shù)、合同是否公證、物業(yè)是否要求保險等作一比效,選擇有利于自己的銀行放貸。為了按揭款的安全發(fā)放,購方一定要對按揭款如何發(fā)放同銀行有明確的約定,最好是直接支付給出售方或放入購買方帳戶再支付給出售方。

    以上過程還是比效復雜的,從安全和節(jié)約交易成本角度出發(fā),我們建議購買方最好請律師辦理相關的事項。

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