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房地產(chǎn)開發(fā)  
解析房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)法律風(fēng)險規(guī)避和防范
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2014/7/23 18:15:17

房地產(chǎn)信托這一新的融資方式在我國發(fā)展勢頭強(qiáng)勁,備受房地產(chǎn)企業(yè)、信托公司以及投資者的青睞。信托公司借此獲得新的融資渠道,信托公司和投資者則乘機(jī)介入房地產(chǎn)業(yè)謀取收益,三者可謂各取所需。

然而,房地產(chǎn)信托作為信托業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)市場的一種投資手段,受制于信托制度在我國起步較晚以及房地產(chǎn)資本市場的不完善,其間存在大量法律風(fēng)險。

一、房地產(chǎn)信托概述

(一)房地產(chǎn)信托的含義

信托制度起源于英國,以“受人之托,代人理財”為其核心理念。我國引入該制度可追溯至20世紀(jì)初,但直至2001年才以立法的形式予以正式確立。根據(jù)我國《信托法》第二條的規(guī)定,信托“是指委托人基于對受托人的信任,將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人,由受托人按委托人的意愿以自己的名義,為受益人的利益和特定目的,進(jìn)行管理或者處分的行為!

房地產(chǎn)信托則是指信托投資公司接受投資人的委托,發(fā)揮其專業(yè)理財優(yōu)勢,通過設(shè)立房地產(chǎn)信托計(jì)劃籌集資金,用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)從而為委托人謀取利益的信托形式。它是根據(jù)信托投資對象的不同劃分得來,與其它信托的區(qū)別在于:房地產(chǎn)信托的信托財產(chǎn)專門投資于房地產(chǎn),而其它信托的信托財產(chǎn)則投資于有價證券或公益等其它領(lǐng)域。

(二)房地產(chǎn)信托的運(yùn)作模式

房地產(chǎn)信托根據(jù)資金運(yùn)用方式的不同,其常見的運(yùn)作模式主要有以下幾類:

1、抵押貸款型。此種模式下,信托公司主要扮演金融中介的角色,通過發(fā)行信托計(jì)劃募集資金,用于向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放抵押貸款。房地產(chǎn)企業(yè)借助信托貸款獲得項(xiàng)目融資,而信托公司則通過發(fā)放抵押貸款收取手續(xù)費(fèi)和利息,從中獲取收益。

2、股權(quán)投資型。這是房地產(chǎn)信托發(fā)展的新型模式,信托公司通過發(fā)行信托產(chǎn)品募集資金,并將該募集資金用于向項(xiàng)目公司進(jìn)行股權(quán)投資,從而獲取項(xiàng)目公司的經(jīng)營控制權(quán),進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。待信托產(chǎn)品期限屆滿進(jìn)行兌付,以此收回本金和預(yù)期收益。

3、權(quán)益投資型。權(quán)益投資型信托與股權(quán)投資型信托類似,主要區(qū)別是信托公司不持有房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán),而僅受讓股權(quán)受益權(quán)。股權(quán)受益權(quán)是特定股權(quán)對應(yīng)的除表決權(quán)之外的因持有特定股權(quán)而享有的財產(chǎn)性權(quán)益,即特定股權(quán)的收益權(quán)(股息、分紅、配送股等)。房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售后,房地產(chǎn)公司再以約定的價格回購股權(quán)受益權(quán)。

4、置業(yè)投資型。與股權(quán)投資型入股房地產(chǎn)企業(yè)不同,置業(yè)投資型信托由信托公司直接購買房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn),實(shí)施信托計(jì)劃,持有公寓、辦公樓等收益性房產(chǎn)。其收益可來源于出售該房地產(chǎn)的收入、出租該房地產(chǎn)的租金收入,以及其增值收益。

5、組合投資型。顧名思義,組合投資型是指組合運(yùn)用上述兩種及兩種以上投資手段的運(yùn)作模式。

二、房地產(chǎn)信托的法律風(fēng)險

2001年頒布實(shí)施的《中華人民共和國信托法》,以及銀監(jiān)會2007年制定的《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》,共同構(gòu)成了我國信托行業(yè)監(jiān)管的基本法律制度。“一法兩規(guī)”系信托行業(yè)的一般規(guī)定,任何信托計(jì)劃的實(shí)施都必須遵照其進(jìn)行。對于房地產(chǎn)信托,銀監(jiān)會于2008年完成了對《信托公司房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)管理辦法(草案)》征求意見稿(簡稱“REITs意見稿)的意見征詢,而該意見稿是我國首次對房地產(chǎn)信托作出的專門規(guī)定。盡管法規(guī)監(jiān)管不可謂不完備,但房地產(chǎn)信托依舊存在房地產(chǎn)信托建設(shè)項(xiàng)目詐騙、信托計(jì)劃未按規(guī)定設(shè)立、信托資金違規(guī)使用、信托擔(dān)保形同虛設(shè)、信托產(chǎn)品不能按時兌付等多項(xiàng)法律風(fēng)險,需引起全面重視。

(一)房地產(chǎn)信托建設(shè)項(xiàng)目欺詐的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)信托建設(shè)項(xiàng)目欺詐,是指房地產(chǎn)開發(fā)商通過偽造文件騙取土地使用權(quán)證和工程建設(shè)許可,進(jìn)而向信托公司提供虛假的項(xiàng)目建設(shè)方案、虛假擔(dān)保以騙取房地產(chǎn)信托資金的行為。信托公司由于盡職調(diào)查不夠充分,未能及時發(fā)覺騙局而投入信托資金,最終導(dǎo)致自身及投資者權(quán)益受損。房地產(chǎn)項(xiàng)目詐騙案在我國屢見不鮮。

2011年爆發(fā)的銀川“燕京華府”房地產(chǎn)項(xiàng)目詐騙案,即是此類案例的典型,涉案金額高達(dá)一億元,陜西中機(jī)東信公司負(fù)責(zé)人李飏一審被判處無期徒刑。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)資金巨大,使得很多不法開發(fā)商不惜鋌而走險。如果信托公司未能及時發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的詐騙情形,導(dǎo)致信托資金被開發(fā)商騙走,就會面臨向投資者承擔(dān)高額賠償?shù)呢?zé)任。

(二)信托計(jì)劃未按委托人規(guī)定設(shè)立的法律風(fēng)險

信托計(jì)劃未按規(guī)定設(shè)立主要表現(xiàn)在兩方面:一是委托人在設(shè)立信托時信托資金來源不合法,二是信托公司對預(yù)期收益作出承諾。

根據(jù)我國《信托法》第十一條規(guī)定,委托人以非法財產(chǎn)或者本法規(guī)定不得設(shè)立信托的財產(chǎn)設(shè)立信托,信托無效。同時根據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第十一條第二項(xiàng)的規(guī)定,信托公司出具的認(rèn)購風(fēng)險說明書應(yīng)載明如下內(nèi)容,即委托人應(yīng)當(dāng)以自己合法所有的資金認(rèn)購信托單位,不得非法匯集他人資金參與信托計(jì)劃。由此可見,在信托計(jì)劃設(shè)立時,委托人有義務(wù)確保信托資金屬自己合法所有,同時信托公司在信托計(jì)劃推介時必須以文字形式向投資人進(jìn)行說明。否則,信托計(jì)劃的設(shè)立存在違規(guī)甚至無效的法律風(fēng)險。

除此之外,信托公司向投資人承諾信托受益也是信托計(jì)劃設(shè)立時的另一法律風(fēng)險。依據(jù)《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》第八條的規(guī)定,信托公司推介信托計(jì)劃時,不得以任何方式承諾信托資金不受損失,或者以任何方式承諾信托資金的最低收益。但實(shí)踐中,為了吸引投資者參與信托計(jì)劃,信托公司有時會對預(yù)期收益向投資者做出承諾。這會導(dǎo)致信托計(jì)劃被監(jiān)管部門認(rèn)定為違規(guī)設(shè)立的風(fēng)險。

(三)信托資金被違規(guī)使用的法律風(fēng)險

信托資金的使用不僅要遵從信托財產(chǎn)獨(dú)立性原則,符合信托目的,而且其投資方向和投資策略必須與信托計(jì)劃的約定相一致。但現(xiàn)實(shí)生活中,信托資金被挪作他用的情況卻時有發(fā)生。安信信托浙江金磊房地產(chǎn)信托計(jì)劃的信托資金被項(xiàng)目公司挪用于償還高利貸欠款,而中誠信托于2011年設(shè)立的誠至金開信托計(jì)劃,也存信托資金被非法挪用的情況。一旦發(fā)生此類情形,信托資金的本金安全和未來收益都將面臨巨大風(fēng)險,信托公司就會面臨向投資者承擔(dān)賠償責(zé)任的潛在風(fēng)險。

(四)信托擔(dān)保難以起到擔(dān)保作用的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)信托在設(shè)立之時,信托公司不僅會對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審查,同時在信托計(jì)劃發(fā)行以后,也會要求項(xiàng)目公司對信托產(chǎn)品進(jìn)行抵押擔(dān)保,從而控制項(xiàng)目風(fēng)險,以期信托資金和收益能按時回收。常見的擔(dān)保手段包括建設(shè)項(xiàng)目及土地使用權(quán)抵押擔(dān)保、股權(quán)質(zhì)押、債權(quán)擔(dān)保,甚至還有個人或企業(yè)的連帶保證。

上述擔(dān)保措施看似完備,但仍不能完全排除房地產(chǎn)信托的風(fēng)險隱患。根本原因在于,信托擔(dān)保本身即存在形同虛設(shè)的風(fēng)險。以建設(shè)項(xiàng)目及其土地使用權(quán)抵押擔(dān)保為例,房地產(chǎn)信托資金及收益的回收,取決于建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收并取得銷售收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)商因各種原因未能及時竣工并進(jìn)行銷售,信托資金及收益的回收就無法實(shí)現(xiàn)。此時,投資者只能寄希望于抵押項(xiàng)目及土地自身的價值。但顯而易見的是,未能按時竣工的工程的價值大大低于工程完工后進(jìn)行銷售或租賃所能取得的收益。抵押的設(shè)立雖能挽回一定的損失,但就已經(jīng)產(chǎn)生的信托資金損失,信托公司仍面臨著向投資者承擔(dān)賠償責(zé)任的潛在風(fēng)險。

(五)信托報酬不能按時得到償付的法律風(fēng)險

投資者投資房地產(chǎn)信托的目的便是獲取高額的收益,而收益的取得都是以信托產(chǎn)品的兌付為前提,一旦發(fā)生兌付危機(jī),信托公司需要向投資者承擔(dān)的賠償責(zé)任無疑是巨大的。而且,房地產(chǎn)信托的信托資金往往數(shù)額巨大,一次兌付危機(jī)極有可能導(dǎo)致信托公司破產(chǎn)?傮w而言,房地產(chǎn)信托兌付危機(jī)的原因有以下兩類:

一是項(xiàng)目公司違約。具體包括建設(shè)項(xiàng)目詐騙,項(xiàng)目公司將信托資金違規(guī)使用乃至侵占,項(xiàng)目公司因資金鏈斷裂等原因不能按時完成項(xiàng)目工程建設(shè),從而無法獲得房地產(chǎn)建設(shè)收益等。

二是項(xiàng)目本身原因。因國家采取房地產(chǎn)調(diào)控措施、項(xiàng)目周邊區(qū)域的規(guī)劃發(fā)生變化、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)定位存在偏差、項(xiàng)目品質(zhì)存在瑕疵等原因,極有可能導(dǎo)致項(xiàng)目的銷售、出租存在障礙。一旦出現(xiàn)上述情況,項(xiàng)目建設(shè)資金將無法及時回籠,信托資金和收益無法按時收回,便會導(dǎo)致兌付風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)信托的法律風(fēng)險防范

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有資金需求大,開發(fā)周期長,資金回籠周期長的特點(diǎn),因此信托公司應(yīng)當(dāng)格外重視發(fā)地產(chǎn)信托的法律風(fēng)險防范。具體而言,信托公司可以采取以下防范措施。

(一)加強(qiáng)對投資的信托計(jì)劃的合法性審查

信托計(jì)劃的合法性審查,主要是針對信托資金違法以及信托公司承諾預(yù)期收益率等風(fēng)險的防范。首先,為防止委托人以非法資金投入信托計(jì)劃,一方面要在信托計(jì)劃發(fā)行時應(yīng)加強(qiáng)對資金來源審查,另一方面則應(yīng)在信托合同中,規(guī)定投資人保證信托資金合法義務(wù)及其相應(yīng)責(zé)任。其次,信托公司在設(shè)立信托計(jì)劃時,應(yīng)仔細(xì)審查信托計(jì)劃中的表述,避免出現(xiàn)對預(yù)期收益進(jìn)行承諾的表述。

(二)對項(xiàng)目公司進(jìn)行實(shí)地盡職調(diào)查

信托公司應(yīng)及時組織財務(wù)、法律、建設(shè)工程等領(lǐng)域的專業(yè)人員,對項(xiàng)目公司以及建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地盡職調(diào)查。這樣可以使信托公司對項(xiàng)目公司及建設(shè)項(xiàng)目的基本情況有更直觀及深入的了解,充分知曉項(xiàng)目公司及建設(shè)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險,全面而準(zhǔn)確地把握項(xiàng)目公司的財務(wù)狀況及治理結(jié)構(gòu),避免項(xiàng)目公司的誤導(dǎo),從而避免信托資金被騙等風(fēng)險的發(fā)生。

(三)加大在股權(quán)投資模式使用時的風(fēng)險把控

股權(quán)投資模式的風(fēng)險在于:一方面信托公司作為金融機(jī)構(gòu),投資以及資本管理是其專長,但在建設(shè)項(xiàng)目管理上未必優(yōu)于房地產(chǎn)企業(yè)。另一方面,入股項(xiàng)目公司即意味著成為項(xiàng)目公司股東。一旦項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金短缺不能支付工程款,那么作為施工方的建設(shè)公司即成為項(xiàng)目公司的債權(quán)人,繼而向作為股東的信托公司請求支付相應(yīng)款項(xiàng)。因此,信托公司必須充分了解建設(shè)項(xiàng)目所需資金規(guī)模以及項(xiàng)目公司的資金狀況,在確認(rèn)風(fēng)險可控的前提下再選擇股權(quán)投資模式。如果項(xiàng)目公司出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險較大,則建議房地產(chǎn)信托采用貸款抵押型等更為穩(wěn)妥的運(yùn)作模式,同時設(shè)立合理、有效的擔(dān)保。

(四)建立房地產(chǎn)信托風(fēng)險識別機(jī)制

信托公司應(yīng)當(dāng)充分認(rèn)識到房地產(chǎn)信托的各項(xiàng)法律風(fēng)險,建立起專業(yè)而完善的合規(guī)及風(fēng)險控制部門,制定合規(guī)和風(fēng)險控制的內(nèi)部制度和操作流程,并指派專人監(jiān)督管理;其次,由于房地產(chǎn)信托法律風(fēng)險在整個項(xiàng)目建設(shè)過程中始終存在,因此信托公司還應(yīng)在房地產(chǎn)信托運(yùn)作過程中指派合規(guī)和風(fēng)險控制部門的人員對目標(biāo)公司和建設(shè)項(xiàng)目的動態(tài)風(fēng)險進(jìn)行跟蹤識別,及時處理各類新發(fā)生的風(fēng)險,確保信托計(jì)劃的安全運(yùn)行。

(作者:李晨 來源:上海企業(yè))


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