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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂可能性大于買(mǎi)房人斷供 |
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出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2008/8/2 13:14:00 |
自2007年下半年以來(lái)，一場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商自導(dǎo)自演的降價(jià)促銷(xiāo)潮席卷全國(guó)，而更多的買(mǎi)房人卻成這場(chǎng)降價(jià)風(fēng)潮的看客。
“誰(shuí)知道降到什么時(shí)候是個(gè)頭，我既不想成為高位接盤(pán)的人，也不想在房?jī)r(jià)還沒(méi)跌到底時(shí)去買(mǎi)房，大家都在觀望，我也在看�！辟I(mǎi)房人吳先生告訴記者，以前他是買(mǎi)不起房不能買(mǎi)，現(xiàn)在是買(mǎi)得起不愿意買(mǎi)。
如果這種觀望情緒長(zhǎng)時(shí)間持續(xù)下去，開(kāi)發(fā)商將無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售回款，加上銀行貸款、資本市場(chǎng)融資渠道的不暢，早已繃緊的資金鏈隨時(shí)都有斷裂的可能。有分析人士認(rèn)為，如果此類(lèi)情況不得到改觀，全國(guó)各地將出現(xiàn)無(wú)數(shù)個(gè)“順馳”，自身難保的房地產(chǎn)商們是否還能出現(xiàn)多個(gè)“路勁”接手“順馳”，目前還是未知。
“在貨幣從緊政策下，開(kāi)發(fā)商從銀行貸款的難度非常大，一些規(guī)模相對(duì)較小的銀行已經(jīng)無(wú)錢(qián)可貸，舉個(gè)例子說(shuō)，以前是10筆貸款可以批8筆，現(xiàn)在是10筆貸款中能通過(guò)審批的也就是1到2筆�！币晃唤咏y行的人士透露，除了極少數(shù)有國(guó)企背景、老牌的開(kāi)發(fā)企業(yè)過(guò)得比較舒坦，大部分民營(yíng)企業(yè)的日子并不好過(guò)。
據(jù)其透露，從去年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)步入有價(jià)無(wú)市僵局，成交量開(kāi)始萎縮時(shí)起，已經(jīng)有許多他認(rèn)識(shí)的中小開(kāi)發(fā)商退出市場(chǎng)，現(xiàn)在還在支撐著的大部分都是一些有實(shí)力的大企業(yè)。
“不用再出臺(tái)什么調(diào)控措施，只要這種局面繼續(xù)下去，不出一年，由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂，無(wú)法償還銀行貸款，還有一些購(gòu)房款被挪作他用，對(duì)金融安全產(chǎn)生的沖擊不言而喻�！鄙鲜鋈耸勘硎�。
北京市出臺(tái)的將對(duì)開(kāi)發(fā)商預(yù)售資金進(jìn)行監(jiān)管的政策被業(yè)內(nèi)人士普遍看作是政府進(jìn)一步把控金融風(fēng)險(xiǎn)的信號(hào)，在此之前，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部已明確表示，樓盤(pán)沒(méi)有結(jié)構(gòu)封頂前，銀行將不得向買(mǎi)房人發(fā)放購(gòu)房貸款。
“開(kāi)發(fā)商的預(yù)售資金包括兩部分，買(mǎi)房人交的首付款和向銀行申請(qǐng)的貸款，在房產(chǎn)證辦下來(lái)之前，這部分錢(qián)就停留在開(kāi)發(fā)商手中，開(kāi)發(fā)商完全可以挪作他用。如果不對(duì)這部分資金進(jìn)行監(jiān)管，銀行就要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。”一位長(zhǎng)期從事二手房貸款業(yè)務(wù)的人士告訴記者，最早的時(shí)候，按照規(guī)定銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，然而在實(shí)際操作過(guò)程中，為了爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，銀行往往選擇放棄，“開(kāi)發(fā)商的選擇余地很大，并不是每家銀行都會(huì)嚴(yán)格遵守規(guī)定”。
“臺(tái)灣地區(qū)有專(zhuān)業(yè)的資金擔(dān)保機(jī)構(gòu)協(xié)助銀行監(jiān)管預(yù)售款，監(jiān)管的目的并不是要將預(yù)售款凍結(jié)，而是確保專(zhuān)款專(zhuān)用。避免出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商將一個(gè)樓盤(pán)的預(yù)售款挪到另一個(gè)項(xiàng)目上去�！北本╅_(kāi)太物業(yè)保證機(jī)構(gòu)總經(jīng)理白鈞指出，一旦開(kāi)發(fā)商資金斷裂，將沒(méi)有資金保證原有工程繼續(xù)施工，最終變成爛尾樓。如果能對(duì)預(yù)售款進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，將能避免這種現(xiàn)象的發(fā)生，有效降低銀行風(fēng)險(xiǎn)。
“無(wú)論是買(mǎi)房人斷供還是開(kāi)發(fā)商不償還貸款都將增加銀行風(fēng)險(xiǎn)，但是從目前的現(xiàn)狀來(lái)看，開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂變成普遍現(xiàn)象的可能性要大于買(mǎi)房人斷供，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張程度對(duì)銀行的直接威脅高于買(mǎi)房人。”白鈞說(shuō)，一旦出現(xiàn)買(mǎi)房人大面積斷供現(xiàn)象，就不再是金融風(fēng)險(xiǎn)，而是已演變成金融危機(jī)。
白鈞認(rèn)為，如何把控金融風(fēng)險(xiǎn)對(duì)管理層而言，也是一個(gè)重大的研究課題，管理層希望房?jī)r(jià)能夠在平緩中下降，并不愿出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅波動(dòng)。一旦出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)，政府必然會(huì)出臺(tái)一些鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的政策，比如降低交易稅費(fèi)。
而在一些買(mǎi)房人看來(lái)，市場(chǎng)低迷，觀望情緒濃厚，激發(fā)購(gòu)買(mǎi)人的購(gòu)買(mǎi)欲望更需要開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)�！艾F(xiàn)在持幣觀望的買(mǎi)房人都有一個(gè)心理價(jià)位，只要開(kāi)發(fā)商能夠降到買(mǎi)房人能接受的程度，市場(chǎng)需求就可能被放大。如果北京的房?jī)r(jià)能夠降低20%，我身邊的很多人都會(huì)買(mǎi)�！眳窍壬f(shuō)。
然而，更多的開(kāi)發(fā)商還在以打折促銷(xiāo)的方式小心試探市場(chǎng)，有開(kāi)發(fā)商向記者表示他們擔(dān)心房?jī)r(jià)降了買(mǎi)房的人會(huì)更少，此外還有可能在短時(shí)間內(nèi)觸發(fā)部分高位接盤(pán)買(mǎi)房人的退房意愿，引發(fā)退房潮。
分析人士指出，如果開(kāi)發(fā)商能夠妥善處理早期買(mǎi)房人的退房行為，并輔以合適的降價(jià)幅度，有可能會(huì)激發(fā)起潛在買(mǎi)房人的購(gòu)房欲望，并演變成現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)力。坐等政府救市并不是明智之舉，開(kāi)發(fā)商可以采取一些降價(jià)舉措緩解資金壓力。
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