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房地產(chǎn)開發(fā)  
房地產(chǎn)開發(fā)報建流程中
作者:佚名   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2008/7/20 10:40:00

  5、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證  規(guī)劃部門對單體設(shè)計的審查那也是非常嚴(yán)格的,但是總體來說,相對于總平面規(guī)劃,就比較容易通過一點(diǎn)! 误w設(shè)計是什么呢?就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上,落實(shí)單體建筑的設(shè)計方案。單體方案主要是些什么內(nèi)容呢?關(guān)鍵就是落實(shí)各空間的大小尺寸。這個階段有些東西也很麻煩,最煩的是車位。目前來說,我國各大城市在車位問題上管得都是非常嚴(yán)格的,要求一般是每戶住宅配一個車位,商業(yè)一般是100平方米配一個車位。大體的配置要求基本上都是這樣,各城市大同小異。車位不夠,基本上都別想通過單體審查!   ‘(dāng)然,總平面審查期間一般來說,也會審車位,不過那個階段主要是經(jīng)驗(yàn)值,按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經(jīng)驗(yàn)值,來評估地下室面積夠不夠,一般來說規(guī)劃部門不會很在意車位夠不夠,不會認(rèn)真的在圖紙上數(shù)。但是單體階段就不一樣了,就開始數(shù)了。比如所謂的子母車位啦,根本停不進(jìn)去車的轉(zhuǎn)角位也放個車位啦,等等等等,不一而足。但是有些時候,無論怎么擺都擺不夠,那也有辦法,就是宣稱我這里要做立體機(jī)械停車位。立體機(jī)械停車位我相信很多人都見過,那玩意非常的不好使喚,進(jìn)出一次花上半個小時那是非常正常的事情。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上,只要通過單體審查了,這個機(jī)械停車裝置那是絕對不會安裝的! ∧敲,為什么開發(fā)商那么不愿意建大點(diǎn)地下室?因?yàn)榻ǖ叵率沂翘澅镜摹YI的人也少?赡苡腥藭苫螅f什么10幾20萬買一巴掌大的停車位,開發(fā)商還虧本?事實(shí)是,停下一臺車,的確只需要10個平方米不到的空間。但是,你要把這部車停進(jìn)去,你另外還需要30平方米的進(jìn)車道。所以按經(jīng)驗(yàn)值,每個停車位所須分擔(dān)的面積,基本上都是35到45平方米。規(guī)劃部門都這么掌握。你這個車是不能垂直起降的。這就是客觀規(guī)律。  當(dāng)然這是大概經(jīng)驗(yàn),在有些城市,停車位還是能賺錢的,比如廣州、深圳和上海的一些黃金地段的樓盤,據(jù)說停車位都能買到40萬一個。不過這個不代表一般規(guī)律! ?fù)陠误w設(shè)計,設(shè)計公司再細(xì)化一下出建筑施工圖,就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。不值得多說。我就一筆帶過了。  不過這個建設(shè)工程規(guī)劃許可證,在新的《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中被提到非常高的位置,反復(fù)的強(qiáng)調(diào)。
6、消防和人防專項(xiàng)審查  這兩樣?xùn)|西搞死人。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達(dá)標(biāo)的。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。消防報建,要說難,是所有專業(yè)報建中最艱難的,但是如果說簡單,也可以很簡單。至于人防報建,這個東西莫名其妙! ∠葟南勒f起。消防部門是武警官兵,不是政府機(jī)構(gòu),這個大家心里要有數(shù)。我國的消防審查,在很多時候都是非常官僚的。另外呢,我們的開發(fā)商,也的確是非常的不象話,要滿足消防規(guī)范的話,這個投入太大了。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識。因?yàn)楹芏嘞郎系囊笫欠浅S绊懯褂玫,比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個1級防火門,那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講,是非常不方便的;旧蟻碇v,消防設(shè)計絕對不可能嚴(yán)格按規(guī)范做夠做足。在這個方面,審查那也是越來越嚴(yán)。一般說,各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。為什么呢?因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道,跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠(yuǎn)流長,往往由他們出面才能把事情辦成。但是,說句公道話:涉及生命安全的消防規(guī)范,基本上沒人敢動手腳。比如12層以上要設(shè)置專門的消防電梯,17層以上設(shè)置剪刀樓梯,這些強(qiáng)制性規(guī)范已經(jīng)是鐵律。我個人沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的,即使能繞過去將會獲得巨大的回報,譬如減少一套樓梯,那是多么好的事情啊, 但是基本上沒人敢去辦!   ∪朔拦こ淌欠浅I窠(jīng)的一樣中國特色的東西,人防部門屬于政府部門,不是軍隊編制。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位,但是這部分要被劃出來,不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這部分停車位只有使用權(quán)。關(guān)于人防停車位的使用權(quán)問題,現(xiàn)在的爭議非常大。社會上各種聲音都有,尤其是自以為看通了物權(quán)法的人們。所有的人防用途的東西,產(chǎn)權(quán)都是國家所有。國家為了鼓勵大家搞人防工程,就允許你暫時用著。但是這個產(chǎn)權(quán),無論如何,都不可能歸屬于什么全體業(yè)主! ∫?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì),不能賣,所以開發(fā)商絕對會想辦法減少人防面積。另外,人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西,比如人防那個安全門,那都不知道算啥,那個東西要真放進(jìn)地下室,還真是搞碉堡了。也不知道能防什么。
7、節(jié)能審查、施工圖審查  在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后,設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化,完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等,完成節(jié)能設(shè)計,做一個節(jié)能計算書,就可以開始這兩項(xiàng)審查了! 」(jié)能審查,在我的個人經(jīng)驗(yàn)里面,是怎么審都行的事情。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展,建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。這么說吧:什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西,在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。搞了這些東西,夏天空調(diào)得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。在這里南北差異非常明顯:北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo),老百姓在觀念上也比較能接受這個,因?yàn)楸狈接幸粋取暖的問題,節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子,在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。但是南方人對這種東西就比較不喜歡,我就好這一口,你管得著啊! ≌f到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設(shè)部的官員們在政策制定上,必定帶有強(qiáng)烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后,的確不習(xí)慣居住大面積。開間超過6米的客廳,在取暖上就肯定不達(dá)標(biāo)了。同時,在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時,90平方米的套型面積的確可以設(shè)計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的:空氣干燥,而且洗手間的使用頻率較低,一般人都不習(xí)慣每天洗澡。但在南方,僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶,90平方米要設(shè)計出三居室,就幾乎是不可能完成的任務(wù)。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面,幾個房間一占,廁所就不知道擺在哪里了。本人當(dāng)年參與的好幾個項(xiàng)目,為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位,設(shè)計師嘔了不知道多少噸血,F(xiàn)在市場上的公司逼得沒辦法,被迫只能大量的推出兩房單位。當(dāng)然,兩房單位也可以住,不過就不能養(yǎng)孩子,一養(yǎng)孩子這家就完蛋了,爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭,連轉(zhuǎn)身的地方都沒有,F(xiàn)實(shí)就是這么的殘酷?陀^規(guī)律就是如此! ‖F(xiàn)在有些公司為了規(guī)避這個9070,還想了些花招,比如設(shè)計兩套房子,再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上,將這個做法稱為不良開發(fā)商昧著良心做事。我個人無言以對! ≌f個節(jié)能審查,一說開去就說了這么多,不好意思不好意思,F(xiàn)在開始說施工圖審查。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場化了,允許開發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結(jié)果負(fù)責(zé)。但是,基于我國的審查技術(shù)非常的落后怎么說呢,連設(shè)計、施工技術(shù)都非常落后,因此這個審查實(shí)在是見仁見智,根本沒法子審!   ∈┕D審查是收費(fèi)項(xiàng)目,非常貴,所以一直都是名義上的市場化,事實(shí)上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費(fèi),專家紅包那也是不能少的。
8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可  余泥和噪音,這兩個東西專門拿在這里講,是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。我知道在很多城市,幾乎沒怎么管這兩樣?xùn)|西:余泥和噪音。但現(xiàn)在,越來越多的城市,開始加強(qiáng)了對這兩樣?xùn)|西的管理! ∮嗄嗯欧努F(xiàn)在都快成了各大公路管理部門,包括公路、交通、警察的主要生財?shù)缆妨。運(yùn)輸施工余泥的車輛,只能在規(guī)定時間,規(guī)定道路上行駛。但在很多時候,根本不可能這么規(guī)范。尤其是工程趕進(jìn)度的時候,那是日夜得都運(yùn)泥啊,沒辦法,只能打通各路神仙! ∮嗄嘣谶\(yùn)輸過程中,很容易污染路面。
噪音排放許可,是指只能在規(guī)定時間,用規(guī)范的,噪音較輕的方式施工。這個是環(huán)境保護(hù)部門管著的,F(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的,當(dāng)然用錘擊樁,那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。只要沒人管,開發(fā)商絕對用錘擊樁。此外,對那些夜間連續(xù)施工的,更要予以管制。現(xiàn)在在一些城市,這個夜間連續(xù)施工的管理,就管得非常好,比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工?那是嫌自己錢多,想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數(shù)的城市,唉,那處于幾乎沒有管理的地步。  9、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督    質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。拿施工許可證之前,必須得去兩個站辦審批手續(xù)。在我看來,質(zhì)量問題都是安全問題。我不大明白為什么要搞兩個站,分著管。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打,導(dǎo)致樁荷載不達(dá)標(biāo),這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題?總之兩個機(jī)構(gòu)都得好好的哄著。當(dāng)然在若干細(xì)節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。比如有些安全問題的確跟建筑質(zhì)量關(guān)系不大,譬如工人不戴安全頭盔啦,物料堆放不按規(guī)定亂堆啦,這些。但在我看來,安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉,并成一個機(jī)構(gòu),沒有任何邏輯和操作上的困難! ≡诂F(xiàn)實(shí)的操作中,但凡涉及到檢測的,就由質(zhì)監(jiān)辦;不需要檢測,一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的,就屬于安監(jiān)的職責(zé)。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測,比如樁荷載檢測、水泥檢測,這些東西,都是收費(fèi)項(xiàng)目,所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán),為什么呢,因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己。收人錢手軟,云云。安監(jiān)基本不收費(fèi),但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來,譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn),工人佩帶平安智能卡上班,等等,總之各有各的門路啦! ‖F(xiàn)在在有些城市,質(zhì)量檢測的功能已經(jīng)開始市場化了,有資質(zhì)的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費(fèi)用,只是周邊城市的3分之1。打完樁必須做檢測。檢測合格了,才能做承臺,繼續(xù)往上建! 〔贿^呢,絕大多數(shù)的城市,這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。這個也是建設(shè)部門的生財主道啊。
10、施工招投標(biāo)、監(jiān)理報建    !   ∈紫,必須說明,按照我國現(xiàn)行招投標(biāo)法,私營房地產(chǎn)公司(無國有經(jīng)濟(jì)成分),其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo),他們可以直接發(fā)包。但在某些大城市,無論什么企業(yè)施工,都必須做招投標(biāo)。這是在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。在大多數(shù)城市,私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明,既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。
    在必須要做施工招投標(biāo)的時候,這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去,一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。施工投標(biāo)的其中一個材料是專業(yè)技術(shù)人員,根據(jù)項(xiàng)目大小,配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次某企業(yè)圍一個標(biāo),另外一個不識相企業(yè)就想進(jìn)去,材料一準(zhǔn)備,然后發(fā)現(xiàn)自己的技術(shù)人員不夠了,于是馬上到建設(shè)局備案新增人員資料。本來這種新增技術(shù)人員備案實(shí)在是非常簡單的事情。結(jié)果,連交件都交不進(jìn)去?傊褪遣皇芾。后來求爹爹告奶奶給受理了,然后又因?yàn)槠渲幸粋人的身份證復(fù)印得不清晰,全部材料退件。這個企業(yè)的老板氣得吐血。到最后當(dāng)然這個標(biāo)是投不進(jìn)去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數(shù)都用得出來。不排除有些人為了逼別人退出投標(biāo)會使用黑社會的可能性!    ”O(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致,我不多說了!   ”O(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情,做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則,交建設(shè)部門審核一番,認(rèn)為OK了,發(fā)一個監(jiān)理審查意見。通過了就是下一步,施工許可證!   ”O(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則,老實(shí)講,在我個人的經(jīng)驗(yàn)里面,我從來沒看到建設(shè)部門真的做過審核。在我個人的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)里面,我沒見過幾個政府官員能看得懂的。

 

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