法律顧問網(wǎng)歡迎您訪問!法律顧問網(wǎng)力圖打造最專業(yè)的律師在線咨詢網(wǎng)站.涉外法律顧問\知識產(chǎn)權(quán)法律顧問\商務(wù)法律顧問 法律顧問、委托電話:13930139603,投稿、加盟、合作電話:13932197810 網(wǎng)站客服:點(diǎn)擊這里聯(lián)系客服   法律文書 | 在線咨詢 | 聯(lián)系我們 | 設(shè)為首頁 | 加入收藏
關(guān)鍵字:

律師咨詢電話13930139603

首 頁 | 法治新聞 | 民法顧問 | 刑法顧問 | 普法常識 | 法律援助 | 社團(tuán)顧問 | 商法顧問 | 律師動(dòng)態(tài) | 公益訟訴 | 執(zhí)行顧問 | 經(jīng)典案例 | 法律法規(guī)

國際貿(mào)易

知識產(chǎn)權(quán)

稅收籌劃

公司事務(wù)

土地房產(chǎn)

建筑工程

合同糾紛

債權(quán)債務(wù)


勞動(dòng)爭議


醫(yī)療糾紛


交通事故


婚姻家庭
商法顧問 國際貿(mào)易 | 銀行保險(xiǎn) | 證券期貨 | 公司法律 | 司法鑒定 | 合同糾紛 | 網(wǎng)絡(luò)法律 | 經(jīng)濟(jì)犯罪 | 知識產(chǎn)權(quán) | 債權(quán)債務(wù) | 房地產(chǎn)  
金融機(jī)構(gòu)  
建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者購房債權(quán)的關(guān)系——試析法釋[2002] 16號文第2條
作者:趙麗娜律師發(fā)布   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2011/3/31 14:13:00

建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者購房債權(quán)的關(guān)系——試析法釋[2002] 16號文第2條

文章來源: 金融法苑, 2010, 第080期, P29-44
作者: 湯文平

正文

    《合同法》第286條 [1] 規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán),對房地產(chǎn)市場和金融市場產(chǎn)生了廣泛影響,《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》(法釋、[2002] 16號)以司法解釋的方式對該條的適用進(jìn)行了細(xì)化,但實(shí)踐中也存在種種問題。本文選取這一法定擔(dān)保物權(quán)與消費(fèi)者購房債權(quán) [2] 關(guān)系的視角,通過一個(gè)構(gòu)造的案例探析法釋[2002] 16號文第2條的理解,以求更好地協(xié)調(diào)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者保護(hù)的關(guān)系。
    一、設(shè)例及討論焦點(diǎn)的界定
    萬太公司(發(fā)包方)與巨隆公司(承包方)于2003年8月簽訂承包協(xié)議,由巨隆公司承建萬太公司的華泰商住樓。2006年10月,華泰商住樓竣工驗(yàn)收,經(jīng)雙方對賬確認(rèn),尚欠工程進(jìn)度款5 000萬元。萬太公司因工程需要于2004年10月向銀行貸款3 000萬元,以華泰商住樓第9、10兩層住宅樓辦理在建工程抵押手續(xù)。2006年10月,驗(yàn)收大確權(quán)后已經(jīng)辦妥房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。華泰商住樓于2004年5月取得預(yù)售許可之后陸續(xù)出售,其中抵押范圍之外的已銷售一空,抵押范圍內(nèi)的也擅自銷售了兩套住房。2006年10月驗(yàn)收大確權(quán)后已轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)除三套房屋之外均已辦妥房產(chǎn)證,該三套分別是:潘某2004年8月所購商鋪一套,價(jià)值500萬元;債權(quán)人皇姑公司2004年8月因與萬太公司約定以房抵債而于第9層取得住房一套,價(jià)值300萬元;謝某2005年10月于第10層所購住房一套,價(jià)值1 000萬元。因萬太公司經(jīng)多次催告未能支付貸款及工程余款,銀行訴請還貸,巨隆公司訴請付款并主張建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán),二者勝訴判決生效后分別申請強(qiáng)制執(zhí)行,現(xiàn)潘某、皇姑公司、謝某均以法釋[2002] 16號文第2條為根據(jù)各自提出異議。 [3]
    法釋[2002] 16號文第2條規(guī)定:“消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人!苯Y(jié)合上述設(shè)例和司法實(shí)踐,該規(guī)定涉及的問題主要包括:第一,消費(fèi)者究竟指誰?第二,“交付購買商品房款項(xiàng)”的方式包括哪些?“大部分款項(xiàng)”是多少?第三,“不得對抗買受人”中的“對抗”應(yīng)作何解釋?買受人在其中究竟享有什么權(quán)利?第四,由于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的媒介作用,消費(fèi)者權(quán)益對其他債權(quán)人有何影響?下文試為辨析。
    二、房地產(chǎn)市場中的“消費(fèi)者”
    《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第2條規(guī)定,“消費(fèi)者為生活消費(fèi)需要購買、使用商品或者接受服務(wù)”的人。解釋上僅指自然人,所以當(dāng)一單位為職工福利統(tǒng)一購買商品時(shí),雖然最終商品仍為職工個(gè)人所消費(fèi),但通說認(rèn)為此時(shí)無《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》之適用。 [4] 在該法之下,“消費(fèi)者”的概念外延較小,法釋[2002] 16號文所稱的“消費(fèi)者”與《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中的概念是否保持一致,是一個(gè)重大問題,甚至具有方法論上的意義。 [5]
    房地產(chǎn)市場是否適用《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》,我國理論界和司法界長期存在爭議。2002年,法釋[2002] 16號文率先引入“消費(fèi)者”概念,2003年《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱法釋[2003]7號文)第8條規(guī)定,商品房出賣人應(yīng)為某些欺詐行為“承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”,其解釋依據(jù)是《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》第49條有關(guān)懲罰性賠償金的規(guī)則。后一司法解釋將《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》上對消費(fèi)者施與強(qiáng)力保護(hù)的規(guī)則引入房地產(chǎn)市場卻沒有明確限定于消費(fèi)行為,引致了一些批評。但筆者認(rèn)為,從房地產(chǎn)交易的特殊性來看,這一做法實(shí)屬無奈之舉,一定程度上更符合交易實(shí)際。房地產(chǎn)交易的特殊性體現(xiàn)在:其一,購買住宅房產(chǎn)的目的在投資和消費(fèi)之間幾乎無法區(qū)分,而且這種勉強(qiáng)區(qū)分與民眾的心理認(rèn)同反差太大;其二,房產(chǎn)交易從期房預(yù)售合同到現(xiàn)房買賣以至二手房轉(zhuǎn)讓,過程漫長,作為“買受人”加入交易中來的人形形色色,即使能夠區(qū)分投資者和消費(fèi)者,在連綿不絕的交易場景里硬拎出“投資者”,將之排除在規(guī)則適用之外,既不符合交易常識,行為人也很容易規(guī)避;其三,由于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的存在,交易“前手”和“后手”即使遠(yuǎn)隔多重合同關(guān)系,也可能因?qū)ξ餀?quán)益的交集而發(fā)生糾葛。
    其中與法釋[2003]7號文第8條規(guī)定相關(guān)的主要是前兩條特殊性,并且其作用比較單純,即擴(kuò)大了懲罰性賠償?shù)倪m用范圍,因?yàn)閮H涉及交易雙方,無可厚非。而在理解法釋[2002] 16號文所稱“消費(fèi)者”時(shí),上述三條特殊性則都應(yīng)被考慮,并且它們的作用模式或許應(yīng)根據(jù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的價(jià)值意旨作比較復(fù)雜的設(shè)計(jì)。
    具體來說,筆者主張:其一,只要交易標(biāo)的是住宅房屋,買受人又是自然人,則應(yīng)推定為消費(fèi)行為,即使買受人已有其他房產(chǎn),暫作出租等用益打算,也不應(yīng)推翻推定結(jié)論,在這一點(diǎn)上主要是為了避免無謂爭執(zhí);其二,如果自然人預(yù)購房產(chǎn)或取得現(xiàn)房所有權(quán)后,將合同利益或所有權(quán)轉(zhuǎn)讓予某單位,或者反之由某單位轉(zhuǎn)讓予某自然人,此時(shí)不能純粹從“發(fā)包方”(開發(fā)商)賣房這一初始交易點(diǎn)作一刀切。罔顧后續(xù)交易中加入的消費(fèi)者的利益和放任后續(xù)交易中加入的非消費(fèi)者受過分保護(hù)都不恰當(dāng)。一個(gè)極端的例子是,根據(jù)法釋[2003]7號文第20條,出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,于是所有為“消費(fèi)”而購房的人實(shí)際上都是后續(xù)加入者,但是僅因?yàn)樗麄儾皇侵苯訌陌l(fā)包人手中購房就否定其消費(fèi)者身份,似與法釋[2002] 16號文第2條的意旨不合。所以筆者主張,判斷是否消費(fèi)者,應(yīng)以實(shí)行建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)的合同利益和所有權(quán)持有人的身份為準(zhǔn)。在司法實(shí)踐中,一些案例涉及單位房改房取得人或被拆遷戶的權(quán)益,人民法院也將其歸人到“消費(fèi)者”之列一體保護(hù), [6] 與筆者上述見解不謀而合。
    因此,上文設(shè)例中,潘某購買商鋪,皇姑公司因以房抵債而取得住宅房屋,均非消費(fèi)行為。 [7]
    三、“支付全部或大部分房款”
    法釋[2002] 16號文第2條以對消費(fèi)者的特殊保護(hù)系于其是否支付了全部或大部分房款。在其他司法解釋中,也有將特殊保護(hù)與支付對價(jià)的事實(shí)相捆綁的做法。如《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(法釋[2005]5號)第10條第3項(xiàng)。 [8] 在民法上支付價(jià)款的事實(shí)于某些場合的確可以發(fā)生增強(qiáng)付款人地位的效果,其中以當(dāng)代民法上所有權(quán)保留買賣之買受人地位最為典型。但值得注意的是,當(dāng)代民法中受付款事實(shí)增強(qiáng)的是“期待權(quán)”,即交易追求的物權(quán)之雛形,如果連雛形都不具備,一個(gè)純粹的債權(quán)并不能因付款而擊破債權(quán)平等原則。其實(shí)最高人民法院在另外一些司法解釋中也體現(xiàn)了這一點(diǎn),例如在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(法釋[ 2004]15號)第16條、17條的規(guī)定中,實(shí)際占有財(cái)產(chǎn)與支付部分價(jià)款一道成為取得優(yōu)先地位的前提。而最高人民法院于法釋[2002] 16號文第2條、法釋[2005]5號第10條第3項(xiàng)的做法則擊破了債權(quán)平等原則,其意義亟待另作全面評估。筆者認(rèn)為,我國司法這種做法無視物權(quán)、債權(quán)本質(zhì)區(qū)分,在債權(quán)之間任意賦予優(yōu)位地位,實(shí)有飲鴆止渴的危險(xiǎn):對占有的迷信將縱容甚或激發(fā)大悖法治精神的自力行為;對支付價(jià)款的迷信將“激勵(lì)”惡意串通損害第三人的行為,觸發(fā)大規(guī)模的道德風(fēng)險(xiǎn)。
    需要指出的是,法釋[2002] 16號文第2條至少另有兩大弊端:其一是為發(fā)包人糾合買受人損害其他債權(quán)人開啟弊竇,只要發(fā)包人聲稱已接受買受人大部分房款,則可不費(fèi)吹灰之力將法律和當(dāng)事人歷盡艱辛構(gòu)建的擔(dān)保權(quán)體系徹底摧毀;其二是為發(fā)包人套取買受人的房款助紂為虐,買受人即使明知發(fā)包人已有信用缺失之虞,也只能為求保住自身的優(yōu)先次位而遭“綁架”繼續(xù)付款,可是這些款項(xiàng)根據(jù)同時(shí)履行抗辯權(quán)、不安抗辯權(quán)、減損規(guī)則等制度構(gòu)架的宗旨本是可以和應(yīng)該挽回的損失。在這一點(diǎn)上,說最高人民法院上述立場無意中顛覆了民法為減損而精心打造的應(yīng)急機(jī)制,也不為過。
    當(dāng)然以上只是立法論上的意見,在對該司法解釋的“解釋”上似無良方。或許提高買受人付款證據(jù)的規(guī)格能稍稍減小上述弊端,比如在司法實(shí)踐中,有人認(rèn)為發(fā)包人為抵消債務(wù)撥付房產(chǎn)予債權(quán)人,不應(yīng)認(rèn)定后者為已付房款的消費(fèi)者, [9] 這種做法雖然在細(xì)節(jié)上仍須推敲,但至少在防范道德風(fēng)險(xiǎn)方面有其意義。其余所謂“大部分房款”在司法解釋沒有進(jìn)一步說明的情況下只能解釋為簡單多數(shù),即一半以上。判斷的時(shí)間點(diǎn)應(yīng)以建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)開始實(shí)行時(shí)為準(zhǔn)。
    因此,在上文設(shè)例中,以房抵債的皇姑公司即使是自然人,也不能當(dāng)然被認(rèn)為已付清房款,還應(yīng)就債權(quán)的真實(shí)性作嚴(yán)格審查。至于其他購房人是否付清房款,似也不可徑依開發(fā)商的認(rèn)可而認(rèn)可,而應(yīng)根據(jù)銀行劃賬記錄等證據(jù)綜合認(rèn)定。
    四、“不得對抗”的真義
    法釋[2002]16號文第2條規(guī)定建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得“對抗”已支付大部分房款的消費(fèi)者買受人,論者一般認(rèn)為該等買受人的權(quán)益即以此優(yōu)先于該優(yōu)先權(quán),并且因?yàn)橥凰痉ń忉尩谝粭l規(guī)定該優(yōu)先權(quán)“優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”,又順理成章地推論出消費(fèi)者權(quán)益處于“最優(yōu)”地位。 [10] 這種解釋恐怕是該司法解釋起草者所始料未及的。第2條的意旨本應(yīng)該是簡單的,就是因?yàn)榻ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)無須公示,十分隱蔽,而消費(fèi)者購房時(shí)調(diào)查能力、談判能力較低,法律不能要求他們像商業(yè)銀行那樣承擔(dān)該優(yōu)先權(quán)帶來的風(fēng)險(xiǎn),故特別規(guī)定該優(yōu)先權(quán)不可對抗之。至于消費(fèi)者權(quán)益與業(yè)經(jīng)登記的意定抵押權(quán)或其他有無擔(dān)保的債權(quán)之間究竟如何定其次位,那是整個(gè)財(cái)產(chǎn)法體系的任務(wù),并且在現(xiàn)行法下自有其經(jīng)歷千錘百煉的解決方案,不可能是一個(gè)“見招拆招”的司法解釋的一句話所能解決的任務(wù)。否則,物權(quán)優(yōu)先、債權(quán)平等、登記之公示公信力等制度基石都會(huì)遭受沖擊,法律的穩(wěn)定性、妥當(dāng)性將受重創(chuàng)。此外,按照上述思路推導(dǎo)出消費(fèi)者權(quán)益優(yōu)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他一切債權(quán),其實(shí)是為消費(fèi)者權(quán)益新創(chuàng)了,一個(gè)次位極高的法定擔(dān)保物權(quán),如果司法解釋如此大膽越俎代庖,恐怕違反的不只是“物權(quán)法定”,而是一個(gè)違反《立法法》、《憲法》的問題。由此可見,法釋[2002] 16號文第2條并沒有新創(chuàng)又一法定擔(dān)保物權(quán),對其理解應(yīng)從司法解釋的意旨出發(fā),從既有的財(cái)產(chǎn)法體系出發(fā),即使其文義的射程與既有體系發(fā)生沖突,也不應(yīng)該動(dòng)輒將整個(gè)體系性方案肢解得七零八落,而應(yīng)以各種解釋方法并用,力求既滿足其意旨,又實(shí)現(xiàn)與既有體系的平滑銜接。
    如前所述,“不得對抗買受人,”一般被理解為作為消費(fèi)者的買受人之權(quán)益優(yōu)先于承包人。而所謂優(yōu)先似乎是全方位的,所以當(dāng)其取得所有權(quán)時(shí),固然可以對抗承包人該優(yōu)先權(quán)之追及效力;當(dāng)其尚未取得所有權(quán)時(shí),其要求交付、過戶的債權(quán)請求權(quán)也是應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支持的;如果工程未竣工,無從交付、過戶那么其價(jià)款返還、損害賠償?shù)葌鶛?quán)也應(yīng)優(yōu)先滿足;其中損害賠償中又包括利息、違約金、定金以至于根據(jù)法釋[2002]7號文第9條應(yīng)計(jì)的懲罰性賠償金等許多名目,都在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)及其他幾乎所有債權(quán)之前優(yōu)先受償;如果發(fā)包人一物二賣,有多位買受人支付了大部分房款,看來所有買受人的地位都不能不優(yōu)先。
    這是一個(gè)荒謬的推論,將“不得對抗買受人”與“買受人權(quán)益一律優(yōu)先于承包人之優(yōu)先權(quán)”混為一談就是錯(cuò)誤的根源。立法或司法解釋在實(shí)際賦予優(yōu)先地位時(shí),往往都明確措辭為“優(yōu)于”或“先于”,例如《海商法》第25條第1款規(guī)定,“船舶優(yōu)先權(quán)先于船舶留置權(quán)受償,船舶抵押權(quán)后于船舶留置權(quán)受償。”法釋[2002] 16號文第1條就建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)及其他債權(quán)的順位問題所作的規(guī)定是,“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”,根據(jù)體系解釋的思路,幾乎就可以斷定“不得對抗”與“優(yōu)先次位”必然是有區(qū)別的!安坏脤埂笔俏餀(quán)法律中經(jīng)常出現(xiàn)的術(shù)語,如《物權(quán)法》第24條、129條、158條、188條、189條都規(guī)定了某些物權(quán)變動(dòng)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人或者“在正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”。這些情況在《擔(dān)保法》以及擔(dān)保法司法解釋中也多有體現(xiàn)!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于〈擔(dān)保法〉司法解釋第五十九條中的“第三人”范圍問題的答復(fù)》(法函[2006] 51號)解釋稱,某些抵押權(quán)未經(jīng)登記不得對抗第三人是指“此種抵押對抵押當(dāng)事人之外的第三人不具有法律效力”。事實(shí)上,上述所引法條涉及的“不得對抗”都是指對不得對抗之人無效!安坏脤埂钡牧硪粋(gè)典型含義大概是《物權(quán)法》第190條規(guī)定的,“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)!贝颂帯安坏脤埂标P(guān)注的則是抵押權(quán)人能否要求除去租賃關(guān)系。
    不管怎么說,將“不得對抗”的本義解釋為不被對抗之人因此獲取優(yōu)先地位,是沒有任何根據(jù)的。的確,在某些場景里,如《物權(quán)法》第189條所稱“不得對抗正常經(jīng)營活動(dòng)中已支付合理價(jià)款并取得抵押財(cái)產(chǎn)的買受人”,是有買受人所有權(quán)優(yōu)先的效果,但是這種效果與其說是“不得對抗”的本義,不如說是物權(quán)優(yōu)先的彰顯——既然抵押權(quán)對買受人無效,其所有權(quán)自然優(yōu)先了。而在更多的場合,如果將“不得對抗”解釋為不被對抗之人的權(quán)益優(yōu)先于原權(quán)利人,將會(huì)得出荒謬的結(jié)論。比如某些抵押權(quán)未經(jīng)登記不得對抗善意第三人,顯然不可理解為善意第三人就此平地拔起一種優(yōu)先地位。私法在干涉生活時(shí)常常遵循這樣的智慧——只使用必要的力量作點(diǎn)到為止的干涉,絕不在滅火的同時(shí)點(diǎn)更多更大的火!安坏脤埂闭沁@一智慧的體現(xiàn)。
    可見,法釋[2002] 16號文第2條之“不得對抗買受人”,僅指存在于買賣標(biāo)的商品房之上的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對買受人無效。易言之,承包人在行使該優(yōu)先權(quán)時(shí),就該商品房并不擁有對買受人的優(yōu)先受償權(quán),而僅僅只是一般查封、扣押債權(quán)人,僅此而已。為了使闡述更加清晰,以下結(jié)合文首設(shè)例就各種可能情形繼續(xù)例示說明。
    1.如果買受人支付價(jià)款尚不足“大部分”,則無論其是否占有或經(jīng)登記取得商品房的所有權(quán),承包人均可就該商品房行使其優(yōu)先權(quán),因?yàn)榇藭r(shí)其地位是法定擔(dān)保物權(quán)人,與一般查封債權(quán)人不同。
    2.當(dāng)買受人已支付大部分價(jià)款,且經(jīng)登記取得所有權(quán),則承包人的優(yōu)先權(quán)的追及效力受阻,只能在滿足條件時(shí)代位行使發(fā)包方對未付房款部分的債權(quán)。
    3.當(dāng)買受人已支付大部分價(jià)款,雖未經(jīng)登記取得所有權(quán),但是已經(jīng)實(shí)際占有商品房,此時(shí)承包人雖然可以申請查封、扣押商品房,但是如果買受人符合法釋[2004] 15號文第17條的要件,即對于未辦理過戶無過錯(cuò),則買受人可以選擇付清余款而保有商品房。
    4.買受人雖已支付大部分價(jià)款,但是既未過戶也未占有,承包人當(dāng)然可以申請查封、扣押商品房,且買受人付清余款要求過戶的主張無法律根據(jù),不過買受人若要求參與分配,則在經(jīng)歷適當(dāng)程序之后(指提起訴訟、申請執(zhí)行或申請發(fā)包人宣告破產(chǎn)等),可以就該商品房之處分所得與承包人平等受償。
    5.買受人雖已支付大部分價(jià)款,但是工程未能竣工,甚至于在建工程之中,其預(yù)購的商品房尚未具備參照適用“一物一權(quán)”原則的條件,根據(jù)法釋[2002] 16號文第2條,所謂“該商品房”是使承包人優(yōu)先權(quán)不可對抗買受人的物質(zhì)基礎(chǔ),既然“該商品房”并不存在,那么買受人只能等該優(yōu)先權(quán)于在建工程之上實(shí)現(xiàn)后再與其他一般債權(quán)人平等受償。
    上文提到的懲罰性賠償金、一房數(shù)賣中數(shù)個(gè)購房人之債權(quán),雖然在“不得對抗即為不被對抗者優(yōu)先”的錯(cuò)誤思路下有其荒謬,但是在承包人與購房人平等的結(jié)論之下,則均屬平等保護(hù)之列。而在另一方面,被法釋[2002] 16號文第3條排除在優(yōu)先受償范圍之外的承包人損失也應(yīng)納入進(jìn)來。易言之,當(dāng)各債權(quán)按比例受償時(shí),以上均應(yīng)計(jì)入基數(shù)。
    五、對抵押權(quán)人的影響
    在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、消費(fèi)者購房債權(quán)和抵押權(quán)中,依現(xiàn)行法僅抵押權(quán)須登記和具登記能力,可是在目前司法實(shí)務(wù)中它卻處于最不利的地位,這是深值反思的。一方面,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)借法釋[2002]16號文第1條的規(guī)定優(yōu)于抵押權(quán),這在法律政策上本來無可厚非,但是因?yàn)榇艘粌?yōu)先權(quán)在我國缺乏公示而致生不可預(yù)見的極大危險(xiǎn)于抵押債權(quán),是立法論上的一大敗筆。 [11] 另一方面,如前所述,有一種很有影響力的觀點(diǎn)認(rèn)為,消費(fèi)者購房債權(quán)也借助建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的媒介“優(yōu)于”抵押權(quán),于是法釋[2002] 16號文第2條使抵押權(quán)本已不利的地位雪上加霜。許多人已注意到其中的不當(dāng)而著力補(bǔ)救,其補(bǔ)救的方法大約是:在沒有涉及建設(shè)工程價(jià)款時(shí),中斷其媒介作用;在涉及建設(shè)工程價(jià)款時(shí),或者覺得不能不承認(rèn)媒介作用時(shí),則求助于購房合同的簽訂時(shí)間,對晚于抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間者依《擔(dān)保法》第49條認(rèn)定合同無效。 [12] 這些補(bǔ)救方法都只是權(quán)宜之計(jì),因?yàn)椋海?)僅以具體個(gè)案不涉及建設(shè)工程價(jià)款而中斷其媒介作用,在體系上無法說理;(2)以購房合同簽約時(shí)間為救命稻草甚至更加危險(xiǎn)——首先,能否依《擔(dān)保法》上述規(guī)定和《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定徑認(rèn)合同無效,仍有爭議,在立法政策上實(shí)以承認(rèn)不影響效力為宜,所以在實(shí)務(wù)中,就有案例無視簽約時(shí)間晚于抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間的事實(shí),照樣認(rèn)定消費(fèi)者購房債權(quán)優(yōu)先; [13] 其次,以簽約時(shí)問在先為優(yōu)先的根據(jù),將為開發(fā)商、購房人惡意串通杜撰簽約時(shí)間提供強(qiáng)大動(dòng)機(jī),觸發(fā)道德風(fēng)險(xiǎn),絕非善法所為。 [14]
    對待抵押權(quán)正確的態(tài)度仍應(yīng)如上文所言,首先將法釋[2002]16號文第2條中的“不得對抗買受人”與“買受人優(yōu)先”徹底區(qū)別開來,于是買受人的債權(quán)自無論成立時(shí)間如何均不可優(yōu)先于依法設(shè)立的抵押權(quán)。易言之,如果在同一商品房上還登記有抵押權(quán),抵押權(quán)應(yīng)不受法釋[2002] 16號文第2條影響。在文首設(shè)例中,發(fā)包人將某套商品房預(yù)售予買受人,在買賣合同成立前后又為債權(quán)人銀行在該在建或現(xiàn)樓的商品房上設(shè)立抵押權(quán)(此時(shí)或許涉及預(yù)售備案制度效力和抵押權(quán)人善意取得等問題,均非本文討論任務(wù),故予略去),該抵押權(quán)恒優(yōu)于買受人債權(quán),而無論其是否支付大部分房款或者是否占有商品房(至于未經(jīng)抵押權(quán)人同意登記過戶正常情況下應(yīng)不可能),但是因?yàn)榱碛谐邪说慕ㄔO(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)存在,則抵押權(quán)須在后者滿足以后方可實(shí)現(xiàn),不過后者在該商品房上又可能不足以對抗買受人,于是承包人與買受人就該商品房的分配又回到上文第四點(diǎn)五個(gè)舉例中的后四例所闡明的方案。而在這一過程中確!暗盅簷(quán)不受影響”的精義就在于,承包人與買受人之間的所有分配方案都不能超出工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的數(shù)額。
    另一個(gè)饒有興味的問題是,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)能否借抵押權(quán)而“擊破”消費(fèi)者購房債權(quán)。對此不能以“抵押權(quán)不受影響”而想當(dāng)然地作出否定回答。申言之,在沒有抵押權(quán)的場景里,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)固然與消費(fèi)者購房債權(quán)平等,“添加”一個(gè)抵押權(quán)后,抵押權(quán)自身也確實(shí)不受影響,但是它對消費(fèi)者購房債權(quán)很可能大有影響,若無建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)救駕,完全可以使之顆粒無收。于是,我們看到此時(shí)適用法釋[2002] 16號文第2條的效果,不過是將建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人從抵押權(quán)人手里“攫取”的果實(shí),又退回到本已遭受抵押權(quán)人“褫奪”的購房人手中。這樣的制度設(shè)計(jì)只是使買房人獲取意外之喜,并無效率,似有法律協(xié)助“不當(dāng)?shù)美敝,?yīng)予以糾正。故建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)人應(yīng)可證明抵押權(quán)對買房債權(quán)的“褫奪”而擊破之,即買房人僅可就其在(若無建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)時(shí))抵押權(quán)的“褫奪”下仍可受償者主張與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)平等。 [15]
    六、結(jié)論及設(shè)例之解題
    1.自然人買受住宅房屋應(yīng)推定為消費(fèi)行為,判斷的時(shí)點(diǎn)不是大確權(quán)后的初始交易,而是實(shí)行建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的時(shí)點(diǎn);對單位房改房和拆遷安置房也應(yīng)類推對消費(fèi)者債權(quán)的特殊保護(hù)。
    2.“大部分房款”應(yīng)指一半以上,判斷的時(shí)點(diǎn)以建設(shè)工程價(jià)款開始實(shí)行時(shí)為準(zhǔn),支付情況應(yīng)借助銀行劃款記錄等證據(jù)綜合認(rèn)定,避免買賣雙方惡意串通害及優(yōu)先權(quán),代物清償一般不宜認(rèn)定為付清房款的消費(fèi)行為。
    3.“不得對抗買受人”絕非“買受人優(yōu)先受償”,而只是使建設(shè)工程價(jià)款債權(quán)與消費(fèi)者購房債權(quán)“平等”受償。
    4.抵押權(quán)不應(yīng)受到法釋[2002] 16號文第2條的影響,即承包人與買受人之間的所有分配方案都不能超出工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的數(shù)額。
    5.在建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)、抵押權(quán)和消費(fèi)者購房債權(quán)齊聚的場景里,應(yīng)允許建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)借抵押權(quán)“擊破”消費(fèi)者購房債權(quán),即買房人僅可就其在(若無建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)時(shí))抵押權(quán)的“褫奪”下仍可受償者主張與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)平等。
    文首設(shè)例涉及了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)制度的大部分主題,自然不是本文可畢其功于一役的。圍繞本文主題,可得出的結(jié)論是:潘某和皇姑公司的異議均應(yīng)被駁回,而在謝某所購房產(chǎn)的分配方案上,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)自是優(yōu)于抵押權(quán),但又應(yīng)與謝某的“部分”購房債權(quán)平等受償,此一“部分”是指謝某已證明在(若無建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)時(shí))抵押權(quán)的“褫奪”下仍可受償者。為詳細(xì)說明,進(jìn)一步補(bǔ)充細(xì)節(jié)如下:謝某所購商品房買賣價(jià)格和預(yù)計(jì)拍賣價(jià)值均為1 000萬元,其已付房款為600萬元,且能證明若無建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán),在抵押權(quán)受償之后還可受償500萬元, [16] 則此500萬元即為應(yīng)與該優(yōu)先權(quán)“平等”的數(shù)額,此時(shí)因抵押權(quán)本來就毫無實(shí)現(xiàn)希望,承包人與買受人之間的任何分配方案都與抵押權(quán)人無涉。可是若建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)數(shù)額因經(jīng)其他標(biāo)的受償而僅剩800萬元時(shí),則承包人與買受人之間選擇的分配方案就必須為抵押權(quán)保證200萬元的實(shí)現(xiàn)空間,在這種情況下,比較切實(shí)可行的做法是拍賣商品房,承包人和買受人在800萬元范圍內(nèi)按債權(quán)比例受償,其余200萬元?dú)w抵押權(quán)人受償,但是在上文第四點(diǎn)例三所示的情形下,即買受人已實(shí)際占有商品房且對未辦理過戶無過錯(cuò),又要求依據(jù)法釋[2004]15號文第17條的規(guī)定付清余款400萬元而保有房屋時(shí),以上方案將推倒重來——此時(shí)應(yīng)就該余款400萬元直接適用法釋[2002]16號文第1條,建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)受償。

尾注

湯文平  北京大學(xué)法學(xué)院2007級博士研究生。
[1]  該條規(guī)定:發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。
[2]  消費(fèi)者取得房屋所有權(quán)之后,其物權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)之間的沖突,本文在第四部分將略有分析。
[3]  本案系為主題需要綜合四則真實(shí)案例編寫。個(gè)案詳情參見遼寧省沈陽市中級法院[2007] 沈民(2)房初字第88號判決書(沈陽聚隆安裝工程有限公司訴遼寧萬泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)工程施工合同糾紛)、廣東省佛山市中級法院[2005]佛中法執(zhí)二字第64號判決書(順德市大良區(qū)農(nóng)村信用合作社與順德市順港房地產(chǎn)發(fā)展有限公司等借款糾紛執(zhí)行異議案)、廣東省廣州市中級法院[2004]穗中法民四終字第1225號判決書(謝應(yīng)朝等與廣州漢和房地產(chǎn)有限公司商品房頂售合同糾紛上訴案)、上海市閘北區(qū)法院[2005]閘民三(民)初字第484號判決書(山東電纜廠訴上海君子蘭置業(yè)有限公司清算組等商品房預(yù)售合同糾紛案)。來源:“北大法寶”,2010年5月4日訪問。
[4]  參見梁慧星:《中國的消費(fèi)者政策和消費(fèi)者立法》,載《法學(xué)》,2000 (5);王利明:《消費(fèi)者概念及消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的調(diào)整范圍》,載《政治與法律》,2002 (2)。在比較法上一般也將消費(fèi)者限于自然人,僅在特殊情況下擴(kuò)及于法人,國際標(biāo)準(zhǔn)化組織消費(fèi)者政策委員會(huì)在1978年5月的首屆年會(huì)上將消費(fèi)者定義為“以個(gè)人消費(fèi)為目的而購買或使用商品或服務(wù)的個(gè)體社會(huì)成員”。參見張嚴(yán)方:《消費(fèi)者保護(hù)法研究》,119頁,法律出版社,2003。
[5]  對于理解不同法律所使用的相同概念,法學(xué)方法論上有一條“著名的'法學(xué)概念相對性'原則”,即根據(jù)各個(gè)法律的特殊目的,掌握該概念在不同語境里的精確含義。參見[德]卡納里斯:《德國商法》,楊繼譯,30頁,法律出版社,2006;黃茂榮:《法學(xué)方法與現(xiàn)代民法》,88頁、89頁,中國政法大學(xué)出版社,2001。
[6]  見《嚴(yán)釗與中國建設(shè)銀行佛山市分行等借款合同糾紛執(zhí)行異議案裁定書)(廣東省佛山市中級人民法院[2004]佛中法執(zhí)二字第41號民事裁定書);《余同昌與佛山市商業(yè)銀行禪城支行等借款合同糾紛執(zhí)行異議案裁定書》 (廣東省佛山市中級人民法院[2004]佛中法執(zhí)二字第33號民事裁定書)。來源:“北大法寶”,2010年5月4日訪問。
[7]  關(guān)于潘某購買商鋪的行為,廣東省佛山市中級法院于[2005]佛中法執(zhí)二字第64號判決書中正確地拒絕了當(dāng)事人潘某適用法釋[2002]16號文第2條的主張;關(guān)于債權(quán)人皇姑公司的同類主張,遼寧省沈陽市中級法院在[2007]沈民(2)房初字第88號判決書中予以支持,這是錯(cuò)誤的。
[8]  該項(xiàng)規(guī)定,就一處土地使用權(quán)多次轉(zhuǎn)讓且各受讓人均末取得登記、占有時(shí),先支付對價(jià)的受讓人優(yōu)先。
[9]  雷運(yùn)龍、黃鋒:《建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)若干問題辨析》,載《法律適用》,2005 (10)。
[10]  司法實(shí)踐中法院已接受了這種簡單推論的模式,參見《嚴(yán)釗與中國建設(shè)銀行佛山市分行等借款合同糾紛執(zhí)行異議案裁定書》(廣東省佛山市中級人民法院[2004]佛中法執(zhí)二字第41號民事裁定書);《余同昌與佛山市商業(yè)銀行禪城支行等借款合同糾紛執(zhí)行異議案裁定書》(廣東省佛山市中級人民法院[2004]佛中法執(zhí)二字第33號民事裁定書)。來源:“北大法寶”,2010年5月4日訪問。
[11]  在比較法上,大部分范式法例都要求以登記方式加以公示,如《法國民法典》第2110條、《德國民法典》第648條第一款和第1184條、《瑞士民法典》第839條第一款、《日本民法典》第338條第一句。我國臺灣地區(qū)“民法”在修訂之前,也未規(guī)定公示問題,但有學(xué)者表達(dá)了擔(dān)憂,認(rèn)為當(dāng)該權(quán)利行使時(shí)應(yīng)當(dāng)以登記為要件,而其“民法”2001年修訂之后,第513條則已將原來無須登記的法定抵押權(quán)革新為必須登記的“強(qiáng)制性之意定抵押權(quán)”?梢娫诹⒎ㄕ撋希瑥(qiáng)調(diào)公示是明顯的趨勢。筆者認(rèn)為,我國未來修法,也應(yīng)順應(yīng)潮流采取登記為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的成立要件。
[12]  參見廣東省廣州市中級法院[2004]穗中法民四終字第1225號判決書(謝應(yīng)朝等與廣州漢和房地產(chǎn)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛上訴案)。來源:“北大法寶”,2010年5月4日訪問。
[13]  參見上海市閘北區(qū)法院[2005]閘民三(民)初字第484號判決書(山東電纜廠訴上海君子蘭置業(yè)有限公司清算組等商品房預(yù)售合同糾紛案)。來源:“北大法寶”,2010年5月4日訪問。
[14]  當(dāng)然還可借預(yù)告登記制度增強(qiáng)公信力,即以購房合同預(yù)告登記的時(shí)間與抵押權(quán)設(shè)立時(shí)間相對照以定先后,自可避免筆者憂慮的“道德風(fēng)險(xiǎn)”,可是此時(shí)已預(yù)告登記的購房債權(quán)又何須建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的媒介。而正是將預(yù)告登記加入考慮以后,方能顯示購房債權(quán)“優(yōu)先說”用力過猛,實(shí)應(yīng)摒棄。
[15]  在共同抵押下我國學(xué)說多主張抵押權(quán)自由實(shí)現(xiàn)說,其方案由抵押權(quán)人“宸衷獨(dú)斷”,不可預(yù)測,可能為此處探討的分配格局增加難題,或也由此顯示出共同抵押強(qiáng)制比例實(shí)現(xiàn)制度具有一些優(yōu)勢。
[16]  如前注所示知,這是比較困難的證明任務(wù),其主張責(zé)任和舉證責(zé)任應(yīng)如是分配:由買受人主張并證明購房及付款事實(shí);優(yōu)先權(quán)入主張并證明抵押權(quán)對購房債權(quán)的影響;買受人主張并證明由于共同擔(dān)保等因素存在,上述影響程度比優(yōu)先權(quán)人聲稱的要低。

(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對刊載內(nèi)容有異議,請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時(shí)請務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。)
上一篇:公司破產(chǎn)程序與非破產(chǎn)清算的銜接
下一篇:試析IMF事前條件性貸款項(xiàng)目——金融危機(jī)下的貸款框架改革
在線咨詢

姓 名 * 電 話
類 別 郵 箱
內(nèi) 容 *

聯(lián)系我們
電話:13930139603 13651281807
QQ號:373036737
郵箱:373036737@qq.com
 
點(diǎn)擊排行      
· 建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者購房債...
· 日本金融商品交易相關(guān)法與普通個(gè)人...
· 中國保監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于調(diào)整〈保險(xiǎn)資...
· 中國保監(jiān)會(huì)、中國銀監(jiān)會(huì)發(fā)出《關(guān)于...
· 中國保監(jiān)會(huì)印發(fā)《保險(xiǎn)公司開業(yè)驗(yàn)收...
· 支付寶與渣打銀行合作 涉足海外市...
· 英國內(nèi)幕交易案例和制度分析
· 建筑工程領(lǐng)域中農(nóng)民工人身損害索賠...
· 中國社會(huì)科學(xué)院副院長李揚(yáng)表示資本...
· 溫州小額貸款公司可改制為村鎮(zhèn)銀行
· 新“金磚四國”的崛起
· 穆迪沖擊波
· 工行擬新發(fā)700億元次級債
· 試析IMF事前條件性貸款項(xiàng)目——...
· 中國人民銀行進(jìn)一步完善銀行間債券...
· 國家知識產(chǎn)權(quán)局公布《關(guān)于修改〈專...
· 最高院關(guān)于工傷認(rèn)定的一些觀點(diǎn)
· 穆迪下調(diào)歐洲六國評級影響市場情緒
· 商業(yè)銀行服務(wù)收費(fèi)該如何管?
· 中國人民銀行行長周小川認(rèn)為存款準(zhǔn)...
· 國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來運(yùn)介紹2...
· 社;鹜顿Y百億入股國開行
律師團(tuán)隊(duì)     更多>>
法律顧問網(wǎng).涉外

法律顧問網(wǎng).涉外
13930139603
趙麗娜律師

趙麗娜律師
13930139603
趙光律師15605513311--法律顧問網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師

趙光律師15605513311--法律顧問網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師
法律專家:楊學(xué)臣18686843658

法律專家:楊學(xué)臣18686843658
湖南長沙單曉嵐律師

湖南長沙單曉嵐律師
13975888466
醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士

醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士
精英律師團(tuán)隊(duì)






法律網(wǎng)站 政府網(wǎng)站 合作網(wǎng)站 友情鏈接  
關(guān)于我們 | 聯(lián)系我們 | 法律聲明 | 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
Copyright 2010-2011 m.jeanmcdaniel.com 版權(quán)所有 法律顧問網(wǎng) - 中國第一法律門戶網(wǎng)站 未經(jīng)授權(quán)請勿轉(zhuǎn)載
電話:13930139603 13651281807 QQ:373036737 郵箱:373036737@qq.com
冀ICP備08100415號-2
點(diǎn)擊這里和QQ聊天 法律咨詢
點(diǎn)擊這里和QQ聊天 網(wǎng)站客服
留言咨詢
聯(lián)系我們
律師熱線:
13930139603
13651281807
律師助理:
13932197810