中國房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的理論與實(shí)踐
（作者：柴強(qiáng) 來源：《中國房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》雜志2008年第6期）
我的演講大概包括八個(gè)方面的內(nèi)容：（1）對(duì)本次國際房地產(chǎn)估價(jià)論壇的理解；（2）房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的必要性；（3）房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的重要意義；（4）推動(dòng)房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的路徑；（5）房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類；（6）房地產(chǎn)損害造成的損失分析；（7）房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的方法；（8）房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)。
一、對(duì)本次“估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)”國際房地產(chǎn)估價(jià)論壇的理解
國際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)、香港測(cè)量師學(xué)會(huì)和我會(huì)開始協(xié)商時(shí)，初步確定論壇有兩大題目，一是，整體拆遷補(bǔ)償估價(jià)探討；二是，房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)。整體拆遷補(bǔ)償估價(jià)探討，也屬于財(cái)產(chǎn)保護(hù)里面的重要領(lǐng)域，但在中國內(nèi)地這幾年來研究較多，應(yīng)該說比較完善了。房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，是當(dāng)前中國內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)需要加強(qiáng)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。因此，我們最后協(xié)商確定，將這次論壇的主題確定為“估價(jià)與財(cái)產(chǎn)保護(hù)”，其核心就是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，主要目的是拓展房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，希望取得的成果是為出臺(tái)《房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)指導(dǎo)意見》做好思想和理論準(zhǔn)備。
二、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的必要性
（1）房地產(chǎn)是最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財(cái)產(chǎn)之一，一般占社會(huì)總財(cái)富的50%～70%。保守估計(jì)，中國城鎮(zhèn)居民住房資產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比重超過50%，這是世界銀行提供的數(shù)據(jù)。
（2）2007年《物權(quán)法》出臺(tái)，十七大提出的“創(chuàng)造條件讓更多群眾擁有財(cái)產(chǎn)性收入”，使人們的財(cái)產(chǎn)保護(hù)意識(shí)越來越強(qiáng)。
（3）由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)、相互影響等特性，房地產(chǎn)受到損害的情況不可避免。比如政府修路，不可避免的影響房屋的通行等。
（4）損害會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，當(dāng)事人通常會(huì)請(qǐng)求損害賠償。在這樣的情況下，一般是采取和解、調(diào)解、仲裁等方式，這些途徑也主要是討論賠償?shù)慕痤~。我認(rèn)為目前的機(jī)制不完善，沒有專業(yè)意見作為參考依據(jù)，賠償金額的確定隨意性大。
（5）房地產(chǎn)估價(jià)師作為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估專業(yè)人士，不僅有能力，而且有公信力，可以為在和解、調(diào)解、仲裁和訴訟中確定賠償金額提供參考依據(jù)。我們接觸到的一些當(dāng)事人、法官等，他們也需要專業(yè)上的幫助，房地產(chǎn)估價(jià)師可以做這方面的工作。
三、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的重要意義
（1）可以促進(jìn)社會(huì)和諧�？茖W(xué)、有公信力、有規(guī)則的房地產(chǎn)估價(jià)，有利于爭議解決，化解矛盾，減少不和諧因素。一些問題解決方法如果隨意性很大，就會(huì)助長攀比，包括現(xiàn)在城市房屋拆遷，基本上沒有規(guī)則，當(dāng)前解決的問題很有可能就是下一步的禍根隱患。
（2）可以拓展估價(jià)業(yè)務(wù)。目前房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)較單一，主要集中在抵押估價(jià)、拆遷估價(jià)和法院拍賣估價(jià)上。特別是目前的房地產(chǎn)市場，成交量明顯萎縮，估價(jià)業(yè)務(wù)的萎縮也越來越厲害。損害賠償估價(jià)是我們恰逢其時(shí)應(yīng)當(dāng)拓展的業(yè)務(wù)。
（3）可以提高社會(huì)形象。目前我們給社會(huì)的感覺是專業(yè)知識(shí)不夠好，技術(shù)含量不夠高，主要是為了完成必要手續(xù)，沒有解決人們真正需要的問題。
四、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的路徑
一是，加強(qiáng)理論探索，練習(xí)好內(nèi)功，讓人信服。二是，廣泛宣傳，特別是向人民法院，仲裁委員會(huì)，律師宣傳，我們有能力做好這方面的工作。三是，大膽實(shí)踐、積累經(jīng)驗(yàn)，用事實(shí)說話。目前在北京有幾個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做得比較好，也比較正規(guī)，很多法院或者當(dāng)事人已經(jīng)開始找他們承擔(dān)這方面的工作了。
五、房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類
（1）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的�！冻青l(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。經(jīng)依法審定的修建性詳細(xì)規(guī)劃、建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)采取聽證會(huì)等形式，聽取利害關(guān)系人的意見；因修改給利害關(guān)系人合法權(quán)益造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。”
（2）在自己的土地上建造建筑物妨礙了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值損失的�！睹穹ㄍ▌t》第八十三條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風(fēng)、采光等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰方造成妨礙或者損失的，應(yīng)當(dāng)停止侵害，排除妨礙，賠償損失。”
（3）使他人房地產(chǎn)受到污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值損失的。例如，建一座橋，特別是高架橋，修一條道路，建一座機(jī)場，房地產(chǎn)受到噪聲、輻射污染，房地產(chǎn)上的水、土壤、空氣也受到污染，房地產(chǎn)還會(huì)經(jīng)常受到振動(dòng)的影響等。
（4）因施工中挖基礎(chǔ)不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值損失的。
（5）因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值損失的。例如，預(yù)售的商品房在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在工程質(zhì)量問題（如墻體開裂、室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標(biāo)準(zhǔn)），對(duì)購房人造成損失的。
（6）因未能履約（如未按合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建，對(duì)他人造成損失的。
（7）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，例如錯(cuò)誤查封，對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的。
（8）因異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的�！段餀�(quán)法》第十九條規(guī)定：“異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請(qǐng)人請(qǐng)求損害賠償�！�
（9）因非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的�！锻恋毓芾矸ā返谄呤藯l規(guī)定：“無權(quán)批準(zhǔn)征收、使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的，超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用、征收土地的，其批準(zhǔn)文件無效”，“非法批準(zhǔn)征收、使用土地，對(duì)當(dāng)事人造成損失的，依法應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任”。
（10）其他房地產(chǎn)損害賠償。例如，《物權(quán)法》第九十二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害；造成損害的，應(yīng)當(dāng)給予賠償�！�
六、房地產(chǎn)損害賠償?shù)姆N類及損失分析
（1）房地產(chǎn)損害的分類。①按受損部位分類：實(shí)物損害，具體又可分為實(shí)體損害和功能損害；權(quán)益損害；還有區(qū)位損害，也可稱為環(huán)境損害。目前大家比較容易做的是實(shí)物損害。②可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害。比如說修復(fù)費(fèi)用小于或者等于修復(fù)所能帶來的房地產(chǎn)增值額的，是可修復(fù)的；反之，是不可修復(fù)的。③暫時(shí)性的損害和永久性的損害。比如說施工過程中一些有害氣體，它可以自動(dòng)的消除，這就是暫時(shí)性的損害。
現(xiàn)實(shí)中，一個(gè)損害賠償估價(jià)里面，可能是綜合性的，既有實(shí)物方面的損害，也有其他方面的損害。
（2）房地產(chǎn)損害造成的損失分析�？梢苑譃閮蓧K：價(jià)值減損和相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失分為直接經(jīng)濟(jì)損失和間接經(jīng)濟(jì)損失。直接經(jīng)濟(jì)損失如修復(fù)期間的租金損失，停產(chǎn)停業(yè)損失，搬遷費(fèi)、周轉(zhuǎn)費(fèi)等等。
（3）損害的賠償金額，如何量化。對(duì)于可修復(fù)的損害，賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失；對(duì)于不可修復(fù)的損害，賠償?shù)慕痤~為房地產(chǎn)價(jià)值的減損額，損害前的房地產(chǎn)價(jià)值減去損害后的房地產(chǎn)價(jià)值；對(duì)于可在一定程度上修復(fù)，但不能完全恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)值的損害，賠償金額為部分修復(fù)費(fèi)用＋房地產(chǎn)價(jià)值減損額＋相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失；如果是造成不可挽回?fù)p失的，賠償金額為重置成本。
七、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的方法
（1）修復(fù)費(fèi)用法：也可稱為成本法，預(yù)計(jì)采用最合理的修復(fù)方案予以修復(fù)的必要費(fèi)用，包括正常的成本、費(fèi)用、稅金和利潤等。
（2）損失資本化法：簡稱資本化法，預(yù)期未來各期損失的現(xiàn)值之和。例如，因損害造成的未來租金下降額的現(xiàn)值之和。
（3）損害前后價(jià)差法：簡稱價(jià)差法，損害前的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場價(jià)值之差。包括通常的“補(bǔ)地價(jià)”計(jì)算的反過程。
（4）賠償實(shí)例比較法：簡稱比較法，通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。
八、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)相對(duì)于一般價(jià)值評(píng)估，主要特點(diǎn)有：①正價(jià)值評(píng)估與負(fù)價(jià)值評(píng)估。②不僅包括負(fù)價(jià)值評(píng)估，通常還包括相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估。因?yàn)椴煌?guī)模、不同行業(yè)周轉(zhuǎn)的期限是不同的，造成的損失也是不同的。③獨(dú)一無二性更強(qiáng)，難以尋找到類似損害的賠償實(shí)例。④對(duì)建筑等專業(yè)知識(shí)要求更高，大量的需要專業(yè)幫助，需要損害程度方面的鑒定。⑤損害當(dāng)事人雙方對(duì)估價(jià)結(jié)果都很關(guān)注，要求估價(jià)更加精確，說服力更強(qiáng)。⑥通常需要出庭作證，作為專家證人，要求較強(qiáng)的語言表達(dá)能力。
