法律顧問網(wǎng)歡迎您訪問!法律顧問網(wǎng)力圖打造最專業(yè)的律師在線咨詢網(wǎng)站.涉外法律顧問\知識產(chǎn)權(quán)法律顧問\商務(wù)法律顧問 法律顧問、委托電話:13930139603,投稿、加盟、合作電話:13932197810 網(wǎng)站客服:點擊這里聯(lián)系客服   法律文書 | 在線咨詢 | 聯(lián)系我們 | 設(shè)為首頁 | 加入收藏
關(guān)鍵字:

律師咨詢電話13930139603

首 頁 | 法治新聞 | 民法顧問 | 刑法顧問 | 普法常識 | 法律援助 | 社團顧問 | 商法顧問 | 律師動態(tài) | 公益訟訴 | 執(zhí)行顧問 | 經(jīng)典案例 | 法律法規(guī)

國際貿(mào)易

知識產(chǎn)權(quán)

稅收籌劃

公司事務(wù)

土地房產(chǎn)

建筑工程

合同糾紛

債權(quán)債務(wù)


勞動爭議


醫(yī)療糾紛


交通事故


婚姻家庭
商法顧問 國際貿(mào)易 | 銀行保險 | 證券期貨 | 公司法律 | 司法鑒定 | 合同糾紛 | 網(wǎng)絡(luò)法律 | 經(jīng)濟犯罪 | 知識產(chǎn)權(quán) | 債權(quán)債務(wù) | 房地產(chǎn)  
土地征收和補償  
農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地抵押擔(dān)保問題初探
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2010/9/19 12:48:00

農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地抵押擔(dān)保問題初探

來源:徽州論壇
《中共中央關(guān)于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》強調(diào),土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn),不得改變土地集體所有性質(zhì),不得改變土地用途,不得損害農(nóng)民土地承包權(quán)益。

  城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革最關(guān)鍵、最難的也是涉及到全局性的突破是制度創(chuàng)新和金融創(chuàng)新,由于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗區(qū)批準(zhǔn)建立時間很短,還沒有為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展服務(wù)的專門銀行,農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地抵押擔(dān)保問題尚未得到很好解決,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)領(lǐng)域存在金融空白點。

  一、農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地的抵押問題

   一直以來,導(dǎo)致農(nóng)民融資難的一個很重要的原因就是抵押品不足。這極大地制約了農(nóng)民致富和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。 中國人民銀行行長周小川說:要正視農(nóng)村金融缺失抵押品的問題,探索新的抵押方式和品種,大力發(fā)展訂單農(nóng)業(yè),發(fā)展生產(chǎn)性農(nóng)業(yè)保險。

  農(nóng)村的土地不能做抵押,種養(yǎng)殖的建筑物都是臨時的,沒有權(quán)證,不能做抵押,種養(yǎng)的東西也不能做抵押。農(nóng)房不能進入市場,我在重慶農(nóng)村調(diào)查時發(fā)現(xiàn),有一農(nóng)戶,花40萬買一房子,資產(chǎn)公證、評估花1萬元,結(jié)果只貸款了事2萬元,技改、擴產(chǎn)需要流動資金非常困難。

  農(nóng)民在流轉(zhuǎn)承包土地時,可以采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、入股以及其他符合法律法規(guī)規(guī)定的方式進行。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的受讓方可以是承包農(nóng)戶,也可以是其他按有關(guān)法律及有關(guān)規(guī)定允許從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的組織和個人。但最重要的是農(nóng)民土地、房產(chǎn)沒有形成產(chǎn)權(quán)權(quán)證,土地不能做抵押,銀行無法受理!稉(dān)保法》明確規(guī)定,鄉(xiāng)村企業(yè)的土地使用權(quán)不能夠單獨作為抵押,宅基地、自留地、自留山都不可以作為抵押物。農(nóng)民因缺少抵押、擔(dān)保物,風(fēng)險大,利潤低,商業(yè)金融機構(gòu)不愿介入農(nóng)貸。

  《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》第三十二條規(guī)定:通過家庭承包取得的土地承包經(jīng)營權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。因此,承包土地的經(jīng)營權(quán)是可以抵押的,但依抵押取得的土地不得改變土地用途。根據(jù)《擔(dān)保法》的相關(guān)規(guī)定,耕地等集體所有的土地的使用權(quán)是不能抵押的。《擔(dān)保法》規(guī)定,承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)可以抵押。

  央行和銀監(jiān)會日前決定開展農(nóng)村金融產(chǎn)品和服務(wù)方式創(chuàng)新試點時也表示,要創(chuàng)新貸款擔(dān)保方式,擴大有效擔(dān)保品范圍。原則上,凡不違反現(xiàn)行法律規(guī)定、財產(chǎn)權(quán)益歸屬清晰、風(fēng)險能夠有效控制、可用于貸款擔(dān)保的各類動產(chǎn)和不動產(chǎn),都可以試點用于貸款擔(dān)保。

  建議重慶制定《農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地使用產(chǎn)權(quán)證》,解決流轉(zhuǎn)土地的抵押擔(dān)保問題。

  二、農(nóng)村自建房能否抵押問題

當(dāng)前我國融資的主要方式是財產(chǎn)抵押貸款,農(nóng)民家中能拿得出去的財產(chǎn)主要是農(nóng)家房。房子不是空中樓閣,它蓋在土地上,房子不值錢,土地值錢。國家法律表述的農(nóng)村宅基地,實際就是人們習(xí)慣理解意義上的農(nóng)民房。

  《土地法》規(guī)定,農(nóng)村宅基地屬“農(nóng)民集體所有”,其法律意義是農(nóng)民只有使用權(quán)而無處置權(quán)!稉(dān)保法》也規(guī)定,農(nóng)村宅基地不可作為抵押物。新實施的《物權(quán)法》首次對宅基地這一“用益物權(quán)”作了保護性的規(guī)定,但在能否允許農(nóng)民處置的核心、敏感的問題上回避不談。

  農(nóng)村建好的房產(chǎn)因沒有形成權(quán)證,不能抵押貸款。這種現(xiàn)象在農(nóng)村不在少數(shù)。有一家面條加工廠,老板投入40萬建好了廠房,購買了設(shè)備,市場也看好,但沒有了流動資金,建好的房產(chǎn)因沒有產(chǎn)權(quán)證,不能抵押貸款。

  如果參照城市房產(chǎn)允許抵押貸款的辦法變通處理,銀行認(rèn)可農(nóng)房房產(chǎn)證+房屋宅基地使用權(quán)證書作抵押物。兩證齊全就給予辦貸,貸款額度是房屋市場評估價 60%至80%的資金。實行“農(nóng)房抵押貸款”必然遇到貸款風(fēng)險、農(nóng)房拍賣、變更“農(nóng)民集體所有”宅基地使用權(quán)等敏感問題。法規(guī)政策成了繞不過去的石頭。

  法律的一大原則是“非禁即入”,國家歷來沒有法律禁止農(nóng)民的房子抵押、買賣!稉(dān)保法》雖然規(guī)定,農(nóng)村宅基地的土地使用權(quán)不能抵押。農(nóng)民的房子雖然建在宅基地上,但這個房子已變成混合物了,它已變成農(nóng)民的財產(chǎn)!稉(dān)保法》第三十四條規(guī)定:“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押!币虼,他認(rèn)為應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民抵押、轉(zhuǎn)讓自己的房子。

  農(nóng)村自建房(宅基地)可抵押,司法實踐中有專家評述(1)宅基地使用權(quán)是用益物權(quán),特別是宅基地上的房屋屬于農(nóng)民所有,應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓或者抵押宅基地使用權(quán);(2)農(nóng)民發(fā)展生產(chǎn)缺少資金,允許宅基地使用權(quán)抵押,能夠緩解農(nóng)民貸款難的問題;(3)目前不少農(nóng)村有部分土地和房屋閑置,為了物盡其用,也應(yīng)允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押;(4)允許宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押,有利于改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟組織以外個人的,集體經(jīng)濟組織可以收取一定的費用。

  三是農(nóng)村貸款金額太小問題,農(nóng)村企業(yè)擴大再生產(chǎn)融資難。如一家蛋雞廠,現(xiàn)在規(guī)模經(jīng)營萬只蛋雞場,計劃擴建五萬只,需資金25萬元,但農(nóng)村信用社只能貸款3萬,擴大再生產(chǎn)受到影響。建議根據(jù)企業(yè)市場、經(jīng)營情況,增加貸款額度。農(nóng)戶一般從農(nóng)商行(原信用社)貸款5000-10000元,大戶3萬元,不能滿足蓬勃發(fā)展的農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展需求,貸款額度可增至30-50萬可行的,貸款手續(xù)不能太繁瑣,需要夫妻雙方同時簽字,這對外出勞務(wù)人員帶來不便。當(dāng)然有農(nóng)戶貸款后失去聯(lián)系,外出打工未歸,帶來金融風(fēng)險要引起注意。

  四是貸款期限太短問題。

  農(nóng)戶貸款期限太短,一般為半年、一年,這與農(nóng)業(yè)投資大、見效慢、資金回報率低等基本特征要求相反,一些種養(yǎng)大戶希望貸款期限延長。建議增加2-3年。

(聲明:本站所使用圖片及文章如無注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來,本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對刊載內(nèi)容有異議,請聯(lián)系本站站長。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時請務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。)
上一篇:未按時交房 河北一地產(chǎn)商被判支付違約金5435萬
下一篇:二手房買賣如何防范法律風(fēng)險
在線咨詢

姓 名 * 電 話
類 別 郵 箱
內(nèi) 容 *

聯(lián)系我們
電話:13930139603 13651281807
QQ號:373036737
郵箱:373036737@qq.com
 
點擊排行      
· [原創(chuàng)]房產(chǎn)證上是綜合用地,向外...
· 土地流轉(zhuǎn)中介的相關(guān)專業(yè)知識
· 什么是違法建筑?
· 農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地抵押擔(dān)保問題初探
· 河北省土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀研究
· 土地增值稅優(yōu)惠:增值額的分別核算
· 土地征收的一般程序
· 在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后,...
· 如何辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》?
· 什么叫土地使用權(quán)出讓?應(yīng)具備哪些...
· 河北單列7000畝土地建設(shè)保障房
· 土地爺多被開發(fā)商拖下水 國土官員...
· 城中村改造要實現(xiàn)哪四個轉(zhuǎn)變?總體...
· 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)...
· 土地使用權(quán)出讓最高年限是多少
· 如何了解地價是否交清?
· 焦點解讀《國有土地上房屋征收與補...
· 公法視角下的中國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度...
· 閑置土地"囤而不發(fā)" 專家稱新規(guī)...
· 土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的用途或條...
· 土地地價評估的專業(yè)知識
· 土地補償新標(biāo)準(zhǔn)
律師團隊     更多>>
法律顧問網(wǎng).涉外

法律顧問網(wǎng).涉外
13930139603
趙麗娜律師

趙麗娜律師
13930139603
趙光律師15605513311--法律顧問網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師

趙光律師15605513311--法律顧問網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師
法律專家:楊學(xué)臣18686843658

法律專家:楊學(xué)臣18686843658
湖南長沙單曉嵐律師

湖南長沙單曉嵐律師
13975888466
醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士

醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士
精英律師團隊






法律網(wǎng)站 政府網(wǎng)站 合作網(wǎng)站 友情鏈接  
關(guān)于我們 | 聯(lián)系我們 | 法律聲明 | 收費標(biāo)準(zhǔn)
Copyright 2010-2011 m.jeanmcdaniel.com 版權(quán)所有 法律顧問網(wǎng) - 中國第一法律門戶網(wǎng)站 未經(jīng)授權(quán)請勿轉(zhuǎn)載
電話:13930139603 13651281807 QQ:373036737 郵箱:373036737@qq.com
冀ICP備08100415號-2
點擊這里和QQ聊天 法律咨詢
點擊這里和QQ聊天 網(wǎng)站客服
留言咨詢
聯(lián)系我們
律師熱線:
13930139603
13651281807
律師助理:
13932197810