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土地征收和補(bǔ)償  
土地地價(jià)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)
作者:石家莊趙麗娜律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2010/10/8 13:34:00

土地地價(jià)評(píng)估的專業(yè)知識(shí)
土地估價(jià)的方法通常被分為基本估價(jià)方法和應(yīng)用估價(jià)方法。
基本估價(jià)方法適合宗地價(jià)格評(píng)估,取得一定時(shí)點(diǎn)的宗地評(píng)估價(jià)格,包括市場比較法、收益法、成本法、剩余法等。應(yīng)用估價(jià)法是政府為管理地產(chǎn)市場和土地價(jià)格的需要所采用的快速、經(jīng)濟(jì)的區(qū)域估價(jià)方法,即在基本估價(jià)方法的基礎(chǔ)上,對(duì)整個(gè)城市或某一區(qū)域的地價(jià)、地價(jià)影響因素、地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析,建立起的一套地塊價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),從而在需要時(shí)可以快速、經(jīng)濟(jì)地評(píng)估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價(jià)格。此類方法多適用于政府政策性的大量估價(jià),屬于此類的方法有:路線價(jià)法、標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法、模型(數(shù)理統(tǒng)計(jì))估價(jià)法等,在我國主要是應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法。 、
一、 市場比較法
市場比較法是在同一市場條件下,根據(jù)替代原則,以條件類型或使用價(jià)值相同的士地交易實(shí)例與待估宗地加以對(duì)照比較,在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區(qū)域及個(gè)別因素等進(jìn)行修正,求取待估宗地在評(píng)估基準(zhǔn)日地價(jià)的方法。這種方法體現(xiàn)了市場的供求關(guān)系,具有現(xiàn)實(shí)性,說服力很強(qiáng)。運(yùn)用市場比較法,一般需要做因素修正,因而難度較大,要求估價(jià)者有豐富的估價(jià)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。適用于地產(chǎn)市場發(fā)育較好、有許多交易實(shí)例的地區(qū)。 用市場比較法評(píng)估土地價(jià)格,除對(duì)可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正外,還應(yīng)根據(jù)使用年期、容積率等因素進(jìn)行修正。
 1.使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。我國實(shí)行土地有償、有期限、有流動(dòng)使用制度,土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限,進(jìn)而影響地價(jià)。例如,國家規(guī)定工業(yè)用地使用年限為50年,可比實(shí)例用地交易時(shí)已使用了10年,剩余年期為40年,待估宗地為新出讓工業(yè)用地,使用年期為50年。
  2.容積率修正。容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規(guī)劃對(duì)城市不同地區(qū)的建筑容積率有一定的規(guī)定限制。容積率越大,單位土地面積上的建筑面積越大,土地利用的效率就越高,從而影響地價(jià)。關(guān)于容積率的修正目前有兩種方法:一種是把容積率作為個(gè)別因素的一個(gè)子因素,只進(jìn)行個(gè)別因素修正;另一種方法是把容積率修正從個(gè)別因素修正中分離出來,分別對(duì)容積率和個(gè)別因素進(jìn)行修正。這兩種方法本質(zhì)上是一致的,這里我們采用后一種修正方法。在歐美及日本,由于市場競爭和城市規(guī)劃的原因,在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無幾,所以一般無須修正。但在我國,由于沒有形成完善的競爭機(jī)制,城市規(guī)劃以局部、短期為主,缺乏整體布局、長期效益的觀念,在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。許多城市制定了容積率修正系數(shù)表, 我們采用后一種修正方法。在歐美及日本,由于市場競爭和城市規(guī)劃的原因,在同一區(qū)域所有宗地的容積率都相差無幾,所以一般無須修正。但在我國,由于沒有形成完善的競爭機(jī)制,城市規(guī)劃以局部、短期為主,缺乏整體布局、長期效益的觀念,在同一區(qū)域內(nèi)的容積率相差懸殊。
 二、收益法
收益法,也叫地租資本化法,是以土地還原率將土地在將來所能產(chǎn)生之期待純收益折算現(xiàn)值的總和,求取待估土地價(jià)格的方法。由于土地的固定性、永續(xù)性,使得土地的所有者能期待在未來年間持續(xù)取得純收益,所以純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。適用干有收益(如出租、商業(yè)、工業(yè)用地)或潛在收益的土地的估價(jià)。 利用收益法得到的估價(jià)結(jié)果的可信度與準(zhǔn)確度取決于土地純收益、還原率的準(zhǔn)確程度,具體應(yīng)用中應(yīng)注意這兩個(gè)問題。 例8-3:某市N公司以A、B兩塊土地租用價(jià)出資入股,與另外兩家公司組成XXX 有限公司,現(xiàn)評(píng)估土地在1994年8月31日的價(jià)值作價(jià)入股。A、B兩塊土地按實(shí)際交付時(shí)間,分塊分期起租計(jì)算,合同總租期25年,即從1994年9月1日至2019年8月31日止。

 。ㄒ唬┚唧w情況 1.A場地分三種情況: (l)現(xiàn)有熟地32593m’,1994年一9月1日投入; (2)正在回填土的土地3084m’,1995年3月投入; (3)計(jì)劃待港口開發(fā)地 16464m‘,1996年 8月投入。 2.B場地情況: 面積為85100m‘,2009年3月10日投入。 9.確定評(píng)估結(jié)果。因N公司該項(xiàng)評(píng)估是土地租價(jià)入股,合營后利潤分成,據(jù)土地分期投入的時(shí)期效應(yīng),以及土地從投入到形成目標(biāo)生產(chǎn)力、發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益,與股東各方都是密切相關(guān)的,故擬采用前兩年各50%本金化作用計(jì)算。最終確定A、B兩場地評(píng)估值如下: 評(píng)估值 1181X(IX50%+0.909lX50%)=1127(萬美元)
三、剩余法
剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法,是將某一待估土地上全部建筑物的銷售價(jià)格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息,從而求得該地塊價(jià)格的一種土地估價(jià)方法。利用剩余法估價(jià)應(yīng)遵循土地最有效利用原則,正確確定土地最佳利用方式。在具體應(yīng)用中,應(yīng)正確確定房地總價(jià)值或土地開發(fā)完成后的總價(jià)和房產(chǎn)價(jià)值或土地開發(fā)費(fèi)用。
四、成本法
成本法在土地估價(jià)上的運(yùn)用就是成本法。成本法的基本思路是把對(duì)土地的所有投資,包括土地取得費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)費(fèi)兩大部分,作為“基本成本”,加上基本投資所應(yīng)產(chǎn)生的相應(yīng)利潤和利息,組成土地價(jià)格的基礎(chǔ)部分。并同時(shí)根據(jù)國家對(duì)土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到實(shí)現(xiàn)的需要,加上土地所有權(quán)應(yīng)得收益(即土地出讓金),從而求得土地價(jià)格。即:土地價(jià)格=土地取得費(fèi)十土地開發(fā)費(fèi)十稅費(fèi)十利息十利潤十土地所有權(quán)收益(即土地出讓金)
五、基準(zhǔn)地價(jià)修正法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法是在基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上,根據(jù)影響各種類型用地的宗地地價(jià)的區(qū)域因素和個(gè)別因素,建立宗地地價(jià)修正系數(shù)表,并利用宗地地價(jià)修正系數(shù)表評(píng)估宗地地價(jià)的一種應(yīng)用估價(jià)法。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的實(shí)質(zhì)是比較法,在基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估基礎(chǔ)上編制的各因素修正系數(shù)表和因素條件說明表,是比較的標(biāo)準(zhǔn)。在宗地發(fā)生出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時(shí),評(píng)估者對(duì)土地使用年期、地產(chǎn)市場供求狀況、土地收益、用途、區(qū)域影響因素、個(gè)別因素進(jìn)行調(diào)查和具體分析,對(duì)照因素修正系數(shù)表對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行系數(shù)修正,從而快速方便地得到宗地價(jià)格。具體評(píng)估程序如下:
1.確定宗地的位置及用途,以確定進(jìn)行修正的基準(zhǔn)地價(jià)和影響因素項(xiàng)目。
2.調(diào)查影響宗地地價(jià)因素的宗地指標(biāo)。按照宗地所在區(qū)域和用途對(duì)應(yīng)的修正系數(shù)表內(nèi)容,充分利用已收集的資料和土地登記資料,并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,整理宗地地價(jià)因素指標(biāo)數(shù)據(jù)。
3.確定宗地地價(jià)因素修正系數(shù)。按照宗地用途和所處區(qū)域,以及與修正系數(shù)表內(nèi)容相對(duì)應(yīng)的各項(xiàng)因素指標(biāo)數(shù)據(jù),確定各因素對(duì)應(yīng)的修正系數(shù),計(jì)算宗地地價(jià)影響因素的總修正值:
4.對(duì)出讓或使用年期不一致的宗地,要進(jìn)行年期修正。
5.對(duì)宗地估價(jià)期日與基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)期日之間地價(jià)水平有變動(dòng)的,還應(yīng)進(jìn)行期日修正。
6.對(duì)評(píng)估目的不同,如稅收、股份制改組、清產(chǎn)核資、抵押和拍賣等可進(jìn)行評(píng)估目的修正。
7.對(duì)于其他影響地價(jià)的因素,如容積率,如果在系數(shù)修正時(shí)未被考慮,也應(yīng)進(jìn)行修正。
8.確定宗地地價(jià)。
六、各種估價(jià)方法的比較與綜合運(yùn)用
估價(jià)人員在估價(jià)過程中應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況,選擇土地基本方法與應(yīng)用方法中的一種或幾種并用,評(píng)估土地價(jià)格。各種方法有不同的適用范圍、不同的特點(diǎn)。 在上述多種方法中,市場比較法、收益法、成本法是三大基本方法,其他方法可以看作是這三種方法的派生。

地價(jià)是土地市場的核心。充分發(fā)揮地價(jià)調(diào)控作用,促進(jìn)土地資源的合理流動(dòng),推進(jìn)土地節(jié)約集約利用是一項(xiàng)長期和艱巨的任務(wù),我們要進(jìn)一步深化改革,嚴(yán)格管理,促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置。
 我國地價(jià)管理的基本情況
 土地價(jià)格是土地價(jià)值和權(quán)益的具體表現(xiàn),是最靈敏反映土地供求關(guān)系的“晴雨表”,是調(diào)節(jié)土地利用方式的重要手段。要發(fā)揮市場配置土地資源的基礎(chǔ)作用,最重要的杠桿就是地價(jià)。土地市場發(fā)育和規(guī)范的程度,也要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量。
地價(jià)管理是國土資源管理的重要組成部分和一項(xiàng)重要職責(zé),是國土資源參與宏觀調(diào)控的重要內(nèi)容和手段。我國的地價(jià)管理是伴隨著土地使用制度改革而產(chǎn)生的,是從深圳、上海兩市實(shí)行土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣,以公開市場形成價(jià)格開始的。從土地使用制度改革至今近20年中,地價(jià)管理在推進(jìn)土地有償使用、優(yōu)化配置土地資源、合理分配土地收益、實(shí)現(xiàn)土地資產(chǎn)價(jià)值、保證國有土地收益不流失、促進(jìn)土地市場建設(shè)等方面發(fā)揮了重要作用。
一是極大地推進(jìn)了城鎮(zhèn)國有土地有償使用進(jìn)程,為土地市場的發(fā)育發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。我國城鎮(zhèn)國有土地使用制度改革的核心在于土地的有償使用。通過土地使用權(quán)的出讓、租賃、作價(jià)入股等有償方式,使土地這一最基本的生產(chǎn)要素進(jìn)入市場,使國家土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上得到具體實(shí)現(xiàn),政府獲得了城市建設(shè)資金,為加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),改善人民生活,發(fā)揮了重要作用。
二是有效地促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置,調(diào)控了土地供求關(guān)系。價(jià)值規(guī)律是市場經(jīng)濟(jì)條件下的普遍規(guī)律,也是政府調(diào)控市場的主要依據(jù)和經(jīng)濟(jì)手段。多年來,各地靈活運(yùn)用級(jí)差地租原理,利用地價(jià)杠桿,合理配置土地資源,優(yōu)化建設(shè)用地結(jié)構(gòu),調(diào)整建設(shè)用地布局,采取多種渠道盤活存量土地,取得了很好的成效。
 三是保障了不同權(quán)利主體間的土地收益分配。地價(jià)為協(xié)調(diào)不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系提供了依據(jù)。地價(jià)管理為協(xié)調(diào)解決不同權(quán)利主體間的利益關(guān)系,調(diào)節(jié)收益分配提供了手段,不僅使國家作為土地所有者的權(quán)益在經(jīng)濟(jì)上真正得以體現(xiàn),也合理保證了地方、企業(yè)和個(gè)人的土地收益,理順了利益關(guān)系,有效避免了以往運(yùn)用實(shí)物地租交易所帶來的諸多弊端。
四是科學(xué)顯化土地資產(chǎn),為國有企業(yè)改革注入了活力。國有企業(yè)改革是我國經(jīng)濟(jì)體制改革的中心環(huán)節(jié),自覺服從和服務(wù)于國有企業(yè)改革是土地管理工作的一個(gè)主要內(nèi)容。國土資源管理部門支持國有企業(yè)改革,是以專業(yè)評(píng)估、顯化地價(jià)、科學(xué)處置土地資產(chǎn)為基礎(chǔ)的。幾年來,各級(jí)國土資源管理部門通過地價(jià)管理工作,支持了數(shù)萬家國有企業(yè)的改制工作。
 從土地使用制度改革至今近20年來,我國地價(jià)管理從無到有,在法制、機(jī)制和制度建設(shè)方面已取得了重大進(jìn)展:

    一是建立起了以市場機(jī)制形成土地價(jià)格的制度體系。國土資源部門圍繞地價(jià)管理的法制、機(jī)制和制度建設(shè),先后從土地取得、土地供應(yīng)、有償使用、土地轉(zhuǎn)讓、土地資產(chǎn)處置以及市場調(diào)控等方面制定了一系列規(guī)章制度,為充分發(fā)揮市場機(jī)制形成土地價(jià)格創(chuàng)造了市場環(huán)境。在土地供應(yīng)方面,頒布了《劃撥用地目錄》,明確了有償和劃撥供地的范圍,促進(jìn)了土地利用方式的轉(zhuǎn)變;在土地價(jià)格形成機(jī)制方面,頒布了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》,建立起了經(jīng)營性土地使用權(quán)出讓通過招標(biāo)拍賣掛牌等競爭方式形成價(jià)格的機(jī)制,規(guī)范協(xié)議出讓行為。在完善土地有償使用方式方面,制定了《規(guī)范國有土地租賃若干意見》,下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理促進(jìn)國有企業(yè)改革與發(fā)展的若干意見》,對(duì)國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價(jià)出資(入股)、授權(quán)經(jīng)營等有償使用方式進(jìn)行了規(guī)范;在土地市場交易行為的規(guī)范方面,下發(fā)了《關(guān)于建立土地有形市場促進(jìn)土地使用權(quán)規(guī)范交易的通知》,部署了土地市場的治理整頓,有效抑制了違規(guī)交易行為;在地價(jià)確定和監(jiān)控方面,建立專業(yè)評(píng)估、集體決策和結(jié)果公開的工作制度。
二是形成了一整套適合我國國情的土地估價(jià)的理論、方法和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。制定頒布了《城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》兩個(gè)國家標(biāo)準(zhǔn)和《農(nóng)用地分等規(guī)程》、《農(nóng)用地定級(jí)規(guī)程》和《農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程》3個(gè)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。這些標(biāo)準(zhǔn)已成為土地估價(jià)與地價(jià)管理應(yīng)遵循的技術(shù)規(guī)范。

    三是建立起了具有中國特色的、以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和協(xié)議出讓最低價(jià)為核心的地價(jià)體系。自1999年以來,國土資源部將直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及非農(nóng)人口在100萬以上的大城市納入了新一輪國土資源大調(diào)查土地價(jià)格調(diào)查的范圍,在全國啟動(dòng)新一輪基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,并加大地價(jià)信息公開力度。目前,全國99%以上的城市、85%以上的縣城和70%以上的建制鎮(zhèn)已完成基準(zhǔn)地價(jià)更新工作,初步建立起了城鎮(zhèn)建設(shè)用地價(jià)格體系,大多數(shù)市、縣已將各類地價(jià)結(jié)果向社會(huì)公布。同時(shí),在25個(gè)省、自治區(qū)、直轄市部署開展了農(nóng)用地分等定級(jí)估價(jià)工作,初步建立起了農(nóng)用地等、級(jí)、價(jià)體系。

    四是建立了城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系。2001年以來,在城市基準(zhǔn)地價(jià)更新的基礎(chǔ)上,建立了覆蓋直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市以及長江三角洲、珠江三角洲、京津地區(qū)50個(gè)主要城市的,以標(biāo)準(zhǔn)宗地的標(biāo)定地價(jià)為監(jiān)測對(duì)象的城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測體系。全面系統(tǒng)地對(duì)城市地價(jià)及相關(guān)信息進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測、收集、整理和分析,及時(shí)把握土地市場地價(jià)動(dòng)態(tài)變化,為領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)決策提供科學(xué)依據(jù),為市場投資提供服務(wù)。有關(guān)監(jiān)測成果在宏觀調(diào)控中發(fā)揮了重要作用。

    五是造就了一支具有較高專業(yè)素質(zhì)的土地估價(jià)隊(duì)伍,形成了一個(gè)正在不斷發(fā)展壯大的土地估價(jià)行業(yè)。目前,通過國家考試認(rèn)證,取得土地估價(jià)師資格的人員共有27000余人,從事土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)近2000家,執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師10000余名,從業(yè)人員數(shù)萬人。適應(yīng)建立和完善市場經(jīng)濟(jì)體制和改革政府行政審批制度的要求,進(jìn)行了土地評(píng)估機(jī)構(gòu)與政府主管部門脫鉤工作,取消國有企業(yè)改制土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)制度,建立了土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒钢贫龋母锪送恋毓纼r(jià)人員和機(jī)構(gòu)監(jiān)督管理方式,從根本上解決了土地評(píng)估行業(yè)平等競爭和獨(dú)立、客觀、公正執(zhí)業(yè)問題。目前,土地估價(jià)行業(yè)已成為社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行不可或缺的中介行業(yè),在國有企業(yè)改制、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估確定、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測等工作中發(fā)揮了重要作用。

    地價(jià)管理改革的方向

    地價(jià)作為反映一個(gè)地區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平和土地供求狀況的指標(biāo),是由市場決定的。土地市場發(fā)育和規(guī)范的程度,要以地價(jià)形成機(jī)制的狀況來衡量。因此,下一步深化地價(jià)管理改革基本思路是,以貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》精神為指導(dǎo),以落實(shí)嚴(yán)格的土地管理制度為前提,以建立反映土地資源稀缺約束條件的土地價(jià)格體系和管理制度為目標(biāo),進(jìn)一步深化改革,完善市場形成土地價(jià)格的機(jī)制,充分發(fā)揮地價(jià)的杠桿作用,促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置,實(shí)現(xiàn)節(jié)約集約用地的目標(biāo),為經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展提供土地資源保障。

    (一)從嚴(yán)從緊控制建設(shè)用地供應(yīng)總量

    供求關(guān)系是市場運(yùn)行的最基礎(chǔ)關(guān)系。嚴(yán)格控制建設(shè)用地供應(yīng)總量是加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)條件,是培育和規(guī)范土地市場、促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的前提,也是調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長方式、建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的客觀需要。2003年以來開展的土地市場秩序的治理整頓,已有效遏制了亂占濫用耕地、盲目擴(kuò)大建設(shè)用地規(guī)模的勢頭,但反彈壓力仍然較大。當(dāng)前,在建設(shè)用地供應(yīng)上仍要實(shí)行從嚴(yán)從緊的政策,嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃計(jì)劃,嚴(yán)格土地用途管制,嚴(yán)格保護(hù)耕地,發(fā)揮規(guī)劃計(jì)劃在控制建設(shè)用地規(guī)模、布局方面的作用。在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃的基礎(chǔ)上,探索建立城市土地供應(yīng)計(jì)劃制度,合理確定城市土地的供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)和進(jìn)度,促進(jìn)土地市場公開、安全、穩(wěn)定運(yùn)行。

    (二)大力推進(jìn)土地市場建設(shè),完善地價(jià)形成機(jī)制

    修訂《劃撥用地目錄》,嚴(yán)格限定劃撥用地范圍,擴(kuò)大土地有償使用的范圍,推進(jìn)經(jīng)營性收費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施用地逐步納入有償使用。堅(jiān)定不移地執(zhí)行經(jīng)營性用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度,推行工業(yè)用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓,不斷提高土地資源市場配置的程度。強(qiáng)化對(duì)協(xié)議出讓土地的監(jiān)管,建立協(xié)議出讓土地的公示制度,禁止非法壓低地價(jià)招商引資。加強(qiáng)土地有形市場建設(shè),為土地的公開交易提供平臺(tái)。建立土地成交價(jià)格申報(bào)制度,對(duì)低于市場價(jià)成交的土地,政府可優(yōu)先購買,防止非法交易。
(三)加大土地供應(yīng)調(diào)控力度,穩(wěn)定土地價(jià)格
穩(wěn)定房價(jià)、地價(jià),保障房地產(chǎn)市場健康持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展是當(dāng)前土地供應(yīng)調(diào)控的重要任務(wù)。要在嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃的前提下,根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況,適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式、供應(yīng)節(jié)奏及供應(yīng)時(shí)間。對(duì)居住用地和住房價(jià)格上漲過快的地方,適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例,著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量。要不斷完善土地供應(yīng)方式,對(duì)不同用途的房地產(chǎn)開發(fā)用地要根據(jù)市場狀況,靈活確定招標(biāo)、拍賣、掛牌方式。
(四)研究土地節(jié)約集約利用的地價(jià)政策,發(fā)揮地價(jià)杠桿調(diào)節(jié)作用
保護(hù)耕地和保障發(fā)展用地是土地管理要解決的兩大難題。當(dāng)前我國正處在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展時(shí)期,各項(xiàng)建設(shè)對(duì)建設(shè)用地的需求巨大,給耕地保護(hù)、土地供應(yīng)帶來了很大壓力。同時(shí),建設(shè)用地粗放利用、閑置浪費(fèi)又較為普遍,節(jié)約集約用地的潛力很大。如何利用地價(jià)杠桿優(yōu)化配置土地資源,使土地資源得到集約利用,是我們當(dāng)前必須解決的一個(gè)大問題。各級(jí)國土資源管理部門在實(shí)際工作中,積極探索,積累了不少寶貴的經(jīng)驗(yàn)。如無錫市制定了地價(jià)與土地集約度的調(diào)節(jié)系數(shù),對(duì)土地利用率低的項(xiàng)目提高供地價(jià)格,對(duì)土地投資強(qiáng)度高的項(xiàng)目降低廠房租金、地方稅收等。同時(shí)通過調(diào)整土地收益分配鼓勵(lì)節(jié)約集約用地。如企業(yè)盤活存量土地,利用原有廠區(qū)土地進(jìn)行增資擴(kuò)建或改造的,免交增加建筑面積的土地出讓金。寧波市對(duì)高科技、高效益的工業(yè)用地以及民辦的文教用地,在土地的供應(yīng)上和價(jià)格上給予適當(dāng)優(yōu)惠,不僅有利于土地的優(yōu)化配置和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,也有利于城市經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

    (五)加強(qiáng)地價(jià)管理的基礎(chǔ)建設(shè),完善市場服務(wù)體系

    一是要建立健全土地市場動(dòng)態(tài)監(jiān)測制度,積極引導(dǎo)合理的土地需求。信息公開是市場經(jīng)濟(jì)的必要條件。當(dāng)前,在房地產(chǎn)市場、土地市場中存在的突出問題之一就是信息不對(duì)稱。一些城市土地供應(yīng)計(jì)劃不透明,供求信息沒有充分公開,開發(fā)商等用地者不能根據(jù)政府的土地供應(yīng)計(jì)劃和房地產(chǎn)市場需求情況來確定投資計(jì)劃,在以競標(biāo)等方式取得土地時(shí)存在著盲目性。當(dāng)前,要進(jìn)一步加強(qiáng)城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的確定與公布工作,擴(kuò)大地價(jià)監(jiān)測范圍,增加監(jiān)測城市數(shù)量和監(jiān)測點(diǎn);加大對(duì)土地供需、地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況等重要市場信息的分析力度,及時(shí)判斷和把握土地市場運(yùn)行狀況,研究分析土地供需的矛盾,科學(xué)預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)土地的需求。要定期不定期的采取多種方式和渠道及時(shí)向社會(huì)發(fā)布土地供應(yīng)計(jì)劃、已供應(yīng)、正在開發(fā)、待開發(fā)等土地供應(yīng)數(shù)量、結(jié)構(gòu)和分布情況,以及地價(jià)動(dòng)態(tài)變化情況等基本信息,引導(dǎo)市場需求,穩(wěn)定市場預(yù)期,防止地價(jià)大起大落。
二是加強(qiáng)土地估價(jià)行業(yè)監(jiān)管,提高服務(wù)質(zhì)量。一要進(jìn)一步完善制度。要根據(jù)新的形勢和新的要求,不斷建立健全以人員管理為主、機(jī)構(gòu)承擔(dān)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)管理規(guī)章制度,保證行業(yè)的規(guī)范發(fā)展。二要制定發(fā)展規(guī)劃,保證行業(yè)的有序發(fā)展。要根據(jù)當(dāng)前土地估價(jià)行業(yè)的現(xiàn)狀,不斷總結(jié)存在的問題,結(jié)合市場要求,對(duì)下一步的發(fā)展進(jìn)行認(rèn)真研究、規(guī)劃,保證行業(yè)的有序發(fā)展。三要抓住重點(diǎn),切實(shí)解決當(dāng)前土地估價(jià)行業(yè)存在的突出問題。如搞虛假評(píng)估,迎合委托方不正當(dāng)要求;搞惡性競爭,給關(guān)系人提取高額回扣等。四要抓好行業(yè)的誠信建設(shè),建立起以執(zhí)業(yè)技術(shù)為基礎(chǔ)、職業(yè)道德為支撐、社會(huì)監(jiān)督為保障,信息公開、公平競爭、優(yōu)勝劣汰的誠信體系,提升土地估價(jià)行業(yè)的社會(huì)信用度。


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