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房地產(chǎn)開發(fā)  
違章搭建的房屋如何處理
作者:河北石家莊房產(chǎn)律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2010/7/29 13:46:00

 

違章搭建的房屋如何處理

違章搭建,一直是城市規(guī)劃管理的一個(gè)頑疾,屢禁不絕。所謂違章搭建是指未經(jīng)政府規(guī)劃部門的批準(zhǔn)與認(rèn)可,在規(guī)劃審定的圖紙之外的建筑物、構(gòu)筑物:自行搭建的地下室、車庫、陽光屋、游泳池、加層及自建的有頂走廊。這些自行搭建的房屋、陽光棚等在小區(qū)里猶如一塊塊扎眼的補(bǔ)丁,除了影響小區(qū)外觀,破壞鄰里間的和諧之外,更為嚴(yán)重的是違章搭建人對(duì)法律的踐踏。本文論述的違章搭建僅指住宅小區(qū)內(nèi)的違章搭建。

隨著違章搭建的滋生蔓延,政府部門對(duì)拆違工作也一直在堅(jiān)持執(zhí)行,之前也出臺(tái)了很多規(guī)定。目前上海拆違的主要依據(jù)有:

1、《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》(上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第40號(hào),2004 年11月1日起施行)(以下簡稱“《物業(yè)管理規(guī)定》”)

2、《關(guān)于實(shí)施<上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定>有關(guān)問題的意見》(滬房地資物[2005]91號(hào),上海市房屋土地資源管理局2005年2月4日公布)(以下簡稱“《物業(yè)管理意見》”)

 

一、小區(qū)業(yè)主的禁止行為

1、《物業(yè)管理規(guī)定》第26條:“禁止下列損害公共利益的行為:(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu);(二)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物;(三)破壞房屋外貌;(四)擅自改建、占用物業(yè)共用部分;(五)損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備;(六)存放不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險(xiǎn)性物品,或者存放、鋪設(shè)超負(fù)荷物品;(七)排放有毒、有害物質(zhì);(八)發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;(九)法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為!

2、《業(yè)主臨時(shí)公約》或《業(yè)主公約》規(guī)定的禁止行為:如禁止群租、禁止封閉陽臺(tái)、禁止飼養(yǎng)大型犬等等。

人生活在社會(huì)中,不可能完全自由,必須要遵守各種法律及規(guī)定,業(yè)主也是一樣,其都生活在一個(gè)小區(qū),必須遵守法律及小區(qū)的規(guī)定。若大家都不遵守規(guī)章,那么彼此的權(quán)利都可能受到侵犯。

 

二、違章搭建的處罰程序

1、物業(yè)公司的權(quán)責(zé)

 物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)業(yè)主、使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家和本市有關(guān)規(guī)定以及業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約行為的,應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)規(guī)定或者業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約予以勸阻、制止;勸阻、制止無效的,應(yīng)當(dāng)在二十四小時(shí)內(nèi)報(bào)告業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門。

當(dāng)然作為物業(yè)公司,其沒有強(qiáng)制拆違的權(quán)力,也沒有起訴業(yè)主拆違的權(quán)利。物業(yè)公司只有勸阻的權(quán)利,若業(yè)主堅(jiān)持違章搭建,物業(yè)公司只能向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門報(bào)告。其實(shí)這早有判例:2005年7月,銀順物業(yè)公司起訴業(yè)主董國龍拆除陽臺(tái)的防盜窗,浦東法院一審支持了物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求,但上海一中院認(rèn)為物業(yè)公司既不是相關(guān)權(quán)利義務(wù)的承受主體,也不是本案的適格主體,原審對(duì)此判決有誤,故二審裁定撤銷一審判決,駁回原告銀順物業(yè)公司的起訴。

2、相關(guān)業(yè)主的權(quán)利

若業(yè)主、使用人違反規(guī)定或業(yè)主臨時(shí)公約、業(yè)主公約,有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)等行為,損害其他業(yè)主、使用人合法權(quán)利的,業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止;相關(guān)業(yè)主、使用人可以依法向人民法院提起民事訴訟。相關(guān)業(yè)主,主要是指相鄰業(yè)主,通過相鄰權(quán)進(jìn)行起訴!段餀(quán)法》第92條:不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因用水、排水、通行、鋪設(shè)管線等利用相鄰不動(dòng)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)盡量避免對(duì)相鄰的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人造成損害;造成損害的,應(yīng)當(dāng)給予賠償。

3、對(duì)違章搭建業(yè)主的處罰

²     若損壞房屋承重結(jié)構(gòu)的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令立即改正,恢復(fù)原狀,可處一萬元以上十萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,可處十萬元以上二十萬元以下的罰款。

²     若破壞房屋外貌,擅自改建、占用物業(yè)共用部分,損壞或者擅自占用、移裝共用設(shè)施設(shè)備的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正,恢復(fù)原狀,可處一千元以上一萬元以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的,可處一萬元以上十萬元以下的罰款。

²     違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令限期拆除,可處一萬元以上十萬元以下的罰款;當(dāng)事人逾期未拆除的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門可以申請(qǐng)區(qū)(縣)人民政府組織強(qiáng)制拆除。

²     對(duì)正在實(shí)施違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的,區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令立即停止施工,可以暫扣施工工具、材料;拒不改正的,可以組織代為改正,代為改正的費(fèi)用由當(dāng)事人承擔(dān)。

²     附有違法建筑并結(jié)構(gòu)相連的房屋,房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、抵押登記。

這里的處罰分為兩種:一種是行政處罰:罰款;另一種是行政強(qiáng)制:強(qiáng)制拆除、限制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移和抵押登記。

4、對(duì)物業(yè)公司的處罰

物業(yè)公司對(duì)業(yè)主、使用人的違法行為未予以勸阻、制止或者未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)告有關(guān)行政管理部門的,由區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令改正,可處一千元以上一萬元以下的罰款。若物業(yè)公司怠于履行自己的職責(zé),是會(huì)收到行政處罰的。

5、受處罰人的權(quán)利保障

當(dāng)事人對(duì)市房地資源局、區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門以及其他有關(guān)行政管理部門的具體行政行為不服的,具有申請(qǐng)行政復(fù)議或者提起行政訴訟的權(quán)利。若當(dāng)事人對(duì)具體行政行為逾期不申請(qǐng)復(fù)議,不提起訴訟,又不履行的,作出具體行政行為的行政管理部門可以依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

6、違章建筑的拆除主體

那么到底是區(qū)政府有權(quán)拆除,還是法院有權(quán)拆除違章搭建呢?其實(shí)兩者都有權(quán)力。拆除違章搭建,涉及到行政強(qiáng)制執(zhí)行,所謂行政強(qiáng)制執(zhí)行是指行政主體依法自己或申請(qǐng)人民法院對(duì)不履行發(fā)生法律效力的行政決定的行政相對(duì)人采取強(qiáng)制方式,以迫使該相對(duì)人履行該義務(wù),或者達(dá)到與履行義務(wù)相同之狀態(tài)的行為或制度。行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)的歸屬:根據(jù)我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定,行政強(qiáng)制執(zhí)行既存在由行政機(jī)關(guān)實(shí)施的情況,也存在由司法機(jī)關(guān)實(shí)施的情況,即行政機(jī)關(guān)和法院都可以成為行政強(qiáng)制執(zhí)行的主體。它們之間的行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)限的分配,根據(jù)我國行政訴訟法及有關(guān)司法解釋的規(guī)定,可以概括為“以申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行為原則,以行政機(jī)關(guān)自行強(qiáng)制執(zhí)行為例外”。


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