“城中村”改造中的土地與規(guī)劃問題

     隨著我國城市化進(jìn)程的加快以及“土地財政”利益的誘惑，在城市中占據(jù)著“黃金”地段并且背負(fù)著各種有礙城市觀瞻“惡名狼籍”的“城中村”，便理所當(dāng)然地成為了改造拆遷的對象。

　　“城中村”的典型模式是指，由于城市的高速擴(kuò)展，將原本屬于周圍行政村的集體土地征用，導(dǎo)致行政村的村民失去全部或大部分土地，但村民的農(nóng)業(yè)戶口和在村集體所有的宅基地上所建房屋的性質(zhì)均未改變的情況。

　　目前，我國各地通行的“城中村”改造模式為：首先將村民的農(nóng)業(yè)戶口變?yōu)槌擎?zhèn)戶口，使其失去農(nóng)村集體成員身份，不能享有村民待遇；其次將村集體土地?zé)o償變?yōu)閲�有土地，再將其中部分土地劃撥用于村民安置用地；最后政府只對所為符合“�?guī)劃”的村民自建房屋（位于宅基地上）予以補(bǔ)償。

　　上述“城中村”改造中，多處違法之處如下：

　　一、“城中村”的集體土地?zé)o償被征用為國有土地，政府不予賠償，嚴(yán)重違法《土地管理法》。

　　依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國土地所有權(quán)分為國家所有和農(nóng)村集體所有兩類。政府依法將農(nóng)村集體土地征用為國有土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征用非耕地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)由由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

　　實踐中，地方政府為了實現(xiàn)“土地財政”中的賣地收入，故意違反法律對征用農(nóng)村集體土地不予賠償。在向開發(fā)商出讓土地之后，將原本屬于村民的土地賠償款，占為己有。

　　二、2008年以前宅基地上蓋房可以超過二層。

　　在“城中村”改造中，地方政府為了控制自身的改造成本，自己出臺地方政府規(guī)章（法律中效力最低）或者通知（無法律效力）規(guī)定：城中村的村民自建房屋不得超過兩層，超過部分不予賠償。

　　這樣的說法沒有法律依據(jù)！

　　1、依據(jù)1993年國務(wù)院實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》（法律效力高于地方政府規(guī)章）第第二十一條的規(guī)定：二層（含二層）以上的住宅，必須由取得相應(yīng)的設(shè)計資質(zhì)證書的單位進(jìn)行設(shè)計，或者選用通用設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。

　　顯而易見，國務(wù)院的行政法規(guī)并未禁止村民建造二層以上的住宅。

　　2、依據(jù)2008年1月1日起，施行的全國人大常委會修訂過的《土地管理法》（法律效力最高）第四十一條的規(guī)定：在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　由此可見，即使在2008年之后地方政府可以依據(jù)法律的授權(quán)立法規(guī)劃禁止村民住宅建設(shè)二層以上，也必須是省一級的地方政府，而不是拆遷改造動力十足的地級市或者計劃單列市的政府。

　　計劃經(jīng)濟(jì)時期，我國為了首先發(fā)展工業(yè)而不惜利用“剪刀差”政策，犧牲農(nóng)民利益補(bǔ)貼工業(yè)和城市，從而導(dǎo)致農(nóng)村與農(nóng)業(yè)的長期落后與貧窮。