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河北石家莊律師:“城中村”改造中的土地與規(guī)劃問題
作者:石家莊律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2010/7/15 20:26:00

           “城中村”改造中的土地與規(guī)劃問題

     隨著我國城市化進(jìn)程的加快以及“土地財政”利益的誘惑,在城市中占據(jù)著“黃金”地段并且背負(fù)著各種有礙城市觀瞻“惡名狼籍”的“城中村”,便理所當(dāng)然地成為了改造拆遷的對象。

  “城中村”的典型模式是指,由于城市的高速擴(kuò)展,將原本屬于周圍行政村的集體土地征用,導(dǎo)致行政村的村民失去全部或大部分土地,但村民的農(nóng)業(yè)戶口和在村集體所有的宅基地上所建房屋的性質(zhì)均未改變的情況。

  目前,我國各地通行的“城中村”改造模式為:首先將村民的農(nóng)業(yè)戶口變?yōu)槌擎?zhèn)戶口,使其失去農(nóng)村集體成員身份,不能享有村民待遇;其次將村集體土地?zé)o償變?yōu)閲型恋兀賹⑵渲胁糠滞恋貏潛苡糜诖迕癜仓糜玫;最后政府只對所為符合“?guī)劃”的村民自建房屋(位于宅基地上)予以補(bǔ)償。

  上述“城中村”改造中,多處違法之處如下:

  一、“城中村”的集體土地?zé)o償被征用為國有土地,政府不予賠償,嚴(yán)重違法《土地管理法》。

  依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,我國土地所有權(quán)分為國家所有和農(nóng)村集體所有兩類。政府依法將農(nóng)村集體土地征用為國有土地,應(yīng)當(dāng)依據(jù)《土地管理法》第四十七條的規(guī)定:征收土地的,按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征用非耕地的補(bǔ)償包括土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi),標(biāo)準(zhǔn)由由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。

  實踐中,地方政府為了實現(xiàn)“土地財政”中的賣地收入,故意違反法律對征用農(nóng)村集體土地不予賠償。在向開發(fā)商出讓土地之后,將原本屬于村民的土地賠償款,占為己有。

  二、2008年以前宅基地上蓋房可以超過二層。

  在“城中村”改造中,地方政府為了控制自身的改造成本,自己出臺地方政府規(guī)章(法律中效力最低)或者通知(無法律效力)規(guī)定:城中村的村民自建房屋不得超過兩層,超過部分不予賠償。

  這樣的說法沒有法律依據(jù)!

  1、依據(jù)1993年國務(wù)院實施的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》(法律效力高于地方政府規(guī)章)第第二十一條的規(guī)定:二層(含二層)以上的住宅,必須由取得相應(yīng)的設(shè)計資質(zhì)證書的單位進(jìn)行設(shè)計,或者選用通用設(shè)計、標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。

  顯而易見,國務(wù)院的行政法規(guī)并未禁止村民建造二層以上的住宅。

  2、依據(jù)2008年1月1日起,施行的全國人大常委會修訂過的《土地管理法》(法律效力最高)第四十一條的規(guī)定:在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法,由省、自治區(qū)、直轄市制定。

  由此可見,即使在2008年之后地方政府可以依據(jù)法律的授權(quán)立法規(guī)劃禁止村民住宅建設(shè)二層以上,也必須是省一級的地方政府,而不是拆遷改造動力十足的地級市或者計劃單列市的政府。

  計劃經(jīng)濟(jì)時期,我國為了首先發(fā)展工業(yè)而不惜利用“剪刀差”政策,犧牲農(nóng)民利益補(bǔ)貼工業(yè)和城市,從而導(dǎo)致農(nóng)村與農(nóng)業(yè)的長期落后與貧窮。

  


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