農村宅基地，顧名思義，就是農村房屋所附著的地面土地。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條之規(guī)定“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有”。農民有權使用集體土地建房。由于個人只享有土地的使用權而無所有權，不可能產生物權效力。但房屋不同，《憲法》第三條規(guī)定“國家保護公民的合法收入、儲蓄、房屋和其他合法財產的所有權”，顯然法律是承認房屋的私有。由于土地和房屋都是不動產，且二者在物理上不可分離，土地權利與房屋權利的關系如何，勢必影響到權利人的切身利益。
傳統(tǒng)民法中，土地權利與建筑物權利有三種情形：一是土地所有權與建筑物所有權不可分離。如羅馬法地上物屬于土地的附合原則，建筑物屬于土地的一部份，其所有權應歸屬于土地所有權人;二是兩者可以分離，但非土地所有人的建筑物所有權與地上權不可分離。如德國民法上的地上權制度。三是兩權可分離，且非土地所有權人的建筑物所有權不以地上權為必要。如日本民法上，土地與建筑物是兩個在法律上可以完全分離的不動產。[1]
我國法律既宣布土地公有，又承認房屋私有，顯然法律是承認建筑物所有權與土地所有權相分離之原則。但在管理制度上，實行的是房地不可分的一體化原則，即兩個權利必須歸屬于同一主體。如法律規(guī)定土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓;房地產轉讓、抵押時，房屋所有權與該房屋占有范圍內的土地使用權同時轉讓。在管理對象上，我國又是城鄉(xiāng)區(qū)別，分為城鎮(zhèn)土地和農村土地兩條管理體系。目前比較成體系的土地使用權制度只適用國有土地，對于農村土地使用制度，至今無切合實際可行的法律法規(guī)。對于農村宅基地使用權的保障和行使，基本上是政策調整而沒有納入土地使用權法律制度體系中。以房地產律師所在的地方基層政府對農村集體土地管理為例，該政府規(guī)定：村民建房以本人戶口登記簿記載的農業(yè)人數(shù)為準，以戶為單位按實際人口由主管部門審批，且一戶只能擁有一處宅基地。當農民需要修建房屋時，依規(guī)定申請建房屋。從土地管理法和相關政策可以看出，農村宅基地的權屬歸集體而非農民私人所有，只有農業(yè)人口方有權使用農民集體土地，即享有宅基地使用權。在農村宅基地與房屋的關系上，只有享有宅基地使用權方有權建筑房屋;只有經過審批，才有權在核準的宅基地面積范圍上修建房屋，也才能產生對房屋的合法權利，否則修建的房屋為非法建筑，不能受到法律的保護。
但是，在農村房地的管理中雖也適用“房地不可分” “地隨房走、房隨地走”的原則，但農村宅基地劃撥的屬地、屬人原則并沒有在實踐中真正落實，加之建筑物的固定性、長期性，少數(shù)農村存在的歧視婦女、保護本地利益、宗族利益的現(xiàn)象，使得宅基地不可能完全隨人員的變化而及時調整。如婚嫁人員的原有宅基地不收回、落戶地又不劃撥，去世人員、農轉非人員的宅基地不收回，新生兒不及時劃撥，有宅基地使用權的分不到房屋，有房屋的無宅基地使用權，宅基地使用證上的內容不作相應變更，而無法反映人員、建筑物的變動情況等等，房地不可分原則在房地權利分離的前提下產生了許多矛盾，釀成了許多房地糾紛。由于對農村宅基地以及農房規(guī)范管理的法律制度的匱乏，使得審理此類析產糾紛因法律空白而出現(xiàn)不少難點。
(一)訴訟主體問題。析產糾紛發(fā)生在家庭成員間，權利人都是共有關系，無論是原告、被告都是權利的共有人，因此該訴訟為必要共同訴訟，未參加訴訟的，法院應當依職權追加，通知其參加訴訟。但到底是共同原告或被告應視情況而定。首先應界定爭議標的的權利主體。需要分割的房屋共同人有哪些，判斷依據(jù)主要是農村宅基地使用證上的登記和有關部門、組織的證明。其次，如果離異或喪偶的一方撫養(yǎng)未成年小孩，當其起訴前配偶或原家庭成員要求分割財產時，應通知該小孩以原告身份參加訴訟。當喪偶一方作為原告起訴分割房產而其小孩又隨(外)祖父母生活時，小孩以被告身份參加訴訟。但此時會產生原告在同一訴訟中分為對立雙方當事人而身份的混淆問題。即小孩的監(jiān)護人系其父母，相應為法定代理人，此時父或母既以原告身份又以被告法定代理人身份參加訴訟，而角色混同。對此房地產律師認為，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行民法通則若干意見》第10條規(guī)定了監(jiān)護人的監(jiān)護職責包括代理其(被監(jiān)護人)進行訴訟，第22條又規(guī)定“監(jiān)護人可以將監(jiān)護職責部份或全部委托給他人”，因此當原告訴訟角色混同時，為避免行為理論上的不當性，應當將代為訴訟的監(jiān)護職責委托他人行使。如果未委托的，由法院指定法律援助中心律師為委托代理人且無需征得監(jiān)護人同意。
(二)訴的種類問題。在農村房地析產糾紛中，原告的訴請主要有確權之訴和侵權之訴。司法實踐中主要表現(xiàn)為：一是籠統(tǒng)的要求分家析產，無具體的分割指向。從文字解釋，分家析產不僅要明確現(xiàn)有家產的狀態(tài)，還要進行具體的分割。誰分此間房，誰分彼間房，其實質是確認之訴，即確認某間房為其誰有。但是《民事訴訟法》第一百零八條明確規(guī)定起訴要有具體的訴訟請求，但“分家析產”的訴請并不明確。因此對此類訴請應當要求原告明確訴請。在事實依據(jù)上，原告應當提供現(xiàn)有房屋的結構、方位及面積狀態(tài)，以便法官分割時從有利于生產、生活和保護婦女兒童利益的方面合法合理確認原告應分得的房產。二是要求確認權利份額。此類訴訟是典型的確權之訴，訴請并不具體指向某一間房，僅要求法院確認其權利份額。從訴請應具體的要求而言，此確認訴請應具體為要求確認自己享有多少的權利份額，方為具體。三是侵權之訴，要求法院判決侵權人搬出某些房屋。此類情況往往是當事人的權利義務已經明確，特別是不僅原告的權利份額已確認，而且權利也切實體現(xiàn)到某間房屋，因此是否侵權容易判斷。但實踐中，當事人因法律知識欠缺，未正確認識法律關系性質，在未確權之前就徑直起訴被告侵權。法官對此應根據(jù)最高人民法院《關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條主動行使釋明權，要求當事人變更訴訟請求先確權，如當事人執(zhí)意不變則駁回訴訟請求。
(三)房屋價值評估問題。由于家庭成員每人在房屋總面積中的權利份額與房屋單間結構面積并不盡一致，而房屋的價值又在于作為獨立空間存在于整體房屋建筑中，因此既要保持房屋的完整性，又要保障每個人的權利，在析產糾紛中，絕大部份案件涉及到對房屋的貨幣補償，從而需要對房屋價值進行評估。但問題常在于：一是評估對象的確定。在拆遷安置后的房產分割或房屋改建、重建前的遺產繼承案件中，需要當事人貨幣補償?shù)姆课萃遣疬w前、改重建前的房屋。這些房屋已不存在，當然無法評估。對此，房地產律師認為可先由當事人雙方協(xié)商一個價格，只要雙方認可即據(jù)此計算。如協(xié)商不成，法院可參考政府當時拆遷安置原同類房屋補償?shù)膯蝺r進行確認。二是現(xiàn)有被分割農村房屋價值認定�？上扔呻p方當事人協(xié)商約定爭議房屋單價，協(xié)商一致的，法院予以采納;協(xié)商不成，要求原告提出評估，預交評估費，法院委托有資質的機構評估，對評估費由當事人在訴訟結束后按權利份額比例承擔;如原告無法或不愿預交評估費，法院依政府拆遷安置該類農房的補償價格確認。
(四)宅基地使用證的證明作用問題。對于宅基地使用權，國家向農民頒發(fā)《農村房屋宅基地使用證》作為體現(xiàn)權利的載體，其中可以證明哪些人享有宅基地以及宅基地面積和地上房屋面積，但實踐中，如果該證不具體寫明家庭成員姓名，如何判斷權利人?因析產需實際測量某間房屋與具體登記內容不符又如何認定?房地產律師收集到成都高新區(qū)國土局制作的新舊兩種版本，舊版本是有戶主姓名、家庭人口數(shù)、其中工干人數(shù)、住址、房屋結構、間數(shù)、建筑面積的內容;此版本沒有具體家庭成員的姓名，僅能說明有多少家庭成員共同享有宅基地使用權。一旦非戶主的家庭成員作為原告要求析產時，還需要首先查明要求人是否為使用證中所包括的共同使用人，實踐中可以同期的戶口或政府相關部門的證明予以佐證，如果無法查明證書上的成員有哪些或無法證明原告系證書中指稱的家庭人口之一，只能以原告證據(jù)不足而予以駁回。新版本內容有戶主姓名、總人數(shù)、住址、家庭成員姓名、房屋結構、間數(shù)、建筑面積、房屋四至界限。根據(jù)該版證書直接能夠判定享有宅基地使用權的人員，并根據(jù)房地不可分的原則進行析產。對于訴訟中實際測量的房屋面積與使用證上載明的面積不符的問題，房地產律師認為國土局向村民頒布《農村房屋宅基地使用證》是行使行政權的具體行政行為，法院在民事訴訟中沒有義務對該行為進行審查。析產時，法院應根據(jù)宅基地使用證上的面積進行分割，如果當事人訴請指向某一具體房間，需要測量的只是該房間面積。法院根據(jù)測量結果和應分得份額作出判決，該補償?shù)难a償。如果當事人僅要求確認份額，便無需測量。如果當事人對使用證上的面積不服，應當告知其向國土部門申請變更或提出行政訴訟。
三、農村房屋析產糾紛的若干實體問題
司法實踐中，引起農村房屋析產糾紛的主要事由有因離異、繼承而要求分家析產，要求分割的房屋既有客觀存在的現(xiàn)有農房，也有被拆遷后安置的非農房，有些還會出現(xiàn)無權分安置房但對安置前的農房有權利份額的情形。從實體處理方面，可分以下情況：
(一)離異或喪偶的兒媳或女婿要求分割現(xiàn)有農村房屋的問題
1、兒媳或女婿婚嫁以前，原配偶居住的房屋由其父母修建，且另有兄妹，享有宅基地使用權的人口為以前家庭人口，新入戶的兒媳或女婿婚嫁，政府沒有另劃撥宅基地，喪偶的兒媳或女婿是否有權分割房屋?
房地產律師認為，依我國憲法規(guī)定，農村宅基地是集體所有，家民只享有使用權，不享所有權。在人口變動中，每增加一名農民，政府應當按標準無償劃撥宅基地歸農民使用，換言之，只要是戶口注冊的農民，必然享有宅基地的使用權。新入戶的兒媳或女婿，在入戶之前，原戶籍地所在地的農村宅基地使用權并未喪失。當其婚嫁后，原宅基地應當收回，由婚嫁所在地的鄉(xiāng)政府另行劃撥。上述情形說明婚姻所在地的政府未劃撥。既然無宅基地使用權，當然對地面建筑物也不能分割。由于系喪偶兒媳或女婿，對于配偶的財產有繼承權，因此在此種情形下，如果配偶對房屋有權利份額，兒媳或女婿可以按繼承份額獲得相應的房屋份額，但由于分割房屋的前提必須是有宅基地使用權，而前述兒媳或女婿又無宅基地使用權，配偶的宅基地使用權又不能繼承，因此兒媳、女婿無權分割房屋，但有權繼承配偶享有的房屋的物質權利，即地上建筑物的物質價值。
2、兒媳或女婿入戶后，配偶的兄妹也另婚嫁成家分戶，但原有宅基地使用證上載明的家庭人口總量不變，即兒媳或女婿填補了兄妹的份額，而房屋沒有增加或減少，喪偶的兒媳或女婿是否有權分割房屋?
房地產律師認為，農村宅基地的劃撥或收回是根據(jù)農民的生死和戶籍變動而定。婚嫁后的宅基地應視婚嫁人戶口遷移情況而定。出現(xiàn)上述情形，配偶的兄妹婚嫁后如果戶口所在地發(fā)生變化，宅基地也相應變化，同時新入戶的兒媳或女婿的宅基地也隨其戶口變化而定。根據(jù)戶口管理的規(guī)定，兄妹婚嫁后，其宅基地應被收回，新入戶兒媳、女婿應予劃撥，如果二者進出的人口總量不變，由兒媳女婿填補兄妹份額有利于土地管理和生產、生活。但農村宅基地使用證上的人口情況應作相應改變。因此上述情形實質上說明兒媳或女婿享有了宅基地使用權，當然有權分割房屋。但因房屋非己所有，應作補償，同時也有權繼承配偶對房屋所有權的份額。
3、在第1種的情形下，入戶后的兒媳或女婿雖然沒有新增宅基地，但對原有房屋進行了改建或重建。兒媳、女婿出工出力出錢，甚至是與配偶完全以夫妻共同財產進行改建或重建，喪偶后是否有權分割房屋?
房地產律師認為，由于兒媳或女婿沒有宅基地使用權，應無權分割房屋。但在房屋的改建或重建上作出了貢獻，特別是夫妻重建的房屋系夫妻共同財產，對地上的這部分財產，兒媳或女婿享有部份或全部權利，因此即使無權分割房屋，但有權要求獲得房屋的財產價值，由使用該房且又有宅基地使用權的其他家庭成員進行補償。如果兒媳或女婿的原有宅基地已收回，還有權要求現(xiàn)戶口所在地政府另行按標準劃撥，使居住權利得到救濟。
4、在同時具備2、3的情形下，喪偶的兒媳或女婿是否有權分割房屋?
房地產律師認為，既然家庭人口總量不變，入戶的兒媳、女婿實質上享有了宅基地使用權。如果喪偶后要求分割房屋，按房地不可分原則應當允許。如果地面房屋的修建沒有兒媳或女婿的貢獻，應當全額補償原房屋所有人;如果對房屋進行了改建或重建，視兒媳或女婿出工出力出錢的實際情況，有權部份或全額分割房屋。
離異的兒媳或女婿申請分家析產的原則與喪偶情形一致，只是享有對房屋部份的繼承權。
(二)分割拆遷安置房的問題
拆遷安置目前并無法律依據(jù)，主要是地方政府的行政法規(guī)和政策文件。拆遷安置的標準有本地特點，如成都市《征地補償安置辦法》規(guī)定的拆遷事實依據(jù)就是根據(jù)農村宅基地使用證上載明的家庭人口、房屋面積進行安置，不夠政策標準的，由拆遷戶自行選擇補錢補足或放棄;超過部份由政府貨幣補償。實踐中，如果宅基地使用證上的人員要求分割拆遷后安置的房屋應當如何處理?
1、房屋拆遷安置前，未分家析產，安置后變?yōu)槌鞘蟹课莶㈩I取了產權證，而證書上產權人只有一人，其他人能否分割現(xiàn)有房屋?
房地產律師認為，對此類情形首先應確認原農村房屋宅基地使用證上載明的家庭成員有哪些人，只有這些人才有權被安置。如果無宅基地使用權，即不可能作為安置對象。如果既有宅基地使用權，又對農村房屋有所有權，當然對安置房屋份額享有完全的權利，即使產權明確為一人，其仍有權分割。根據(jù)房屋實際狀態(tài)的可分性與否，要么相應變更產權登記，要么產權人支付份額對價。如果有宅基地使用權，但無房屋所有權，按房地不可分原則，在補償了宅基地上建筑物的價值后，也可分割該部份農村房屋。相應拆遷安置后也對安置房有權利份額，處理結果同上。如果作為家庭成員但未在使用證上載明，說明該成員沒有宅基地使用權，依安置政策不能成為安置對象，當然也無權分割安置房。但如果對農村房屋有所有權，有權要求其他人員按農村房屋價值補償。在以何種房屋標準補償權利人的份額上，有人認為房屋價值的補償應以現(xiàn)安置房價值為標準，房地產律師認為不妥，因為現(xiàn)有安置房作為非農房，其價值是以市場價值來衡量，含有國有土地使用權如所處地段的價值成份，而農村房屋的價值并無宅基地的因素，純?yōu)榉课莸谋旧韮r值，因此權利人也只能獲得該物理價值的份額補償。
2、非安置對象對農村房屋有繼承權，遺產分割前農村房屋被拆遷，是否有權分割安置房?如李母為農村宅基地使用證上的戶主，與李父共同修建房屋。李甲、李乙分別是大兒、二兒。李甲后因招工農轉非，使用證上的家庭成員為三人李母、李父、李乙。2000年李母去世，2001年李乙結婚娶張女。后農村房屋按三人被拆遷安置，現(xiàn)李甲認為李母對農村房屋有 50%的所有權份額作為遺產，其有權繼承相應份額。因該房屋拆遷后繼承份額已轉移到安置房，故要求分割安置房。房地產律師認為，首先李甲作為非農業(yè)人口，不是拆遷安置對象，不享有分割安置房的資格。因為安置房的權利來源是基于農村人口對宅基地使用權和房屋所有權的雙重權利演變而來，二者缺一不可。現(xiàn)安置房依三人安置，是因為張女填補了李母去世后應收而未收的宅基地使用權份額，如果無張女，只能按二人安置，原李母擁有的宅基地上的房屋作價補償。如果政府事實上在無張女的情況下按三人安置，政府有權要求被安置人按超過標準的面積以市場價退補，同時再按規(guī)定補償李母擁有宅基地范圍內的地上房屋價值。但無論如何，李母留下的遺產只是房屋的財產價值，而不包括宅基地。李甲有權分割的是李母之房屋價值而非安置房。
(三)自愿減少分割房屋的權利份額引發(fā)的宅基地使用權問題
有權足額分割房屋的原告自愿放棄部份房屋，法院判決支持其訴請后是否意味著改變了其應享有的宅基地使用權面積?如離異女沈某訴其肖父、前夫肖男分割房產一案�；榍靶ぜ覒艨谒娜�，肖父、肖母、肖男、肖妹，房屋面積110平方米，后肖母去世，肖妹出嫁，沈某入戶并添一子，婚后增加房屋40平方米。后沈某與肖男離婚并撫養(yǎng)兒子。依政策沈女一人就享有40平方米的宅基地使用權，對40平方米房屋，沈母子享有20平方米(子的份額由父母共同支付對價補償)�，F(xiàn)分割房屋，沈某有權依享有的宅基地使用面積在對價補償超出部份房屋價值后取得起碼40平方米的房屋的所有權，但沈某不愿補償超出部份的價值并自愿放棄一部份權利，只請求法院分割給她母子20平方米的房屋。法院尊重其處分權，判決支持了沈某的訴請。根據(jù)房地不可分原則，也意味著沈母子只享有該房屋范圍下同面積的宅基地使用面積。該面積遠遠不夠政策的40平方米。沈女如果要求政府增撥宅基地使用面積，政府是否應支持?房地產律師認為，雖然房地不可分，但兩種權利是分離的，沈女有權增加宅基地面積。同時政府應當收回肖父、肖男因沈女放棄現(xiàn)時獲得的超出應有標準的宅基地面積。該范圍上的建筑應視為無宅基地使用權的非法建筑。
