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石家莊房產(chǎn)律師提醒:簽訂商品房買賣合同之補充協(xié)議應(yīng)注意的問題
作者:石家莊房產(chǎn)律師編輯   出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2010/6/9 18:13:00

石家莊房產(chǎn)律師提醒:簽訂商品房買賣合同之補充協(xié)議應(yīng)注意的問題

來源:新華網(wǎng)

 現(xiàn)今,開發(fā)商與購房人簽訂的《北京市商品房買賣合同》(以下簡稱《合同》是建設(shè)部頒布的格式化文本。購房人還可以對其在購房中就開發(fā)商承諾或雙方協(xié)商一致的內(nèi)容,以補充協(xié)議的方式附在《合同》里,成為《合同》中重要的組成部分。補充協(xié)議應(yīng)考慮的內(nèi)容有:

  一、《售樓書》的重要內(nèi)容應(yīng)作為補充協(xié)議的組成部分

  購房人在購置商品房時,尤其是其購置期房的時候,往往是看了開發(fā)商印制的《售樓書》,才決定是否購買。售樓書中往往列明了該樓盤的特點、交通、規(guī)劃設(shè)計、房型、配套、裝飾、設(shè)備等情況。購房人認為《售樓書》是開發(fā)商的承諾,因此,一旦交付的房屋與《售樓書》不一致,大有上當受騙的感覺。實踐中,這類爭議不在少數(shù)。

  從法律意義來講,《售樓書》是一種要約邀請,是開發(fā)商向購房人發(fā)出的,請其購買房屋的意思表示,并不具有法律效力。雙方正式簽訂的《合同》或《補充協(xié)議》才是雙方真正的意識表示,是雙方的承諾,具有法律上的效力。

  盡管《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定/"出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定,并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的,應(yīng)當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同,亦應(yīng)當視為合同內(nèi)容,當事人違反的,應(yīng)當承擔違約責任。/"但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛,建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補充協(xié)議中。

  二、房屋質(zhì)量的約定

  房屋質(zhì)量的問題,是購房人入住后與開發(fā)商最容易產(chǎn)生爭議的地方。因此,在《合同》或《補充》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分重要的。

  購房人應(yīng)當與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括:墻體平直的標準; 防水的標準,即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水;表面裂縫的標準:即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫,保溫層墻壁表面平整,瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內(nèi)表面的平整標準:即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線,承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應(yīng)達到國家強制性標準等。

  三、商品房交付的約定

  房屋交付時,履行的手續(xù)有:房屋入住通知;鑰匙收條。

  開發(fā)商應(yīng)向購房人提交的資料有:《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》(該兩書內(nèi)容不得低于《商品住宅實行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、實測面積等。

  四、違約責任與解除合同的約定

  雙方約定:如開發(fā)商交付房屋時,所交付的房屋達不到《合同》或《補充協(xié)議》的約定,購房人有權(quán)拒收房屋。并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例。同時,也可約定開發(fā)商限期更正或修復(fù),如在規(guī)定的時間內(nèi)達不到約定的標準,購房人可以單方解除《合同》。并同時約定《合同》解除后的處理辦法,包括開發(fā)商應(yīng)支付給購房人的違約金和損失賠償額計算的方法。

  五、產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定

  產(chǎn)權(quán)證是認定房屋權(quán)屬的法律依據(jù),實踐中,常會出現(xiàn)購房人在完全支付房款后的幾年內(nèi),都拿不到產(chǎn)權(quán)證,至使產(chǎn)權(quán)處在一種不確定的狀態(tài)之中,因此,約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限十分必要。并同時約定,如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證,購房人有權(quán)退房及退房處理辦法的約定。

  六、關(guān)于不能如期取得貸款的約定

  按揭貸款是許多購房人都采用的付款方式。在付款方式的附件中,開發(fā)商往往寫明,如買受人不能獲得銀行的按揭貸款,買受人應(yīng)于接到通知的幾日內(nèi)付清余額。購房人往往粗心,沒有注意該條款或者因為覺得不能獲得的貸款的風險不大,對該條款沒有重視。

  實踐中,因此發(fā)生的爭議雖不多,但一旦購房人無法獲得銀行貸款,按照本條約定,購房人必須在幾日內(nèi)交清全部房款,否則,根據(jù)《合同》第七條之規(guī)定,購房人就需承擔不能按期付款的違約責任。因此,購房人在簽訂《合同》或《補充協(xié)議》時對此條要予以充分注意。

  七、關(guān)于物業(yè)的約定

  實踐中,開發(fā)商指定的前期物業(yè)與業(yè)主委員會選聘的物業(yè)之間產(chǎn)生的糾紛很多,因此,購房人為保證其入住后權(quán)益的維護,也可在《補充協(xié)議》中約定物業(yè)的有關(guān)情況。

  新版《合同》中第19條,已就開發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)收費價格,及價格構(gòu)成內(nèi)容有所規(guī)定,且在附件四里,還有關(guān)于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量的買賣雙方自由約定。除此之外,購房人還應(yīng)當與開發(fā)商協(xié)議約定,前期物業(yè)的服務(wù)時間,物業(yè)權(quán)利的限制,物業(yè)期限屆滿后,由業(yè)主委員會或全體業(yè)主決定是否繼續(xù)聘任物業(yè)或重新指定其他物業(yè)的相關(guān)約定。

  總之,購房人應(yīng)當本著謹慎,宜細不宜粗的原則,審查和簽訂《合同》或補充協(xié)議。從而使自身權(quán)益得到最大限度的保護。


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