物權(quán)法》和《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(下文簡稱《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》)施行后,關(guān)于小區(qū)車位和車庫的歸屬問題一直存在爭議,本文試對此進(jìn)行討論。
一、車位、車庫可以作為建筑物的專有部分而成為建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體
根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第二條第1款的規(guī)定,車位、車庫構(gòu)成建筑物的專有部分:
(一)具有構(gòu)造止的獨立性,能夠明確區(qū)分
構(gòu)造上的獨立性,稱為“物理上的獨立性”,即各個部分在建筑物的構(gòu)造上可以被區(qū)分開,并且可以與建筑物的其它部分相隔離。隔離,應(yīng)采取“觀念上的間隔”,即“無物理的間隔”,只要符合明確區(qū)分界線的要求,即使沒有物理上的遮蔽性,也具有構(gòu)造上的獨立性,土地即為此例。所以,不同的車位車庫之間的遮閉性可依觀念上的隔離得以實現(xiàn)。
(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用
利用上的獨立性,又稱為“使用上的獨立性”,即建筑物被區(qū)分為不同部分后,每個單元都可以獨立使用,其效用一般與單獨的建筑物相同。車位車庫的固有用途是車輛停放,而非通常的居住或營業(yè),用途明確,具有排他性。車輛的出入有共同車道各出口,無須借助他人的專有部分,具有利用上的獨立性。
(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體
也可以稱為“法律上的獨立性”或“形式上的獨立性”。就不動產(chǎn)而言,登記為其公示方法。構(gòu)造上和利用上的獨立性是經(jīng)濟(jì)上的獨立性,這些只有通過登記才能表現(xiàn)為法律上的獨立性�！澳軌虻怯洝�,既包括了現(xiàn)在能夠在登記機(jī)構(gòu)登記簿上記載的部分,也包括了已具備前兩項實質(zhì)要件,但實踐中尚未進(jìn)行登記的部分，如有的地方對車位,車庫,露臺等均未納入登記范疇。我國目前沒有統(tǒng)一的車位車庫登記制度,這只能說明不動產(chǎn)登記制度不夠完善,有待各地登記機(jī)構(gòu)不斷改進(jìn)。
二、車位、車庫的類別及權(quán)利歸屬
車位，是指住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置在地上或地下的以停放機(jī)動車輛為目的的屬于開放式空間的場所;本文所指車庫，是指在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置的以停放機(jī)動車輛為目的的具有封閉空間的場所。目前，住宅小區(qū)的車位、車庫主要有以下幾種形態(tài)： (一)獨立車庫
獨立車庫是分設(shè)于室內(nèi)或室外，與其他車庫有明確界分的車庫，多見于高檔住宅小區(qū)。這部分車庫大多屬于相應(yīng)業(yè)主專有，記載于不動產(chǎn)登記簿及業(yè)主的權(quán)利證書，實踐中爭議也不大。
(二)地面車位。
1、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有
《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定，可以分為兩個部分：第一，占用小區(qū)共有的道路或其他場地修建的車位，也包括規(guī)劃內(nèi)違規(guī)將業(yè)主共有部分劃為車位的部分，屬于業(yè)主共有。第二，規(guī)劃外新增加的車位，只要是占用業(yè)主共有的地方，那么新增加的車位歸全體業(yè)主共有，而不允許房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)公司處分轉(zhuǎn)讓。
如果開發(fā)商是利用業(yè)主共有部分新增加的是車庫，也應(yīng)屬于業(yè)主共有;反之，屬于投資建設(shè)者所有，其處分應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，業(yè)主通過和開發(fā)商協(xié)商得到該車庫。
2、開發(fā)商或物業(yè)公司無權(quán)處分共有車位
開發(fā)商和物業(yè)公司不得在小區(qū)的公共區(qū)域任意設(shè)立和經(jīng)營停車位，只有在業(yè)主大會的決議許可下才能設(shè)立或經(jīng)營車位，并且所得費用應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，不過物業(yè)公司在業(yè)主大會的委托下，可收取一定的管理費，不得將停車位價金據(jù)為己有。沒有無權(quán)利的義務(wù),也沒有無義務(wù)的權(quán)利。既然物業(yè)公司收取了管理費，就應(yīng)該對小區(qū)內(nèi)所停放的汽車負(fù)有相應(yīng)的管理責(zé)任;如果丟失或損壞，就要根據(jù)其過錯和管理費的高低等情形承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
(三)建筑物首層架空層車位和屋頂平臺車位
首層架空層位于建筑物的底部，是整棟建筑物的結(jié)構(gòu)支撐，其規(guī)劃的目的本身并不是為了停放汽車之用，大多是為了空氣流通和防止潮濕。首層架空層不計入建筑面積，開發(fā)商無需向國家支付土地使用費，其權(quán)利只能依附在計算容積率的建筑物上，不具有利用上的獨立性。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將商品住宅小區(qū)的房屋單元全部出售完后，不計算容積率建筑物(面積)的權(quán)利將全部轉(zhuǎn)移并歸屬于全體業(yè)主，由全體業(yè)主共有。首層架空層屬于《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定的“其他場地”，占用后修建的車位、車庫屬于全體業(yè)主共有，開發(fā)商不能以出售、附贈或出租等方式約定權(quán)利歸屬。
屋頂平臺，是指導(dǎo)位于建筑物頂蓋，其直上方?jīng)]有任何遮蓋物的平臺。屋頂平臺不構(gòu)成物權(quán)法上意義的專有部分，不能獨立成為區(qū)分所有權(quán)的客體，也不能獨立作為交易的客體。其也屬于《物權(quán)法》第74條第3款的規(guī)定的“其他場地”。
(四)利用人防工程進(jìn)行改造而成的車位、車庫
人防工程可分為兩類：一是單建人防工程，即為保障戰(zhàn)時人員與物資掩蔽、醫(yī)療救護(hù)、人防指揮等單獨修建的地下防護(hù)建筑;二是結(jié)建人防工程，即結(jié)合地面民用建筑修建的防空地下室，但人防指揮等保密工程除外。目前，單建人防工程歸屬于國家所有并無爭議，而對結(jié)建人防工程的所有權(quán)歸屬則分歧頗大。我國法律規(guī)定，城市新建民用建筑，必須修建人防工程，同時減免人防工程的土地使用費和其他稅費
《人民防空法》規(guī)定，地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭狀態(tài)下歸國家統(tǒng)一使用。同時規(guī)定了“誰投資、誰使用、誰收益”原則，在和平時期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。
但是，現(xiàn)行法律并沒有明確結(jié)建人防工程的所有權(quán)，以至于理論和實務(wù)上認(rèn)識分歧較大。概括而言，有三種不同的觀點：第一，國家所有說。此種觀點認(rèn)為，結(jié)建人防工程屬于國家所有，因為結(jié)建人防工程免交土地出讓費及大部分相關(guān)稅費。1985年財政部、國家人防委員會頒布的《關(guān)于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》就指出，人防工程及其設(shè)備設(shè)施是國家的財產(chǎn)。第二，開發(fā)商所有說。此種觀點認(rèn)為，在房屋買賣合同中，結(jié)建人防工程屬于“附屬公共配套設(shè)施”，沒有進(jìn)行公共面積分?jǐn)�。建設(shè)部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第9條明確規(guī)定：“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積�！币虼耍鳛楣こ探ㄔ煺叩拈_發(fā)商就應(yīng)當(dāng)享有所有權(quán)。第三，業(yè)主共有說。此種觀點認(rèn)為，住宅小區(qū)的地下人防工程是由全體業(yè)主投資建設(shè)的，所以，應(yīng)當(dāng)為小區(qū)業(yè)主共有。國家并沒有投入任何資金，也沒有經(jīng)過國有化征收或征用程序，更沒有給予補(bǔ)償，不可能歸國家所有。另外，我國《人民防空法》第5條的規(guī)定實際上規(guī)定了住宅小區(qū)地下人防工程的所有權(quán)歸于小區(qū)全體業(yè)主共同共有，因為收益權(quán)是所有權(quán)的一項核心權(quán)能。
規(guī)劃用于人防工程的地下建筑，雖然后經(jīng)批準(zhǔn)臨時改為車位、車庫，但其規(guī)劃性質(zhì)仍然不是停放汽車而是人防工程，因此，并不屬于《物權(quán)法》第74條第2款規(guī)定的可以通過出售、附贈或者出租等方式約定其權(quán)利歸屬的車位、車庫的范疇。但結(jié)建人防工程可以構(gòu)成《物權(quán)法》第74條第3款所規(guī)定的“其他場地” ，占用結(jié)建人防工程的車位、車庫即屬全體業(yè)主共有。
因此，結(jié)建人防工程雖由開發(fā)商投資興建，但在開發(fā)商銷售商品房之后，其建造成本即轉(zhuǎn)嫁至全體業(yè)主，因此，可以說結(jié)建人防工程是由全體業(yè)主投資建設(shè)的，應(yīng)為小區(qū)業(yè)主所共有。就結(jié)建人防工程而言，國家并沒有投入任何資金，也沒有經(jīng)過國有化征收或征用程序，更沒有給予補(bǔ)償，不可能歸國家所有。國家減免人防工程的土地使用費和其他稅費只是國家取得戰(zhàn)時人防工程使用權(quán)的對價，但不是取得所有權(quán)的對價。
(五)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫
這種車位、車庫是依《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》載明的規(guī)劃用途而建造的，《物權(quán)法》第74條對其做了兩方面的規(guī)定：
1、《物權(quán)法》第七十四條第1款規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要�！边@一規(guī)定，主要是針對現(xiàn)實中有的開發(fā)商將車位、車庫高價出售給小區(qū)外的人停放的現(xiàn)象而作出的限制，體現(xiàn)了法律對市場的干預(yù)。
(1)“首先滿足業(yè)主的需要”的“首先”不是優(yōu)先，而是不區(qū)分條件地優(yōu)先滿足業(yè)主的需要。為了滿足業(yè)主的新需要，開發(fā)商只能向業(yè)主以外的人出租車位、車庫，而不能出售。當(dāng)開發(fā)商與業(yè)主無法就車位、車庫的價格達(dá)成一致時，由具有資質(zhì)的專業(yè)評估機(jī)構(gòu)對車位、車庫的價格進(jìn)行評估，如果業(yè)主仍然不愿意以評估價格承租，開發(fā)商即可以對外出租。
(2)“業(yè)主的需要”中的需要，是指現(xiàn)實需要和使用需要。現(xiàn)實需要，即對于房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)售或預(yù)售，如全部銷售完畢，開發(fā)商在合理的期間內(nèi)征求了業(yè)主的意見，且滿足了業(yè)方的需要之后，可以對外出租;如并非所有單元均已出售，開發(fā)商只有在滿足了業(yè)主的現(xiàn)實需要，考慮未出出售單元的潛在業(yè)主的充分需要的可能之后,才能對外出租。使用需要，即車位車庫的購買或承租數(shù)量應(yīng)在合理范圍之內(nèi),并且只能自用,而非用于投資或出租。當(dāng)然,合理的數(shù)量并不限于一戶一個，是否合理由法官在具體案件中進(jìn)行判斷。�？傊�，滿足業(yè)主需要只能是合理的需要，亦即只要滿足業(yè)主基本的停車需要,即可認(rèn)定已經(jīng)滿足。
2、《物權(quán)法》第七十四條第2款確立了建筑區(qū)劃內(nèi)車位車庫權(quán)利歸屬的一般規(guī)則,遵循了“誰開發(fā)、誰受益”的市場調(diào)節(jié)原則。將車位車庫作為獨立的交易客體,為業(yè)主以后轉(zhuǎn)讓或出租提供了法律依據(jù)。
(1)約定的主體。
該款中使用了“當(dāng)事人”的概念,并未將約定的主體限定在開發(fā)商與業(yè)方上,在解釋上,車位車庫的原業(yè)主與新業(yè)主也應(yīng)包括在內(nèi)(只要符合“首先滿足業(yè)主的需要”原則,業(yè)主之間可以對車位車庫作出特別約定)。同時,應(yīng)該明確,開發(fā)商與部分業(yè)主之間可以約定“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫”的權(quán)利歸屬;理由是,該款規(guī)定的邏輯前提是“建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位車庫”屬于開發(fā)商所有,否則開發(fā)商無從“通過出售、附贈或者出租方式”與業(yè)主約定車位車庫的權(quán)利歸屬。
(2)約定的時間
關(guān)于車位車庫權(quán)利歸屬的約定時間,既可以在簽訂商品房買賣合同時約定,也可以在簽訂商品房買賣合同成立后,另行專門約定。另外, 《物權(quán)法》實施前已交付使用,而開發(fā)商與業(yè)主未就車位車庫的權(quán)利歸屬作出特別約定的情況下,車位車庫已作為小區(qū)業(yè)主的共有財產(chǎn)移交業(yè)主共同占有使用,此時開發(fā)商已無權(quán)再就車位車庫的權(quán)利歸屬作出約定。
(3)約定的方式
該款約定的方式包括“出售,附贈,出租”等三種方式。在解釋上,車位車庫在性質(zhì)上屬于不動產(chǎn),對于“出售,附贈”這兩種方式,除了簽訂合同之外,尚需進(jìn)行不動產(chǎn)登記,未經(jīng)登記,不發(fā)生車位車庫的所有權(quán)變動。對于“出租”,自雙方的租賃合同生效之日起,承租人即取得租賃權(quán)。
《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》第二條所稱的配置比例，是指車位車庫與房屋套數(shù)的比例。規(guī)劃部門對某一小區(qū)規(guī)定的配置比例，是綜合考慮該小區(qū)居民的停車需要、經(jīng)濟(jì)發(fā)展等各種因素確定的。一旦確定，就具有法律上的意義。如果開發(fā)商沒有按照配置比例修建車位車庫，那么該小區(qū)就不能通過竣工驗收，開發(fā)商的行為就構(gòu)成違法。
三、不能依車位車庫的建設(shè)成本是否攤?cè)胱≌_發(fā)成本來判斷車位車庫的權(quán)利歸屬
有觀點認(rèn)為,開發(fā)商如果把車位車庫成本攤?cè)肓私ㄖ杀局?并由業(yè)主分擔(dān)了此項費用,則成為全體業(yè)主的共有部分,開發(fā)商對此沒有財產(chǎn)處分權(quán)。這種觀點值得商榷。
第一, 成本是標(biāo)的物價格構(gòu)成的主要部分，也是交易活動中當(dāng)事人雙方討價還價的重要依據(jù)。當(dāng)事人在提出或接受一個合同價格時，成本總是當(dāng)事人做價格決定時的考慮因素，所以在具體交易價格的形成過程中，成本計算總會明確或隱晦地發(fā)生直接或間接的作用。但交易中所有權(quán)的歸屬是一種法律效果，安排交易標(biāo)的物所有權(quán)的歸屬應(yīng)依據(jù)當(dāng)事人的意思表示，而經(jīng)濟(jì)意義上的成本計算并不等于法律意義上的意思表示。在一個交易中，對標(biāo)的物價格達(dá)成一致是合同得以成立的必要條件，但是價格上達(dá)成一致并不等于成本計算上也達(dá)成一致。具體的交易價格主要是由供求關(guān)系決定的，而不是由一方當(dāng)事人成本加利潤的計算結(jié)果決定的，賣方不會因其物品成本很低就提出一個低價，買方也不會因賣方物品成本很高就會接受一個高價，因為個別成本的高低與具體物品的效用、需求等并不成正比。所有權(quán)的轉(zhuǎn)移依據(jù)的是買賣雙方的意思表示，如果發(fā)生所有權(quán)歸屬糾紛時以一方的成本計算解釋價格合意，進(jìn)而解釋所有權(quán)歸屬的意思表示內(nèi)容，難免產(chǎn)生違背合同當(dāng)時合意的偏頗結(jié)果。
第二，從商品交易習(xí)慣來看，商品的制造費用是否計入另一商品成本，從來就不是所有權(quán)歸屬的判斷依據(jù)。
第三，判斷車位車庫的成本是否分?jǐn)偟浇ㄖ杀救狈刹僮餍�。房地產(chǎn)交易時，建設(shè)單位自主定價、報價，無需提供成本構(gòu)成資料，也無需由物價部門核定價格，所以車位車庫的成本是否攤?cè)敕績r，根本無法確定。實踐中，車位車庫的相關(guān)成本均已攤?cè)霕I(yè)主的購房款中，以成本是否攤?cè)胱≌_發(fā)成本來判斷車位車庫的權(quán)利歸屬沒有意義。
在市場決定價格的情況下，開發(fā)商將公共設(shè)施建設(shè)費用計入房價構(gòu)成，房價未必上升;開發(fā)商未將公共設(shè)施建設(shè)費用計入房價構(gòu)成，房價未必降低。既然我們不能假定一個具體房屋交易價格中一定包括公共設(shè)施建設(shè)成本，那就不能通過價格構(gòu)成分析計算出公共設(shè)施所有權(quán)的歸屬。
四、依開發(fā)商與業(yè)主之間的約定來確定車位車庫的權(quán)利歸屬的思考
《物權(quán)法》第七十四條第2款通過當(dāng)事人約定的方式對確定車位車庫的權(quán)利歸屬，其立法理由如下：(1)遵循私法自治的原則，有利于爭議的解決;(2)符合市場經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在要求，通過市場機(jī)制解決糾紛(3)有利于對車庫的有效利用和管理。
但是，在目前的房地產(chǎn)買賣中，購房者與開發(fā)商在締約能力和締約機(jī)會上存在重大差異，購房合同由開發(fā)商提供，開發(fā)商完全可以通過格式條款作出對購房者不利的約定，將車位車庫歸其所有，購房者只能被動得接受，沒有商量的余地。
綜上,車位、車庫作為特殊商品，其具有公共屬性和社會屬性，而不應(yīng)僅僅關(guān)注其營利性。對于保證車位公益性、社會性、公共性以及如何實現(xiàn)車位民主化的目標(biāo)，需國家宏觀調(diào)控部門和房地產(chǎn)主管部門，應(yīng)當(dāng)抓緊研究并制訂政策和措施，鼓勵開發(fā)商多修多建車位。為此，政府部門可從兩方面予以規(guī)范：(1)依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(GB50180-93)》的規(guī)定，根據(jù)本地區(qū)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、停車需求狀況規(guī)定自己的標(biāo)準(zhǔn)，修改上述設(shè)計規(guī)范，或者在規(guī)劃時采用科學(xué)的方法確定配置比例來滿足本地區(qū)的停車需求。(2)在實踐中，在確定車位、車庫轉(zhuǎn)讓或出租價格上，業(yè)主處于明顯的弱勢地位，開發(fā)商往往以高于市場價格的價格迫使業(yè)主在購房時不得不放棄其首先購買或出租車位車庫的權(quán)利。如此一來，開發(fā)商就可以以此為由將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用，這極大地?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益，此時政府需要對交易的價格進(jìn)行干預(yù)，保證交易的公正公平。
【相關(guān)法律規(guī)定】
《物權(quán)法》:
第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。
《建筑物區(qū)分所有權(quán)司法解釋》:
第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：
(一)具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分;
(二)具有利用上的獨立性，可以排他使用;
(三)能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。
規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分。
第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。
前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數(shù)的比例。
第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。
《人民防空法》:
第五條 國家對人民防空設(shè)施建設(shè)按照有關(guān)規(guī)定給予優(yōu)惠。
國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團(tuán)體和個人，通過多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè);人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。
