(李靜)
實(shí)踐當(dāng)中，因房屋未獲產(chǎn)權(quán)證就進(jìn)行買賣進(jìn)而因合同效力及解除事宜發(fā)生二手房交易糾紛的案例屢有發(fā)生，由于社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境和新舊法律及審判實(shí)踐的不斷變化，類似案件的判決結(jié)果有時(shí)卻大相徑庭，在此作一些分析，僅供參考。
一、關(guān)于未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同效力，存在以下三種不同意見：
1、雙方簽訂的《房屋買賣合同》無效。
理由：該合同違反了我國《城市房地產(chǎn)管理法》第37條第（六）項(xiàng)“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，而這一規(guī)定屬于法律層級的強(qiáng)制性規(guī)定，因此雙方的合同符合我國《合同法》第52條第（五）項(xiàng)“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”的規(guī)定。
2、依據(jù)起訴時(shí)該房屋是否符合辦理房產(chǎn)證的條件確認(rèn)其效力。
理由:依照最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第2條的規(guī)定，“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。因此，在起訴前已經(jīng)具備辦理領(lǐng)取房產(chǎn)證條件的，可以認(rèn)定買賣合同有效；否則應(yīng)認(rèn)定為無效。
3、 房屋買賣合同有效。
理由：
第一、房屋轉(zhuǎn)讓合同屬雙方自愿簽訂，是各自真實(shí)意思表示。
第二、根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第十四條規(guī)定，《合同法》第五十二條第（五）項(xiàng)規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。雖然強(qiáng)制性規(guī)定和管理性規(guī)定如何區(qū)分有待進(jìn)一步明確，但《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定是管理性規(guī)范目前已基本形成共識，因此不屬于“違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定”，不能作為認(rèn)定合同無效的理由。
第三、最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(一)》第9條的規(guī)定，是指合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記才生效的，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。
第四、《物權(quán)法》第15條規(guī)定： “當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力”。
本律師同意上述第3種意見，未取得產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同應(yīng)為有效。不僅因?yàn)樯鲜龇�、法�?guī)的相關(guān)規(guī)定，更因?yàn)榇_認(rèn)合同有效符合民法的誠實(shí)信用原則，有利于維護(hù)社會交易關(guān)系的穩(wěn)定，因此實(shí)踐中判決合同有效的案例越來越多。
二、關(guān)于未獲產(chǎn)權(quán)證房屋買賣合同的解除
未獲產(chǎn)權(quán)證的房屋買賣合同能否解除，要看合同簽訂和履行的具體情況，不能一概而論。
首先，要看房屋買賣合同的關(guān)于合同解除及相關(guān)違約責(zé)任的具體約定。如果明確約定了合同解除條款，甚至明確了違約責(zé)任，則應(yīng)按合同約定執(zhí)行，只是違約責(zé)任約定過低或過高的，可以依法申請予以提高或減少。
其次，要看房屋價(jià)款的支付和房屋的交付情況。如果買方已經(jīng)支付大部分或全部房屋價(jià)款，且賣方已經(jīng)將房屋交付給買方居住的，出于維護(hù)交易穩(wěn)定及便于執(zhí)行的考慮，一般會判決繼續(xù)履行合同。
再次，要看是否能夠最終實(shí)現(xiàn)房屋買賣合同目的。如果房屋已經(jīng)售予第三方并過戶或者存在其他特殊情形，導(dǎo)致房屋買賣合同目的已經(jīng)無法實(shí)現(xiàn)的，一般會判決解除合同。
