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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) |
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| 經(jīng)濟(jì)學(xué)家賴(lài)偉民暗訪百余樓盤(pán)揭示樓市真相：八成購(gòu)房者為炒房客 |
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作者：河北石家莊土地房產(chǎn)律師編輯
出處：法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間：2010/3/10 10:16:00 |
前幾天我在一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家的個(gè)人博客上看到該學(xué)著近半年來(lái)跑了全國(guó)各地幾十個(gè)城市、100多個(gè)樓盤(pán)，和幾百名賣(mài)房者、幾百名購(gòu)房者交流，力圖發(fā)現(xiàn)樓市真相，很受感動(dòng)。于是主動(dòng)和這位學(xué)者聯(lián)系，了解到一些故事背后的故事。
一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家，以普通購(gòu)房者的身份在半年內(nèi)走訪全國(guó)逾百樓盤(pán)，飽覽售樓小姐的熱切和冷眼，炒房客的購(gòu)買(mǎi)亢奮與真正有住房需求的看房者望價(jià)離去的背影。他通過(guò)反復(fù)交談求索樓價(jià)畸高的緣由，真相浮出：樓市已成投資者擊鼓傳花的盛大游戲，真正的需求者似乎稍具實(shí)力才勉強(qiáng)有成為看客的資格，然而游戲參與者愈眾、傳遞速度愈快的背后，也有投資無(wú)門(mén)的困擾。
-究竟誰(shuí)在買(mǎi)房？
賴(lài)偉民，一位專(zhuān)研企業(yè)戰(zhàn)略的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，近幾年他在為企業(yè)主授課的時(shí)候，被“學(xué)生”問(wèn)及最多的問(wèn)題竟無(wú)關(guān)企業(yè)發(fā)展、決策。“他們都在問(wèn)，該投資哪兒的房產(chǎn)，何時(shí)出手？”
賴(lài)偉民接觸的人，要么“用一輩子的工資也買(mǎi)不起一套房”，要么關(guān)掉不再賺錢(qián)的工廠將資本瘋狂投入房產(chǎn)市場(chǎng)�！叭绱嗣��！�
其實(shí)早在2007年、2008年，房?jī)r(jià)飛速上漲的時(shí)候，賴(lài)偉民就產(chǎn)生了要親自考察樓市的念頭，但沒(méi)有付諸實(shí)施。而真正刺激他行動(dòng)的一個(gè)原因，來(lái)自于他的學(xué)員們。
“我在各地主要是為總裁班、EMBA班授課，學(xué)員都是企業(yè)主、企業(yè)的高官。在授課之余，也會(huì)解答學(xué)員們的問(wèn)題。按理說(shuō)，企業(yè)主最應(yīng)該關(guān)心怎么把企業(yè)做好，但是絕大多數(shù)學(xué)員問(wèn)的都不是這個(gè)問(wèn)題，而是關(guān)心樓市下一步會(huì)怎么樣、怎么投資樓市能賺錢(qián)�！辟�(lài)偉民說(shuō)。2008年底金融危機(jī)以來(lái)，這些企業(yè)主受到了巨大的沖擊，而2009年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)并不好，房?jī)r(jià)為何又開(kāi)始飛快上漲？賴(lài)偉民決定開(kāi)始調(diào)查。
這半年多來(lái)，除西北地區(qū)他只去過(guò)西寧以外，其他地區(qū)的省會(huì)城市都跑遍了。賴(lài)偉民一般會(huì)在一個(gè)城市選擇2-3個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，至少有一個(gè)位于市中心、一個(gè)位于郊區(qū)。
“每個(gè)樓盤(pán)我會(huì)呆半個(gè)小時(shí)到一個(gè)小時(shí)，一般進(jìn)門(mén)銷(xiāo)售人員都會(huì)很熱情，我觀察現(xiàn)場(chǎng)有購(gòu)房者正在簽約，就會(huì)讓銷(xiāo)售人員引薦我去認(rèn)識(shí)一下。因?yàn)楹灱s者是購(gòu)房成功的案例，所以銷(xiāo)售人員一般都很樂(lè)意引薦我們認(rèn)識(shí)�！辟�(lài)偉民說(shuō)，通過(guò)這種方式，一個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，他一般會(huì)與1-2名這樣的購(gòu)房者進(jìn)行交流。
結(jié)果讓賴(lài)偉民大吃一驚：根據(jù)交談了解到的信息，10個(gè)簽約者中，有8個(gè)人買(mǎi)房是為了投資，而不是自住。當(dāng)然，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)，賴(lài)偉民也看到了眾多為了自住的購(gòu)房者，而這些人大多猶豫著不買(mǎi)，有的人看看就離開(kāi)了。
賴(lài)偉民的調(diào)查得出：2009年下半以來(lái)，出手買(mǎi)房的人中，80%都是為了投資需求，其中尤其以華東、華南地區(qū)為甚。
賴(lài)偉民的調(diào)查得出：2009年下半以來(lái)，出手買(mǎi)房的人中，80%都是為了投資需求，其中尤其以華東、華南地區(qū)為甚。
其中讓賴(lài)偉民印象最為深刻的，是一個(gè)位于貴陽(yáng)市金陽(yáng)新區(qū)的項(xiàng)目。2009年12月，賴(lài)偉民去這個(gè)項(xiàng)目看房，售價(jià)達(dá)到7000多元/平方米，這讓賴(lài)偉民難以理解。
“大家都知道貴州省在全國(guó)來(lái)說(shuō)并不屬于發(fā)達(dá)地區(qū)，金陽(yáng)新區(qū)還是當(dāng)?shù)氐囊粋�(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，按理說(shuō)開(kāi)發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)應(yīng)該更低。2007年房?jī)r(jià)較高的時(shí)候，金陽(yáng)新區(qū)房屋售價(jià)還是2000元左右/平方米。這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)，人氣、商業(yè)都還不成熟，房?jī)r(jià)卻到了如此高的程度�！辟�(lài)偉民說(shuō)。
-購(gòu)房自住者遭遇冷眼
2009年7月，武漢一處在售樓盤(pán)，剛剛展開(kāi)調(diào)研的賴(lài)偉民接連遭遇了售樓小姐的熱切和白眼�！耙贿M(jìn)大門(mén)對(duì)方迎上來(lái)，熱情詢問(wèn)、推介，隨后知道我是買(mǎi)房自住，頓時(shí)冷淡�！边@年頭，買(mǎi)房自住的都是少錢(qián)的人，投資購(gòu)房者才受追捧。
之后，賴(lài)偉民每到一座城市授課，總要選擇市中心及郊區(qū)各一兩處樓盤(pán)深入查訪�！拔野炎约旱淖》啃枨髲�(fù)制到各處，與賣(mài)樓人攀談，與購(gòu)房人討論，了解他們的心理動(dòng)態(tài)，為找出樓市根源和關(guān)鍵�！�
持續(xù)長(zhǎng)達(dá)半年、幾乎遍布所有省市的調(diào)研，一個(gè)事實(shí)被推近賴(lài)偉民的眼前：“掏錢(qián)的購(gòu)房者八成以上做投資。真正有居住需求來(lái)看房的，面對(duì)高得離譜、漲得兇猛的房?jī)r(jià)，總是選擇觀望或放棄�！�
-擊鼓傳花的最后一棒
投資購(gòu)房者同樣對(duì)有真正需求的看房人“不屑”�！拔液芮宄�，廉租房和經(jīng)適房解決不完居住需求，而絕大多數(shù)有居住需求的人根本買(mǎi)不起房。”與賴(lài)偉民交談中，就有投資者坦言，“我買(mǎi)房不是賣(mài)給他們的，是賣(mài)給其他投資者的�！�
有眼光的人迅速投入房產(chǎn)，見(jiàn)漲出手；之前有閑錢(qián)卻觀望的人此時(shí)蜂擁而上，看漲再轉(zhuǎn)手。賴(lài)偉民看到，中國(guó)的樓市已成投資者擊鼓傳花的游戲，在房?jī)r(jià)連漲、愈買(mǎi)愈漲的熱鬧情境下，投資者伴隨催快的鼓點(diǎn)而瘋狂，相信自己手里絕不是最后一棒。
有購(gòu)房者言：“大家都是投資的，早晚要賣(mài)，誰(shuí)會(huì)愿意房?jī)r(jià)下跌一塊兒套牢？地產(chǎn)商和地方政府更樂(lè)于見(jiàn)漲。”
售樓處里的另一面，賴(lài)偉民看到很多有真正居住需求的看房人，面對(duì)眼前房?jī)r(jià)無(wú)奈選擇了放棄�！八麄兩杂蟹e蓄，不敢輕易出手，一遲疑房?jī)r(jià)又漲，只得繼續(xù)觀望�！苯衲�1月最后一次探訪浙江海寧樓市，賴(lài)偉民碰到的一位看房人，口中叨念著退出售樓處：“再等等吧，國(guó)家今年要出政策了。”而售樓處外，更多有居住需求的人憑借一輩子的積蓄，也不敢進(jìn)來(lái)觸摸一下有關(guān)房子的夢(mèng)想。
-如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”
有投資者斷言：“房?jī)r(jià)不會(huì)漲到頭，閑錢(qián)終會(huì)回到樓市，因?yàn)闆](méi)有其他更好的投資渠道。”賴(lài)偉民與八成多的投資購(gòu)房者交流中，聽(tīng)到最多的，也是“不買(mǎi)房子沒(méi)有什么可投資的，總不能把錢(qián)存銀行貶值吧”。
“企業(yè)越來(lái)越不好賺錢(qián)，企業(yè)主關(guān)閉工廠轉(zhuǎn)向投資需求�！辟�(lài)偉民認(rèn)為，這些人的確面對(duì)投資渠道不暢的困境�！皣�(guó)債趕不上通脹，外幣、期貨高風(fēng)險(xiǎn)又難懂，股票、基金常被忽悠，資金沒(méi)有出口全壓在房地產(chǎn)�！�
賴(lài)偉民提出，解決中國(guó)樓市問(wèn)題首先要解決實(shí)業(yè)投資環(huán)境的問(wèn)題，讓企業(yè)主賺到錢(qián)并提高員工收入；其次要為百姓拓寬投資渠道，公平解決財(cái)富二次分配的問(wèn)題。
要實(shí)現(xiàn)絕大多數(shù)人的“居者有其屋”，賴(lài)偉民說(shuō)：“在中國(guó)文化下，住房提升幸福指數(shù)，幸福的民族能有所作為�！�
對(duì)話摘錄
售樓員：現(xiàn)在有幾個(gè)買(mǎi)房自己住的？
對(duì)話一：2009年7月，武漢某大型樓盤(pán) 談話對(duì)象：售樓小姐
問(wèn)：你們樓盤(pán)很火嘛，一定做了很多廣告吧？
答：哪里，我們這兒大多是回頭客，買(mǎi)了一期、二期又買(mǎi)三期。還沒(méi)開(kāi)盤(pán)，老客戶就把房訂得差不多了。
問(wèn)：他們買(mǎi)這么多房子干什么？
答(很不屑)：這個(gè)你都不知道？投資唄！現(xiàn)在有幾個(gè)買(mǎi)房子自己住的？房?jī)r(jià)還要大漲，買(mǎi)房比什么都劃算�？上覜](méi)錢(qián)，要有錢(qián)我也要多買(mǎi)幾套。
購(gòu)房者：我買(mǎi)房是賣(mài)給其他投資者的
對(duì)話二：2009年11月，杭州某樓盤(pán) 談話對(duì)象：某購(gòu)房者
問(wèn)：你一下買(mǎi)兩套房，這里的房子真這么好嗎？
答：現(xiàn)在只要是房子都好，不管哪里的房子。我這兩套，過(guò)不了多久凈賺至少幾十萬(wàn)。
問(wèn)：這么有信心，你是專(zhuān)業(yè)的炒房客嗎？
答：不是，我原來(lái)辦廠，現(xiàn)在生意太難做。我把廠關(guān)了，幾年積蓄總不能放到銀行里貶值吧，所以就投資幾套房子了。像我這種情況我們那里多得很。
問(wèn)：不怕房?jī)r(jià)下跌嗎？
答：下跌？絕對(duì)不可能！只會(huì)上漲！現(xiàn)在買(mǎi)房的，都是投資的，早晚要賣(mài)，誰(shuí)會(huì)愿意房?jī)r(jià)下跌大家套進(jìn)去。地方政府、開(kāi)發(fā)商、買(mǎi)房者，都希望房?jī)r(jià)漲，所以房?jī)r(jià)只會(huì)漲不會(huì)跌。
問(wèn)：這樣漲下去，總有到頭的時(shí)候呀？
答：房?jī)r(jià)上漲不會(huì)到頭的，大家不管從哪個(gè)渠道掙到了錢(qián)，最終都會(huì)放到樓市上來(lái)，因?yàn)闆](méi)有其他更好的投資渠道。所以大家都會(huì)選擇買(mǎi)房，一起把房?jī)r(jià)推高，區(qū)別只是誰(shuí)先看清楚這一點(diǎn)。
問(wèn)：房?jī)r(jià)越來(lái)越高，真正要居住的人買(mǎi)得起嗎？你的房子最終賣(mài)給誰(shuí)呢？
答：我買(mǎi)房來(lái)不是賣(mài)給他們的，是賣(mài)給其他投資者的。(轉(zhuǎn)自：天涯論壇 作者：我想真的有個(gè)家）
該經(jīng)濟(jì)學(xué)家博客上的相關(guān)故事的鏈接：
http://blog.sina.com.cn/s/blog_5f3c7c090100gsbk.html#comment4
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http://baike.baidu.com/view/2345871.htm
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