揭秘炒房團看資本的空手道（連載一）

　　今天第一財經日報刊登了本人的這篇文章，題目是《揭秘炒房團利益鏈：開發(fā)商主動勾結 房價上漲是其次》，由于受到篇幅限制和各種和諧因素的限制，原文的2萬多字的2萬字被省略了，從今天開始特此連載在這里。
　　
　　
　　在此之前本人刊登博文寫了此文的引言，題目是《瘋狂買房的炒房團原來都是窮光蛋》。

瘋狂買房的炒房團原來都是窮光蛋
　　——揭秘炒房團的運作，看資本的空手道
　　引言：
　　本人曾經為北京房地局有關機構的律師，也是北京諸多名盤大股東的私人律師，主要業(yè)務為房地產項目的投資咨詢、投資管理以及核心策劃等工作，以在行業(yè)頂端多年從業(yè)的了解，把一些外人所不知的秘密揭示給大家。
　　每一個人都知道浙江商人的富裕和吃苦耐勞，也知道山西煤老板們的財富，如今大家都知道有大量的由山西人和浙江人組成的“富豪”炒房團進軍國內各個城市，賺取了大量的財富，而炒房團成員們的財富就是真的以其他經商得來的嗎？
　　本文要說的就是這些炒房人原來的并不是什么有錢人，而是地道的農民，而所謂的煤老板，更多的只是挖煤的而已，這些人比我們的城市白領什么都不是，甚至是在家鄉(xiāng)當初還不如進城的農民工。只不過后來的成功炒作包裝，他們在炒房上成功的賺取了巨額的利潤而已，他們的錢的來源，實際上都是依靠炒房而來，靠炒房成為了富人。整個社會認為炒房團是一群有錢人的行為推高了房價，是完全的誤讀。
　　對于真正的富人，本身是非常的低調的，絕對不會組成一個巨大的群體招搖過市的去炒房，更不會讓那么多人都知道自己買房的家在哪里，不怕有賊惦記著被綁架�。慷�且每一個真正的富人都有自己的職業(yè)并且非常繁忙，根本沒有時間各個城市往來去炒賣和管理他們的房子，而實際情況是炒房團所到之處都非常高調，是敲鑼打鼓的進行的，要讓被炒城市的大街小巷都知道他們的到來的，因此這些炒房團不是真正的富人，他們就是一群有組織的投機分子，但是他們以最敏銳的嗅覺，在資本的縫隙中嗅到了錢的味道，成功地策劃取得了巨大的成功。
　　而這樣的炒房團是有幕后操盤手組織的，而浙江和山西也是有歷史傳統(tǒng)的，這些組織者的力量也非常巨大，非常強烈的影響了國家的政策，所謂的調控的越調越高，背后的東西就不應當仔細想一下嗎？
　　本文要說的就是這些炒房團的人不是浙江的企業(yè)家和山西的煤老板，以本人作為行業(yè)資深人士所了解的情況，詳盡的揭示房產投機的真實秘密。當你看到浙江、山西的這些人的富裕的時候，一定要知道最大的財富來自炒房，每一個炒房團的成員名下都有十幾套到幾十套的房子，最多的有幾百套，這些房子還是他們不斷買賣中持有的套數(shù)不是他們炒過的套數(shù)，而他們的人數(shù)是以萬人計算的，在房價不斷高速攀升的今天這些人給他們的家鄉(xiāng)帶來了數(shù)以千億計算的財富，這些地區(qū)的富裕絕不是單單做小生意和挖煤得來的，小生意賺錢艱難而挖煤是虧損了很多年，暴利時期還要被盤剝，高稅收外還有的灰色、黑色成本極高，只有炒房子的利益最大、能夠避稅、最隱秘、同時被盤剝的也最少。
　　本文揭示炒房的操作流程、細節(jié)、背后的利益來源和金融本質，以及房地產泡沫的本質和浙江山西的歷史淵源，讓大家看到一個幕后的世界。

　　
　　第一財經的文章也轉載在新浪的新聞財經頻道。
　　
　　
　　
　　文章目錄
　　
　　一、炒房的利潤來源
　　
　　二、套取銀行資金是關鍵
　　
　　三、開發(fā)商需要炒房團
　　
　　四、炒房空手道的成功細節(jié)
　　
　　五、炒房成功需要開發(fā)商的配合
　　
　　六、建安公司的利益紐帶
　　
　　七、政策條條背后利于炒房
　　
　　八、炒房的與時俱進與海外熱錢
　　
　　九、新型的泡沫更加危險
　　
　　十、炒房的歷史淵源
　　
　　十一、炒房組織運作與利益分配
　　
　　十二、炒房中的銀行利益博弈
　　
　　十三、資本的決定力量
　　
　　
　　
　　一、炒房的利潤來源
　　所有的外面的人，都認為炒房團所得在于房價的升值，在于房子價格的本身的上漲，但是對于炒房團而言，把這樣的利益來源定位于市場價格的上漲，那么這本身就是直接太低估了開發(fā)商的智商，開發(fā)商如果能夠預見房屋將來的價位，是不會以太低的價格出售他的房屋的，這樣的做法實際上是利益來自開發(fā)商的賤賣。凡是能夠有明確市場預期的，市場都會很容易的在價格上進行透支的。
　　
　　另外能夠賺錢的就是大家對于房屋的上漲和下跌都看不清的時候有準確的趨勢判斷，而且是次次正確，這本身也太高估炒房團們的智商，同時這樣的零和博弈取利，炒房團的風險也會非常巨大，獲取暴利是不容易的。更何況如果計算了稅收，這樣的零和博弈就成為了負利博弈了，也就是賭博了，賭博有賺錢的，但一定是極個別，絕對不會是大規(guī)模的賺錢的常態(tài)。
　　
　　我們的經濟長期趨勢平均是不斷的通脹的，所有的通脹最后均要反映到利率上，因為實際的負利率就是貸款人得到了央行的補貼或者掠奪了存款人，你是無法不付出額外的代價取得貸款的。有人可能會以美聯(lián)儲的負利率來進行反駁，但是我們再看一下美聯(lián)儲的利率，這是面對銀行的利率不是社會的實際利率，商業(yè)銀行貸款是根據(jù)客戶和風險來決定的，這里還有一個關鍵就是美國可以通過印鈔讓全世界承擔流動性，而自己獨享好處，世界持有美元資產作為外匯儲備的存款人被掠奪，這樣的結果就是使得美國的經濟發(fā)達很大是建立在貨幣紅利上的。對于正常的商業(yè)利率，貸款的利息應當不低于通脹，否則就一定要有所損失轉移，這個轉移就是讓存款人承擔。這樣的體制問題就在于銀行的負利率和存款人的被掠奪上，存款人在銀行存款是別無選擇的。所有這些的結果就是存款人被金融貨幣泡沫所掠奪，這些套利得最終利益來源也就是來自掠奪存款人。
　　
　　對于炒房團的真正的利益來源，是銀行利率與民間利率的利差！只有這樣的利益才是安全的。我們要知道銀行的利息是7%左右，即使是有手續(xù)費等等也不會超過10%，但是民間對于資金的借貸一般是月息2-5%，而且這樣的利息還要驢打滾的計算復利，國家一再收緊開發(fā)商的信貸造成開發(fā)資金的嚴重緊張，銀行難以貸款就只好另外想辦法，所以利率就一再的提高，最高的時候是半年要35%的利息，也就是滾息一次以后，一年期的借貸利息就要100%以上了。
　　
　　在這樣高的民間利息之下，如果房子能夠出售，開發(fā)商就會選擇出售房屋了，因為即使是將來房子可以漲價一倍，可是這樣的漲價也就是漲出來了給高利貸，而到底能不能漲那么多是有風險的，賣了不借錢反而沒有風險，因此開發(fā)商就會選擇出售了。而且以后還會說到炒房團可以幫助避稅有避稅手段，高價售房以后高利貸的高息是無法稅前扣除的，這也是巨大的差別。
　　
　　如此高昂的利率，就會產生重大的期房與現(xiàn)房的差價，以及開發(fā)同樣的項目一期與二期、三期的巨大差別，這樣巨大的差別實際上不僅僅是房價的增長，而是資金成本的反應，雖然很多老百姓買到的還是期房，但是這樣的期房不是開發(fā)商第一期的房子，是已經抬高房價的房子了。
　　
　　因此認清炒房團的利益來源，是認清事物本質的關鍵，更進一步講，對于所有的投資和投機，成功者都不是瞎貓遇到死耗子的行為，而是對于你的投機和投資的利益來源有深刻而清醒的認識，認清你要賺取的錢是在哪里、在那個環(huán)節(jié)是成功最根本的關鍵。
　　
　　后面的章節(jié)再論述怎樣把錢套取出來，技巧是很多的。
　　
　二、套取銀行資金是關鍵
　　
　　對于炒房團而言，沒有錢的人成功的最關鍵之處就是錢哪里來，炒房團自己是沒有足夠的資本的，甚至是根本沒有錢，所需要的一切都需要從銀行套取資金，取得銀行的貸款，以銀行的錢來玩空手道。
　　對于開發(fā)商，開發(fā)項目缺錢在以前通常的做法是自己找很多人，辦理銀行假按揭套取銀行貸款。但是這樣的做法也是風險極大的，一旦出現(xiàn)問題就被當作刑事責任處理，而在國家對于假按揭查禁越來越嚴的情況下，不僅風險大而且本身就很不好辦理難以實現(xiàn)。在國家限制二套房的貸款政策出來以后，找愿意假按揭的人也越來越不易，同時這些給開發(fā)商假按揭的人也經常以此來敲詐開發(fā)商，最后開發(fā)商所付出的各種代價綜合起來計算就一點也不低了。中國的開發(fā)商即使是基本依靠空手道起家，自身也起碼是有點錢的，一旦有這樣的縫隙給當?shù)毓�安等等知道，鏟事兒又要被敲詐扒一層皮，因此假按揭的做法也就慢慢絕跡了。
　　辦假按揭不能成功，但是開發(fā)商的資金需求卻依然存在，而且在國家政策的緊縮下更加緊迫了，這就給炒房團留下了空間。因為對于炒房團的炒房行為，炒房團的人的套取銀行資金對于開發(fā)商而言是沒有任何責任的，開發(fā)商需要的就是錢，有關的法律責任是炒房團承擔的。而炒房團也是每一個成員獨自面對銀行和律師的審查，是正常通過審查后放貸，也沒有給銀行和律師行賄，在形式上符合所有的法律和國家政策，銀行工作人員也沒有假按揭那樣的責任問題。
　　開發(fā)商還有一個先期取得資金的辦法，就是在沒有預售證的情況下收取所謂的訂房金、誠意金等等，本來100套房子他可以低價吸引上千人的交款，再在能夠銷售的時候以抽簽、搖號等等方式決定誰有權買房。結果就是搖號出來以后中簽的人所支付的房款用來歸還他人的誠意金，同時開發(fā)商還作弊，想要中簽很多人是要額外花很多錢的。這樣的做法是有非法集資的嫌疑的，已經有負面的報道了，而且對于大城市管理比較嚴格，這樣的做法是有風險的，不僅僅是政策的風險，而且還有經營的風險，如果沒有引發(fā)搶購的熱情就不能成功，而要讓社會搶購的背后就是定價要低很多與炒房團低價拿房沒有區(qū)別了，而炒房團的合作是沒有經營風險的。因此這樣的做法一般在沒有炒房團光顧或者政策管理寬松的小地方和開放地區(qū)實行，而有炒房團外加政策監(jiān)管力度大的地方就是炒房團的天下了。例如前不久人大代表、北京房地產交易所所長臧美華公開表示：“我了解到的情況是，現(xiàn)在很多新房都是外地購房團買的，有的人一買就一層樓。”（新華網(wǎng)，2010-2-17）
　　此前開發(fā)商套取資金還可以不依靠炒房團的一個原因就是在歷史上監(jiān)管不嚴的時期，很多開發(fā)商是可以給你零首付進行操作的，零首付本身就是鼓勵投機和套取銀行的資金，當時的背景是中國在通縮房價在低迷的10年前。后來經濟環(huán)境大變，房價暴漲股市大牛通脹負利率時代的來臨，這樣的操作在嚴管下絕跡了，但是這樣的需求不會被監(jiān)管消失，這樣的結果就是轉入地下的炒房團，并且給炒房團更大的利益空間。
　　炒房團要獲得足夠的銀行貸款，首先要讓銀行認為這些人是有錢人，能夠有足夠的資金去還貸，因此這些人就被包裝成為有錢人，穿上各種名牌，一身名牌與房價相比較是沒有多少錢的，組織炒房團的人知道怎樣讓他們看起來有錢。而人的氣質是難以一時塑造的，暴發(fā)戶的形象好塑造，但是給人是暴發(fā)戶的印象對于套取銀行資金也沒有什么不好，所以就有這些炒房團是暴發(fā)戶都是傻乎乎的各種段子。對于他們的發(fā)家過程，還要編寫好故事，什么集體致富啦，什么經商辦了大市場啦，這些也要成員們熟記并且統(tǒng)一口徑。這樣的財富故事很好編，可以說是層出不窮，在浙江的故事基本炒作完了，還有山西嘛，什么開礦致富啦，什么礦山拆遷啦，等等、等等。
　　這樣的炒房團的組織，一般是一個村莊、一個村莊的為單位進行的，因此這些人彼此還是非常緊密團結的，還可以講出來一大堆的共同話題讓人相信他們，更主要的是銀行要有收入證明等等法律文件，這樣的搞定一個村，村里就可以有各種的文件出來了，這些文件來證明他們是怎樣的“富”，怎樣的有足夠的“收入”能夠還貸款。
　　而更關鍵的就是他們一點錢也沒有，套取銀行資金需要的是把所有的買房資金全部套取出來，這樣的套取就需要開發(fā)商把房屋的售價提高進行配合。而銀行也不是傻瓜，如果給炒房團的價格要是高于開發(fā)商對于其他人的售價，銀行也是不敢和不干的，因此這樣的炒房的背后，就是開發(fā)商要把所有的房屋公開售價提高，然后實際上只收取炒房團公開售價的五六成的房款，炒房團只是以開盤價的百分之五六十的錢拿到房子，不但是首付不支付，而且在交房前的月供也要從銀行套取出來。因為購房合同上顯示的他們的成交價與開發(fā)商的開盤價一致甚至還要便宜一點，銀行對于這樣抬高售價的交易的真實性是沒有理由懷疑的。
　　這里大家可能會有一個重大的疑問，為什么開發(fā)商要按照開盤價的百分之五六十的價格給炒房團，而不是降價個百分之二三十賣給社會公眾呢？這個問題我們下一節(jié)繼續(xù)分析。
三、開發(fā)商需要炒房團
　　
　　這里我們首先解答上一節(jié)的問題，對于開發(fā)商是非常希望與炒房團成交而不是降價百分之二三十給社會公眾，原因之一就是降價了以后再漲價，中國的老百姓是心理上不太接受的，而且有的地方政府還規(guī)定了開發(fā)商不得中途漲價等等；原因之二就是政府要求開發(fā)商不得捂盤、不得惜售，但是開發(fā)商只想低價出售部分房子得到需要的資金量，并不想全部房屋低價出售，其他房子是要高價出售的，因此對于公眾的低定價導致房屋被一搶而空的結果，開發(fā)商是絕對不干的。
　　最主要的原因是開發(fā)商低價公開賣房了，房子都賣了就能夠快速收到賣房所得的資金嗎？答案是否定的，原因就是你要對于中國的特色有足夠的了解，只要你的開盤價比較低，所有有關的人員都會找你要房留房，這些房子被這些領導和權勢人物打了招呼以后你就不能再出售了，但是他們不會給你房款，他們要等到房價漲了很多以后賣出了再給你房款，這樣的結果還不算是索賄受賄，因為成交價就是你的開盤價，是“市場價”成交的，賺錢是領導“投資房產”的收入，領導這樣的“投資房產”是旱澇保收的，只要房價是沒有漲或者跌了，他再說一聲“不要了”，所有風險就全部是開發(fā)商的了。更有甚者的是在你的房價上漲以后，還會有大量的人找各種你得罪不起的關系來找你，要求你以開盤價的價格把房子賣給他，所有這樣的交易是讓你長時間拿不到一分錢的。
　　房地產的開發(fā)過程中要蓋幾百個章，每一個拿章的人都會有類似的要求，每個章留你一兩套房子，就是好幾百套房子被留下了。如果不給他房子，即使是合理合法的事情多刁難你一個月不蓋章太容易了，你手續(xù)完全合法的事情不給你蓋章進行索賄是一般不敢的，但是拖延你就太容易了，而且這些拖延可能還不是有權審批拿章的領導，收受文件的小吏就可以讓你懂得什么是小鬼難纏，他說你的文書哪里格式不對讓你更改，什么大寫小寫啦，簽章不清楚啦，等等，這些就足夠讓你跑個兩星期。這樣的事情有幾回，你就肯定無法按期交房，你的延期交房違約的損失更大。而且其他有關的各方也會伸手留房，比如：樓盤所在地區(qū)的派出所的每一個警察都要照顧好；你小區(qū)樓主需要的入學入托的學校老師；與你開發(fā)有關的市政、消防等等，還有開發(fā)商的親朋好友和私生活中需要打交道的關系人。所以這樣的關系戶蜂擁而來，你開發(fā)的所有房子就都被他們留下了，甚至還不夠給他們分配的，不給誰都是得罪人！開發(fā)商的房子一套都沒有了以后還得不到一分錢。因此開發(fā)商是絕對不敢低價開盤引發(fā)這些人要房、留房的想法的，而要求留房的當權者他們也有一個底線，就是不會主動要求你按照低于開盤價的價格（起碼不是低很多的價格）賣給他房子，因為那樣會有索賄受賄的嫌疑，因此你的開盤價高他們就不會讓你留房了，即使是留房也是你滿意的想要捂盤的高價。
　　所以開發(fā)商與炒房團的合作，開盤立即賣給炒房團，而且只賣出開發(fā)商希望賣出的數(shù)量，其它高價開盤的房子，就慢慢的賣，這時誰大頭跟風買了開盤房子，開發(fā)商當然更高興了！所有這些低價的房子交易必須嚴格保密，與炒房團進行這種交易最安全穩(wěn)妥，因為他們是一個孤立穩(wěn)定的群體，會很好的保守秘密，同時他們是外地人，與本地沒有人脈非常安全，將來開發(fā)商給有關方面的關系戶們在開盤價的基礎上便宜一個百分之二三十，本來比開發(fā)商與炒房團的成交價高，卻反而成為了一個莫大的人情了。而且這里開發(fā)商找自己的親友也是不妥當?shù)�，首先就是這樣的情況如果出現(xiàn)了爛尾崩盤，銀行和公安局經偵的眼里你的親友與你是同樣的主體，視為你的行為，照樣會認定你是假按揭和騙貸，再者就是親兄弟也是明算賬的，自己的富親戚也有很多事情不會借給你身份使用，你的窮親戚早就對你的開發(fā)暴富眼紅得不行，見錢眼開一旦房價漲了他們要求要房子，你給他們的價格要更低，他們還不領情，之間的利益大了退房的時候親屬不還給你錢，你都很難辦，最后即使是親屬幫忙沒問題，你的人情債將來也是要還的。而且對于炒作需要的上百套房子，你哪里有那么多信得過的親屬？
　　再深入一步講開發(fā)商與炒房團的交易價格做高還有額外的好處，現(xiàn)在搞網(wǎng)絡簽約，成交可以查，其中的妙用就是大家可以看到開發(fā)商超高的開盤價背后還有不少的成交量，平均成交均價還非常高，直接影響了整個的市場心態(tài)，讓周邊的樓盤和二手房的價格隨風而漲，對于市場的心態(tài)會起到巨大的作用，而其他人在這樣的高位跟進也就不擔心了，反而會使得銷售周期提前，本來是現(xiàn)房準備的銷售價格在期房的時代就提前實現(xiàn)了，給開發(fā)商帶來巨大的利益，但是在客觀上炒高了房價。
　　這里我們要知道炒房團與團購是不同的，雖然很多炒房團也打著團購的旗號，但是炒房團是有人操盤和控制的緊密群體，團購是一個松散的集體，很難以合作。開發(fā)商對于團購的優(yōu)惠是有限的，因為團購的優(yōu)惠是難以保密的，會被他人引用也要求同樣的條件，或者直接顯示在網(wǎng)絡簽約上。對于開發(fā)商需要的快速資金回籠，是依靠不了團購的。但是炒房團為了掩人耳目也會接受外來的人參與，但是外來人是拿不到返還的首付和高折扣房價的，背后的低價和回扣是炒房團的操盤手取得的新利益，這等于是已經把房屋高價出手了。
　　而炒房團的操盤手也主動地推動房價，他們選定了樓盤以后，就會對于周邊現(xiàn)有的樓盤進行哄抬，所需要的做法就是對于周邊的樓盤進行高額的詢價，與其是詢價不如說是宣傳，讓周邊的想要賣房的人知道炒房的來了，新盤的開盤價大大的提高了，很多人在高價收購就足夠了，因為賣房人的心理預期提高了，自然就售價起來了，這樣的做法只要讓炒房團的每一個成員都出去詢價一圈就足夠了，馬上接頭巷尾就充斥著諸如：“10萬浙商攜300億海南炒房三亞某樓盤破7萬”、“浙商退山西戰(zhàn)海南布局房地產”、“10萬浙商進駐海南300多億資金參與圈地”……等等，賣房人滿耳這樣的信息，房價不高才怪呢！這樣不戰(zhàn)而屈人之兵是上之上者。對于極個別的急于出手的，炒房團的操盤手就會把它吃下做一個差價賺取短線，甚至不等炒房人出手，聞風而動的中介就壓在手里吃差價了。這樣的炒高價格的做法，也正是開發(fā)商求之不得的事情。同時我們也可以看到近期的報道，海南的房產是10萬報價5萬出貨，這樣的行為背后就是配合炒房團套取銀行資金的需要了。
　　同時對于炒房團而言，所拿到的房子比后來的開發(fā)商的開盤價低那么多，成本遠遠低于炒高了的房價，絕對是非常安全和高收益的，即使是將來房價大幅度的下跌，炒房人也基本不會虧損，損失的都是老百姓。而炒房團活躍以后，某一地的房價就會在短時間內迅速攀升百分之幾十，因此大家可以看到的就是新盤集中開盤的時候房價突然攀升，而且開盤價大大高于所處于的地塊區(qū)位的歷史價格，但是還是成交活躍開盤迅速成交，使得這樣的價格立即成為當?shù)匦碌氖袌鲂睦韮r位，這背后是什么就可以洞見了。
　
　
四、炒房空手道的成功細節(jié)
　　
　　很多人會說我們的銀行就那樣的傻瓜嗎？實際上炒房的準備細節(jié)極其詳盡，專業(yè)人員也難以發(fā)現(xiàn)的。下面就要說一下他們的細節(jié)都是怎樣準備的。
　　炒房的關鍵需要很多細節(jié)是必須注意的，當然銀行所需要的一套資料是必不可少的，這些書面文件是很好準備的，尤其是成村的人合伙行動有村委會的支持，各種文件都可以制備，關鍵需要準備的還有資金的往來和避稅的需要等等能夠騙過銀行專業(yè)人士的重點難點。
　　所有的銀行審貸的人以及銀行律師都不是傻瓜，他們也是火眼金睛閱人無數(shù)的人精，你沒有給他行賄時銀行的這些專家的眼睛是雪亮的。你的首付是需要銀行在賬戶中看到的，給你貸款的銀行要與開發(fā)商有合同，開發(fā)商需要在銀行開戶，所有的收款要進入這樣的帳戶，出來也是要有合理的名目，一定要經得起政府和稅務等有關部門的審計，否則就很容易被抓住成為犯罪了。所以要套取銀行資金出來，這樣的貸款首付一定是要銀行賬戶過賬的，這也是很容易解決的問題，開始沒有錢的時候那就是每一個人湊個一兩萬，總數(shù)就足夠一套房的首付了，一個炒房團是一個一個的過賬的，錢進去很快在出來再變成下一套房子的首付。到后來炒房發(fā)財了，就每一個人都有首付的現(xiàn)金了，拿出過賬一下就出來的過橋資金是沒有問題的。
　　第二個關鍵的問題就是怎樣出來，關鍵是這樣的出來還不能有稅收，開發(fā)商給做高的房價也不能過多的納稅。我們的房地產相關稅收是非常高的，土地增值稅是增值的30-60%，所得稅是25%，走正規(guī)手續(xù)怎么算也少不了50%的稅收。因此錢怎樣避稅出來是問題的關鍵。而這里就需要有一個建筑公司進行配合了，因為在房屋開發(fā)過程中只有建安成本可以在增值中扣除免除土增稅的，其他的銷售、管理費用、財務費用等等都是不能在土增稅的稅前扣除只能在所得稅的稅前扣除。另外找建安公司的一個妙處就是建安的營業(yè)稅也是非常低的，只有百分之3%，加上附加費用也就是3.3%，比普通的5.5%要低不少，承包的收益本來是5-35%的個人承包經營所得稅，但是由于成本不好計算，一般稅務局都采取定稅處理，也就是按照承包額核定6-9%的利潤，再按照此利潤核定稅率，一般也就是2%左右，最后就是總的稅率在5%左右，與一般的營業(yè)稅相當。
　　雖然建安公司也要有利益，其中還要有一個1-3%的承包管理費，但是這里從建安公司得到的錢是把開發(fā)商地企業(yè)帳戶和支票按照承包費用的合法途徑變成個人賬戶的現(xiàn)金，在中國資金從企業(yè)帳戶到個人帳戶也是一個大問題，炒房子這樣超過百萬的現(xiàn)金央行反洗錢也是篩查監(jiān)管的，而這樣操作以后不但解決了這樣的問題，而且使得政府在各種統(tǒng)計之中是看不到的。而給建安公司1-3%的管理費，就等于是一個支票提現(xiàn)費用，在中國的商業(yè)環(huán)境下把支票兌現(xiàn)現(xiàn)金就要給那些錢莊這樣多的錢。
　　有了建安公司就好辦了，就可以以建安費用把墊付的首付收回來了，炒房團的操盤手會與開發(fā)商簽署一個工程的承包合同，在開發(fā)施工中轉包一手，尤其是有裝修的精裝房，這樣的做高建安成本就更好干了，因為同樣的施工質量不同價格可以有天壤之別，比如是合格還是省優(yōu)還是得獎標準，建安政府承認的概算標準就是巨大的差別，裝修的材料與工藝差別就更大，不同地區(qū)的工人也有很大差別，比如：浙江炒房團就要求是浙江工，市場上的浙江工就是便宜的河南工的三倍，哪個政府審計敢說技工高價不合理？馬上就變成欠發(fā)民工工資有理，要被民工圍堵的。這里還可以有虛擬的各種的設計變更、洽商、返工等可以極大的提高“費用”，一次建好的可以變成反復修改設計多次返工建好的，本來不存在的過程等你事后審計的時候是看不出毛病的。這樣的裝修和土建都可以把造價做高，本人知道的有不足兩萬售價的房子，開發(fā)商的裝修標準做到了驚人的8000塊！因此通過這樣的過手，在稅務和審計上就可以完美了，同時開發(fā)商還有一個直接的稅務好處，因為我們的土地增值稅的稅率是30%到60%累進的，在建安成本大增以后，原來增值要按照百分之五、六十征稅的部分就變成按照百分之三、四十進行征稅了，在這里開發(fā)商也得到減稅的好處。
　　而銀行要相信這些人有錢，一般還要提供他們的銀行的存款的證明或者資產的證明，這樣的問題也難不倒他們，先不說社會上流行的各種存單造價，對于“真的”存單最簡單的做法就是銀行要求有存單，要看存單原件，可是我們的存單是好處理的，很多沿海地方還很靈活，即使是不靈活，也可以辦一個存折同時附帶一張借記卡，先存入大額資金再通過銀行卡轉出，這樣的交易存折還沒有登記，把這樣的存折原件拿給貸款行審查，只要貸款行和開戶行不是一個銀行，就難以查詢的，對于炒房者只要有一個過橋資金就可以了。還有就是炒房團通過建安公司把首付倒出來，也會有大量的銀行款項過賬，多干幾次這樣的過賬就更多，而且炒房成員自己也有錢了，給銀行看的帳戶就是真的有錢了，而且是大額款項進進出出往來頻繁，與真的有錢人的賬戶沒有什么兩樣。
　　對于這樣的有錢人銀行要確定你的財產合法來源和進一步證實，銀行有時候還要要求完稅證明，這樣的情況也難不倒他們，炒房團是整村參與的，當?shù)氐亩悇账�也是關聯(lián)人，稅務所可以先開出來證明給貸款銀行看，然后再把證明給收回去當作錯票來作廢，而更進一步的是我們前面已經說過，炒房團把首付抽回來要依靠建安公司以承包所得的形式出來，這過程是要開票繳稅的，這樣把房價的好幾成通過建安收回來，這幾成的交易額被當作核定納稅的承包收入，這核定繳稅的承包費在繳稅以后，稅務局是沒有任何理由不給開具個人所得稅完稅證明的，以此作為一年的收入證明進行貸款是綽綽有余的，完稅證明是不寫收入的具體細節(jié)的，與他們所編纂的財富故事也不會有沖突。這樣前面通過建安抽回首付避稅之外還有一個關鍵的地方就是得到了貸款銀行需要的收入證明，這就是房價首付的工程承包收入，這個完稅證明是真的、合法的、有效的、可查詢的！而且在多年炒房以后，他們還有多年的完稅證明，可以讓銀行看到他們有連續(xù)的、穩(wěn)定的完稅“合法”大額收入，我們很多有錢人避稅或者自己的企業(yè)不分紅也做不到他們這一點。更關鍵的是這樣的做法使得本來的炒房收入被洗過以后變成了合法化的工程承包收入，灰色變成了白色。
　　最后一個關鍵就是這些人要對于家鄉(xiāng)了解，要讓人感到他們是一起的，要對于他們的所從事的商業(yè)了解，要不引起銀行的懷疑。對于溫州等地是有經商傳統(tǒng)的，在那里的農民也很有一些商業(yè)常識，銀行與這些人的“隨便聊聊”不會出現(xiàn)破綻。而隨著時間的發(fā)展，浙江是始作俑者，但是后來浙江可以找的貧困被操控的人群不足了，有關的操盤人的目光就轉向了山西，找了煤老板的財富故事，實際上這些有煤、產煤的地方的大多數(shù)村民是與中國其他地方的農民一樣的窮，能夠干的也就是到這些煤礦打工挖煤而已，但是操盤人就是需要他們對于當?shù)孛旱V的了解和山西口音，能夠對于當?shù)氐耐诿旱那闆r了如指掌和如數(shù)家珍，這樣放貸時被審查詢問的“隨便聊聊”起來，銀行審貸的人就根本不會懷疑也沒有理由懷疑了。所以組織什么樣的人群也是很關鍵的，這些人通過不斷的面對銀行成功貸款炒房，也越來越有經驗了，對于市場初期銀行查的不嚴，使得他們從懵懂變成專業(yè)。
　　所以在這里細節(jié)是重要的和完善策劃的盡善盡美的，這些炒房團的人員非常有與銀行審貸人員以及律師打交道的經驗，有財富故事，又有鄉(xiāng)村政府的證明，還有大額的存單銀行大額款項往來記錄，還有完稅證明甚至是多年連續(xù)的大額完稅證明，還有首付的銀行進帳記錄，還有對于經商和挖煤的職業(yè)、行業(yè)了解，這樣的完善是一般正常老百姓買房都難以做到的，最后他們購房的價格還是公開的樓盤開盤價不高于眾所周知的價格，在銀行專業(yè)的嚴苛的審貸下如果他們的審貸都難以通過，估計老百姓買房就要絕大多數(shù)人根本貸不到款了。這也就是一個系統(tǒng)的誤識率和拒識率之間的矛盾，這兩個參數(shù)是不能同時優(yōu)化的，想要系統(tǒng)把有問題的都排除的誤識率降低的結果，一定是導致系統(tǒng)把沒有問題的也排除的拒識率的增高，這只能是在一定的限度內進行優(yōu)化。
　　對于炒房團從銀行怎樣套取資金，是炒房團自己從細節(jié)上下功夫騙過銀行專業(yè)挑剔的眼光，開發(fā)商是不伸手的，因為開發(fā)商需要撇清責任，不能在將來出現(xiàn)問題時被羅織成為共謀，炒房團也是不希望變成這樣的共謀的，因為出事后只要被套上貸款時與開發(fā)商共謀，也就被套上了詐騙的刑事責任了，而且對于涉及金融領域的詐騙的處罰和定罪標準，比一般商業(yè)行為要嚴苛得多，而只要開發(fā)商不伸手，追究炒房團的貸款問題本身就變成了追究銀行有關人員以及律師的失職和瀆職，肯定是無人追究就算有人發(fā)現(xiàn)不正常也會三緘其口最后不了了之的，這個坎專業(yè)人士都清楚。下一節(jié)我們再分析炒房團的運作過程中需要開發(fā)商配合的地方在哪里。