從當(dāng)前受理案件中涉及的農(nóng)村房屋買賣合同的內(nèi)容來(lái)看，雖然交易的標(biāo)的物一般是地上建筑物，但在我國(guó)強(qiáng)調(diào)“房地一體”的法律背景下，實(shí)際上雙方交易的標(biāo)的物也包括了相應(yīng)的宅基地，房屋買賣的價(jià)格與房屋所處的地理位置有著直接的關(guān)系。在很多情況之下，名為買房，實(shí)則買地。而建國(guó)后，我國(guó)相應(yīng)的土地政策也發(fā)生了較大的變化，僅就宅基地而言，在五十年代宅基地仍屬于農(nóng)民私人所有，直至1962年9月27日《農(nóng)村人民公社工作條例（修正草案）》的頒行，農(nóng)村宅基地才正式被納入了集體所有的框架，其時(shí)農(nóng)村宅基地才被視為集體對(duì)其成員的福利分配，集體經(jīng)濟(jì)組織成員只享有使用權(quán)。因此分析農(nóng)村房屋買賣合同的效力問(wèn)題必然要結(jié)合宅基地權(quán)屬沿革以及性質(zhì)加以考慮。
在宅基地所有權(quán)納入集體所有之前，因個(gè)人對(duì)于其宅基地?fù)碛型暾乃袡?quán)，其對(duì)宅基地范圍內(nèi)的房屋處分當(dāng)屬有效無(wú)疑，而當(dāng)宅基地所有權(quán)歸屬集體之后，盡管土地的流轉(zhuǎn)是禁止的，但是個(gè)人對(duì)于自身房屋的處分一直為法律和政策所允許。最高人民法院曾于1963年出臺(tái)《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹(shù)木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。”后最高人民法院又于1984年做出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。”從中可以看出房屋交易的主體在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有被嚴(yán)格的限制,而且在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)我國(guó)還保留了城鎮(zhèn)居民宅基地的使用權(quán)，即便為了加強(qiáng)土地管理，在1986年6月25日，我國(guó)《土地管理法》正式頒布以后，該法也明確賦予了城鎮(zhèn)居民可以使用農(nóng)村宅基地的權(quán)限。該法第四十一條規(guī)定，城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有的土地的，必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。
后來(lái)，我國(guó)在1998年8月29日對(duì)《土地管理法》進(jìn)行重新修訂，其中明確的將城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地的權(quán)限取消，不再賦予城鎮(zhèn)居民可以使用農(nóng)村宅基地的使用權(quán)限，而是進(jìn)一步確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體性，即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，并且在1999年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中也進(jìn)一步規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！痹撘�(guī)定其實(shí)不妨可以理解為對(duì)于新的《土地管理法》法律精神的外延與拓展。
另外，我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十二條也規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施�？梢�(jiàn)，在新的《土地管理法》施行以后，我國(guó)對(duì)于農(nóng)村房屋和宅基地的管理更加趨于嚴(yán)格。盡管如此，但根據(jù)法律不得溯及既往的基本原則，1999年1月1日施行的土地管理法以及國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的相關(guān)政策文件并不能溯及既往約束其頒行以前的交易行為，否則就違背了合同交易的基本理念，將使社會(huì)交易的成本大大增加，而這也無(wú)益于社會(huì)的穩(wěn)定。故此，在司法實(shí)務(wù)中對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認(rèn)定，應(yīng)有相應(yīng)的時(shí)間界分，筆者以為該時(shí)間的界分應(yīng)以《土地管理法》正式施行的時(shí)間為界點(diǎn)，即1999年1月1日前農(nóng)村房屋交易行為若不違背當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定的均宜認(rèn)定為有效，而自1999年1月1日始以后的農(nóng)村房屋買賣的交易行為，則應(yīng)結(jié)合農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)以及《土地管理法》和國(guó)家的相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。
