法律顧問(wèn)網(wǎng)歡迎您訪問(wèn)!法律顧問(wèn)網(wǎng)力圖打造最專業(yè)的律師在線咨詢網(wǎng)站.涉外法律顧問(wèn)\知識(shí)產(chǎn)權(quán)法律顧問(wèn)\商務(wù)法律顧問(wèn) 法律顧問(wèn)、委托電話:13930139603,投稿、加盟、合作電話:13932197810 網(wǎng)站客服:點(diǎn)擊這里聯(lián)系客服   法律文書 | 在線咨詢 | 聯(lián)系我們 | 設(shè)為首頁(yè) | 加入收藏
關(guān)鍵字:

律師咨詢電話13930139603

首 頁(yè) | 法治新聞 | 民法顧問(wèn) | 刑法顧問(wèn) | 普法常識(shí) | 法律援助 | 社團(tuán)顧問(wèn) | 商法顧問(wèn) | 律師動(dòng)態(tài) | 公益訟訴 | 執(zhí)行顧問(wèn) | 經(jīng)典案例 | 法律法規(guī)

國(guó)際貿(mào)易

知識(shí)產(chǎn)權(quán)

稅收籌劃

公司事務(wù)

土地房產(chǎn)

建筑工程

合同糾紛

債權(quán)債務(wù)


勞動(dòng)爭(zhēng)議


醫(yī)療糾紛


交通事故


婚姻家庭
商法顧問(wèn) 國(guó)際貿(mào)易 | 銀行保險(xiǎn) | 證券期貨 | 公司法律 | 司法鑒定 | 合同糾紛 | 網(wǎng)絡(luò)法律 | 經(jīng)濟(jì)犯罪 | 知識(shí)產(chǎn)權(quán) | 債權(quán)債務(wù) | 房地產(chǎn)  
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)  
農(nóng)村房屋交易的效力認(rèn)定應(yīng)有相應(yīng)的時(shí)間界分
作者:河北石家莊房產(chǎn)律師編輯   出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2010/2/25 11:47:00

 

農(nóng)村房屋交易的效力認(rèn)定應(yīng)有相應(yīng)的時(shí)間界分

作者:金錫杰 

    從當(dāng)前受理案件中涉及的農(nóng)村房屋買賣合同的內(nèi)容來(lái)看,雖然交易的標(biāo)的物一般是地上建筑物,但在我國(guó)強(qiáng)調(diào)“房地一體”的法律背景下,實(shí)際上雙方交易的標(biāo)的物也包括了相應(yīng)的宅基地,房屋買賣的價(jià)格與房屋所處的地理位置有著直接的關(guān)系。在很多情況之下,名為買房,實(shí)則買地。而建國(guó)后,我國(guó)相應(yīng)的土地政策也發(fā)生了較大的變化,僅就宅基地而言,在五十年代宅基地仍屬于農(nóng)民私人所有,直至1962年9月27日《農(nóng)村人民公社工作條例(修正草案)》的頒行,農(nóng)村宅基地才正式被納入了集體所有的框架,其時(shí)農(nóng)村宅基地才被視為集體對(duì)其成員的福利分配,集體經(jīng)濟(jì)組織成員只享有使用權(quán)。因此分析農(nóng)村房屋買賣合同的效力問(wèn)題必然要結(jié)合宅基地權(quán)屬沿革以及性質(zhì)加以考慮。

    在宅基地所有權(quán)納入集體所有之前,因個(gè)人對(duì)于其宅基地?fù)碛型暾乃袡?quán),其對(duì)宅基地范圍內(nèi)的房屋處分當(dāng)屬有效無(wú)疑,而當(dāng)宅基地所有權(quán)歸屬集體之后,盡管土地的流轉(zhuǎn)是禁止的,但是個(gè)人對(duì)于自身房屋的處分一直為法律和政策所允許。最高人民法院曾于1963年出臺(tái)《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個(gè)問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定:“宅基地上的附著物如房屋、樹(shù)木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有,社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后,宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主,但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊(duì)所有。”后最高人民法院又于1984年做出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第60條規(guī)定:“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛,應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理。”從中可以看出房屋交易的主體在當(dāng)時(shí)并沒(méi)有被嚴(yán)格的限制,而且在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)我國(guó)還保留了城鎮(zhèn)居民宅基地的使用權(quán),即便為了加強(qiáng)土地管理,在1986年6月25日,我國(guó)《土地管理法》正式頒布以后,該法也明確賦予了城鎮(zhèn)居民可以使用農(nóng)村宅基地的權(quán)限。該法第四十一條規(guī)定,城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn),其用地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),并參照國(guó)家建設(shè)征用土地的標(biāo)準(zhǔn)支付補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)。

    后來(lái),我國(guó)在1998年8月29日對(duì)《土地管理法》進(jìn)行重新修訂,其中明確的將城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅使用集體土地的權(quán)限取消,不再賦予城鎮(zhèn)居民可以使用農(nóng)村宅基地的使用權(quán)限,而是進(jìn)一步確定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體性,即宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,并且在1999年5月6日國(guó)務(wù)院辦公廳頒布的《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中也進(jìn)一步規(guī)定:“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售,也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅,有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證!痹撘(guī)定其實(shí)不妨可以理解為對(duì)于新的《土地管理法》法律精神的外延與拓展。

    另外,我國(guó)《物權(quán)法》第一百五十二條也規(guī)定,宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利,有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?梢(jiàn),在新的《土地管理法》施行以后,我國(guó)對(duì)于農(nóng)村房屋和宅基地的管理更加趨于嚴(yán)格。盡管如此,但根據(jù)法律不得溯及既往的基本原則,1999年1月1日施行的土地管理法以及國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)的相關(guān)政策文件并不能溯及既往約束其頒行以前的交易行為,否則就違背了合同交易的基本理念,將使社會(huì)交易的成本大大增加,而這也無(wú)益于社會(huì)的穩(wěn)定。故此,在司法實(shí)務(wù)中對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力的認(rèn)定,應(yīng)有相應(yīng)的時(shí)間界分,筆者以為該時(shí)間的界分應(yīng)以《土地管理法》正式施行的時(shí)間為界點(diǎn),即1999年1月1日前農(nóng)村房屋交易行為若不違背當(dāng)時(shí)的法律規(guī)定的均宜認(rèn)定為有效,而自1999年1月1日始以后的農(nóng)村房屋買賣的交易行為,則應(yīng)結(jié)合農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)以及《土地管理法》和國(guó)家的相關(guān)政策規(guī)定進(jìn)行認(rèn)定。


(聲明:本站所使用圖片及文章如無(wú)注明本站原創(chuàng)均為網(wǎng)上轉(zhuǎn)載而來(lái),本站刊載內(nèi)容以共享和研究為目的,如對(duì)刊載內(nèi)容有異議,請(qǐng)聯(lián)系本站站長(zhǎng)。本站文章標(biāo)有原創(chuàng)文章字樣或者署名本站律師姓名者,轉(zhuǎn)載時(shí)請(qǐng)務(wù)必注明出處和作者,否則將追究其法律責(zé)任。)
上一篇:河北律師:違法解除勞動(dòng)合同的賠償金如何計(jì)算更合理
下一篇:交通事故各方的責(zé)任比例
在線咨詢

姓 名 * 電 話
類 別 郵 箱
內(nèi) 容 *

聯(lián)系我們
電話:13930139603 13651281807
QQ號(hào):373036737
郵箱:373036737@qq.com
 
點(diǎn)擊排行      
· 用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)的土地出讓金收入...
· 商鋪沒(méi)有房產(chǎn)證 租戶無(wú)法辦執(zhí)照法...
· 律師答疑:不交物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司有...
· 關(guān)于審理房屋登記行政案件中發(fā)現(xiàn)涉...
· 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主管部門是哪里
· 當(dāng)商品房達(dá)到何種形象進(jìn)度時(shí),才可...
· 村委會(huì)是否有權(quán)決定發(fā)包村辦礦山企...
· 石家莊市拆遷區(qū)位補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格最新
· 石家莊律師在線解答土地房產(chǎn)礦產(chǎn)資...
· 商品房買賣之法律自助手冊(cè)
· 出租房發(fā)生火災(zāi)燒毀他人財(cái)物 房客...
· 房地產(chǎn)稅收籌劃講座企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和...
· 山西原平:會(huì)議紀(jì)要與國(guó)家法規(guī)的博...
· [林權(quán)托管]林權(quán)證登記托管委托...
· 房屋外墻或者屋頂滲漏水的維修費(fèi)用...
· 原創(chuàng):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常年法律顧問(wèn)...
· 最新:買賣房屋需要交哪些稅?
· 石家莊律師在線辦公之:買房子除了...
· 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程全過(guò)程
· 承包期內(nèi)承包人轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口的是...
· 最終辦不下來(lái)房產(chǎn)證房屋買賣合同是...
· 土地使用權(quán)出讓價(jià)格
律師團(tuán)隊(duì)     更多>>
法律顧問(wèn)網(wǎng).涉外

法律顧問(wèn)網(wǎng).涉外
13930139603
趙麗娜律師

趙麗娜律師
13930139603
趙光律師15605513311--法律顧問(wèn)網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師

趙光律師15605513311--法律顧問(wèn)網(wǎng).涉外特邀環(huán)資能法律專家、碳交易師
法律專家:楊學(xué)臣18686843658

法律專家:楊學(xué)臣18686843658
湖南長(zhǎng)沙單曉嵐律師

湖南長(zhǎng)沙單曉嵐律師
13975888466
醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士

醫(yī)學(xué)專家頡彥華博士
精英律師團(tuán)隊(duì)






法律網(wǎng)站 政府網(wǎng)站 合作網(wǎng)站 友情鏈接  
關(guān)于我們 | 聯(lián)系我們 | 法律聲明 | 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
Copyright 2010-2011 m.jeanmcdaniel.com 版權(quán)所有 法律顧問(wèn)網(wǎng) - 中國(guó)第一法律門戶網(wǎng)站 未經(jīng)授權(quán)請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載
電話:13930139603 13651281807 QQ:373036737 郵箱:373036737@qq.com
冀ICP備08100415號(hào)-2
點(diǎn)擊這里和QQ聊天 法律咨詢
點(diǎn)擊這里和QQ聊天 網(wǎng)站客服
留言咨詢
聯(lián)系我們
律師熱線:
13930139603
13651281807
律師助理:
13932197810