◇ 黃金龍
實踐中大量存在對于轉(zhuǎn)讓（典型的是買賣關(guān)系）中的財產(chǎn)的執(zhí)行，其中對買賣合同項下不動產(chǎn)的執(zhí)行問題最為突出。處理這類問題涉及對《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡稱查封規(guī)定）相關(guān)條文的理解和適用。這些條文規(guī)定的具體情形分兩個方面：被執(zhí)行人向第三人出賣財產(chǎn)和被執(zhí)行人從第三人手中買受財產(chǎn)。其中尤以被執(zhí)行人向第三人轉(zhuǎn)讓中不動產(chǎn)的執(zhí)行問題，引起的爭論最多，處理起來難度也最大。筆者在此略抒己見。
一、應(yīng)重點從處理案外人異議的角度去把握
查封規(guī)定第十七條規(guī)定：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人，第三人已經(jīng)支付部分或者全部價款并實際占有該財產(chǎn)，但尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結(jié)；第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)�！�
該條表面上看主要是允許查封與否的規(guī)定，但實際上更是對查封后案外人異議的處理規(guī)則。理解為案外人異議的實體處理規(guī)則更恰當(dāng)。因為按照查封規(guī)定第二條，人民法院可以查封登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)，基本上可以解決查封的初步依據(jù)問題。故該條實際上并不是簡單地再重復(fù)是否可以查封的話題，而是解決查封后，在第三人提出異議的情況下如何處理的問題，實際上是審查處理案外人異議的依據(jù)。審查案外人異議，實際上不可避免地要行使裁判權(quán)。應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實質(zhì)審查，而不是形式審查（僅審查查封時是否有合法依據(jù)）。形式審查的結(jié)果往往只有一個，就是查封是有依據(jù)的，是正確的。這種情況下審查處理案外人異議，應(yīng)注意保護(hù)作為買方的第三人的合同權(quán)利。其中查封規(guī)定第十七條規(guī)定的“不得查封”，應(yīng)理解為“解除查封”。
二、保護(hù)第三人（買方）權(quán)利的理由
按查封規(guī)定第十七條第一句規(guī)定，第三人支付部分或全部價款并實際占有，但尚未過戶。因財產(chǎn)在被執(zhí)行人名下，故依照查封規(guī)定第二條的原則，可以查封。同時，第三人取得不動產(chǎn)物權(quán)，僅有協(xié)議、支付價款和占有是不夠的，故對于尚未辦理產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記的，第三人提出異議，原則上不影響法院的查封。
但查封規(guī)定第十七條第二句規(guī)定：“第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結(jié)�！边@里第三人必須具備三個方面的保護(hù)要件：已經(jīng)支付全部價款、已實際占有、未辦理過戶登記無過錯。這里所要求的第三人無過錯而未過戶，應(yīng)理解為被執(zhí)行人不配合、登記機關(guān)的原因等第三人意志以外的原因。
筆者對這一規(guī)定的理解是：尚未辦理過戶登記時買方對房屋的權(quán)利尚不是物權(quán)，但其請求權(quán)的受保護(hù)程度，根據(jù)支付價款的多少和是否實際占有、是否有請求過戶的行為而不同，占有的時間越長、付款越多、已經(jīng)請求過戶，其權(quán)利應(yīng)越接近于物權(quán)。被執(zhí)行人按照合同，必須將不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人，此時被執(zhí)行人對該不動產(chǎn)已經(jīng)沒有什么剩余權(quán)利了，其唯一應(yīng)當(dāng)做的是為買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)�？紤]到辦理過戶手續(xù)實際的困難，以及民間對事實物權(quán)的認(rèn)可，故此種情況下認(rèn)可第三人已經(jīng)取得了相當(dāng)于物權(quán)的權(quán)利。盡管查封規(guī)定是在物權(quán)法之前頒布的，但查封規(guī)定第十七條的規(guī)定并不與隨后物權(quán)法確定的物權(quán)登記主義直接沖突。我們并沒有說第三人此時取得了物權(quán)，只是認(rèn)為，即使其此時尚未取得物權(quán)，但因其合同履行的狀態(tài)使其權(quán)利已經(jīng)很接近于物權(quán)，故其利益也應(yīng)受到法律保護(hù)。法律并沒有絕對地要求，只要不動產(chǎn)法律上的權(quán)利是被執(zhí)行人的，就一定要不顧第三人的利益進(jìn)行執(zhí)行。此規(guī)定意在保護(hù)已經(jīng)履行了全部實質(zhì)義務(wù)的買方，維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定。
此外，查封規(guī)定第二十五條還規(guī)定：查封、扣押、凍結(jié)協(xié)助執(zhí)行通知書在送達(dá)登記機關(guān)時，登記機關(guān)已經(jīng)受理被執(zhí)行人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)的過戶登記申請，尚未核準(zhǔn)登記的，應(yīng)當(dāng)協(xié)助人民法院執(zhí)行（不再辦理過戶登記）。已經(jīng)核準(zhǔn)登記的，不得查封（應(yīng)繼續(xù)辦理過戶登記）。這是查封規(guī)定第十七條第一句（以登記為準(zhǔn)）的另一個例外。這實際上也是與物權(quán)登記主義的絕對要求不一致的，也進(jìn)一步說明了物權(quán)登記的動態(tài)性和查封規(guī)定的正當(dāng)性。
三、與一地二賣處理原則的一致性
即使申請執(zhí)行人也是因購買被執(zhí)行人的不動產(chǎn)而涉訴及取得判決的，即使判決要求被執(zhí)行人將不動產(chǎn)過戶給申請執(zhí)行人，其也只是與購買被執(zhí)行人不動產(chǎn)的第三人處于相同的實體法律地位，即是一物二賣的買主。在這種情況下，雖然其向法院申請執(zhí)行要求辦理不動產(chǎn)移轉(zhuǎn)手續(xù)，但仍需要根據(jù)一地二賣的實體法處理原則處理�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規(guī)定：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（二）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（三）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。
查封規(guī)定第十七條的規(guī)定與上述司法解釋確定的處理原則是完全一致的，其邏輯是，保護(hù)在先完成了較多履行義務(wù)的買方的利益。當(dāng)然，如果申請執(zhí)行人是基于物權(quán)關(guān)系而要求交付不動產(chǎn)，則應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于第三人基于債權(quán)對不動產(chǎn)交付或過戶的請求權(quán)。
四、第三人未支付全部價款并實際占有的處理
實踐中的難題是被執(zhí)行人與第三人之間只有買賣協(xié)議，并支付了部分價款的情況如何處理。這種情況下是否可以不顧第三人（買方）的利益而徑行處分？實踐中確實經(jīng)常有第三人與被執(zhí)行人串通利用虛假協(xié)議來阻礙執(zhí)行的情形。這也成為主張只看物權(quán)登記情況不考慮第三人購買之事實而一律執(zhí)行的理由。筆者認(rèn)為，對這種情況仍應(yīng)在充分審查的基礎(chǔ)上決定是否執(zhí)行。
首先應(yīng)當(dāng)審查協(xié)議是否真實。除非協(xié)議是假的、偽造的，以合法形式掩蓋非法目的，轉(zhuǎn)移財產(chǎn)有協(xié)議的，協(xié)議原則上肯定應(yīng)當(dāng)是有效的。
其次應(yīng)審查第三人是一般主體還是特殊主體。這里首先要注意，消費者已交付全部或大部分款項，或?qū)俨疬w安置房屋的，相關(guān)司法解釋對其請求權(quán)予以優(yōu)先保護(hù)。
再次，對于一般的購買方，則應(yīng)參照查封規(guī)定第十六條保護(hù)第三人繼續(xù)支付剩余價款而取得所有權(quán)的權(quán)利（所有權(quán)的期待權(quán)）。查封規(guī)定第十六條與第十七條都涉及被執(zhí)行人向第三人出賣財產(chǎn)，只是區(qū)分了動產(chǎn)和不動產(chǎn)，其設(shè)計的處理原則是相同的。故在適用第十七條時，應(yīng)相應(yīng)參照第十六條的規(guī)定。為此應(yīng)審查第三人是否能夠在合理的期限內(nèi)繼續(xù)履行合同，作如下處理：
（1）在第三人不能繼續(xù)履行合同、支付剩余價款的情況下，可以繼續(xù)執(zhí)行查封的標(biāo)的物。
（2）第三人能夠履行合同、交付剩余價款的，應(yīng)當(dāng)保護(hù)其取得標(biāo)的物的權(quán)利，解除查封。但應(yīng)對其應(yīng)當(dāng)交付的剩余價款予以執(zhí)行。這是對到期債權(quán)的執(zhí)行，但第三人不能再提出異議。因為經(jīng)審查，該債權(quán)是確定的。查封規(guī)定第十六條規(guī)定了對第三人支付剩余價款的時間限制――“在合理期限內(nèi)”支付，等于拋開合同約定的付款期限，另行設(shè)定一個“合理期限”。這對保護(hù)債權(quán)人的利益是有利的。在將剩余價款執(zhí)行到位后，可以解除對標(biāo)的物的查封。
（3）第三人要求繼續(xù)履行的權(quán)利不予保護(hù)的，筆者傾向于考慮第三人（買方）已經(jīng)支付的價款從執(zhí)行中得到補償。因為執(zhí)行破壞了一個正在履行的合同關(guān)系，申請執(zhí)行人應(yīng)當(dāng)付出一定的代價，不應(yīng)因執(zhí)行導(dǎo)致新的糾紛。當(dāng)然，付款的認(rèn)定應(yīng)當(dāng)有事實依據(jù)。
（作者單位：最高人民法院）
