房屋異議制度存在的缺陷
　 朱愛軍
我國《物權(quán)法》第19條規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請異議登記。登記機(jī)構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償�！蔽覈�房屋登記制度的設(shè)立旨在打破登記的公信力，保護(hù)真正權(quán)利人的合法權(quán)益，并對第三人的善意取得進(jìn)行限制。筆者認(rèn)為我國房屋登記異議制度存在如下四點(diǎn)缺陷，應(yīng)加以完善。

缺陷之一：提起異議登記的利害關(guān)系人界定不明。所謂利害關(guān)系人，是指房產(chǎn)相關(guān)權(quán)利的設(shè)置會對其權(quán)益產(chǎn)生影響的人，包括應(yīng)登記其權(quán)利而未登記的人，比如房屋的所有權(quán)人；也包括已登記權(quán)利，但其他人的登記影響其權(quán)益的人，比如擔(dān)保權(quán)人。由于這些利害關(guān)系人并沒有嚴(yán)格的限制，容易引起惡意第三人濫用該項(xiàng)權(quán)利阻礙登記，故在異議登記審查時(shí)，應(yīng)明確異議登記人的類型，并限定異議人需提供的證據(jù)，從源頭上防止異議登記權(quán)利被濫用，保護(hù)真正所有權(quán)人的合法權(quán)益。

缺陷之二：同一申請人重復(fù)異議登記不能控制。依照相關(guān)規(guī)定，只要房屋登記簿記載的權(quán)利人不肯變更，都可以提起異議登記。而異議登記的后果是過戶登記暫緩辦理，極易造成登記權(quán)利人房產(chǎn)交易中的違約，阻礙了房產(chǎn)迅捷的交易。一旦異議登記人惡意多次提起異議登記，卻不至法院起訴，登記權(quán)利人便會遭受很大的損失。但如果片面禁止第三人重復(fù)異議登記，也會損害善意異議登記人的利益，因?yàn)樵趯?shí)踐中，確實(shí)存在證據(jù)暫時(shí)不能收集而被法院駁回訴訟的情況。所以，對同一申請人重復(fù)異議登記應(yīng)以提供新證據(jù)加以限制，必要時(shí)應(yīng)賦予房管局對異議證據(jù)的實(shí)質(zhì)性審查權(quán)。

缺陷之三：錯誤異議登記的損害賠償難以確認(rèn)。登記權(quán)利人要證明自己的損失不是一件簡單的事情，明顯發(fā)生的費(fèi)用，如違約金、律師費(fèi)、房款的利息等，都可以計(jì)算，而隱形損失，如房價(jià)波動的損失、個(gè)人的信譽(yù)卻無法計(jì)算。另外，若異議登記人在第一次訴訟中因?yàn)樽C據(jù)不足，被判決駁回，賠償了登記權(quán)利人的損失，但在第二次異議中，異議登記人因證據(jù)充足而異議成立，此時(shí)已經(jīng)賠償?shù)膿p失是否應(yīng)予返還卻無法律依據(jù)。

缺陷之四：異議內(nèi)容沒有明確限制。在《物權(quán)法》和《房產(chǎn)登記辦法》中，對可以提出登記異議的范圍都沒有進(jìn)行明確的界定，這是否意味著異議登記人可以就登記全部事項(xiàng)進(jìn)行異議呢？筆者認(rèn)為，《物權(quán)法》中應(yīng)明確可以提出異議的事項(xiàng)只能是權(quán)屬事項(xiàng)，比如所有權(quán)人、擔(dān)保權(quán)人、擔(dān)保范圍等，對于可以核實(shí)的數(shù)據(jù)，如房產(chǎn)面積、房產(chǎn)地段應(yīng)通過更正的方式變更登記，而不是通過異議登記，再進(jìn)行訴訟。對此，法律法規(guī)都沒有進(jìn)行相應(yīng)的明確，易引起異議登記人的誤解。