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案情??
２０００年６月８日，申請人李某與被申請人廣州某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，購買位于廣州市某廣場面積９７．０９平方米的商鋪一間，用以展示電梯扶梯產(chǎn)品。申請人于２０００年９月收鋪時(shí)發(fā)現(xiàn)該商鋪與原購買時(shí)的圖紙不符，主要是商鋪正中心的后墻右１米增加了１．７５×１米的磚柱，該磚柱占房屋面積的２％。申請人發(fā)現(xiàn)被申請人擅自增改商鋪后，在交涉無果的情況下，向廣州仲裁委員會申請仲裁，請求依法終止雙方簽訂的《商品房預(yù)售合同》，并退回房款，賠償損失。
本案在處理上有兩種不同意見：一種意見認(rèn)為，被申請人提交的商鋪與合同約定不符，磚柱雖然只占房屋面積的２％，但使得申請人無法擺放電梯扶梯產(chǎn)品，從根本上影響了申請人對商鋪的預(yù)期使用，被申請人已構(gòu)成根本違約，應(yīng)判令雙方解除合同。另一種意見認(rèn)為，被申請人履行合同的過程與合同的約定雖有偏差，但不至于影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，被申請人雖違約但并未構(gòu)成根本違約，不能解除合同。
上述兩種意見的爭論焦點(diǎn)在于被申請人的違約是否屬于根本違約，是否構(gòu)成解除合同的依據(jù)。針對本案，筆者贊同第一種處理意見。
根本違約是指合同一方當(dāng)事人的違約行為導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)，另一方當(dāng)事人可以解除合同。它的實(shí)質(zhì)是：由于違約行為所造成的后果的嚴(yán)重性，使債權(quán)人訂立合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，合同的存在對債權(quán)人而言已經(jīng)不具有實(shí)質(zhì)意義，合同即使被繼續(xù)履行，債權(quán)人簽訂合同的目的仍不能實(shí)現(xiàn)，因此應(yīng)允許債權(quán)人解除合同，使其從違法的合同中解脫出來，并采取補(bǔ)救措施，把損失降低到最低程度。
要確定合同違約是否屬于根本違約，首先應(yīng)當(dāng)明確根本違約與解除合同的關(guān)系。筆者認(rèn)為，根本違約與解除合同的關(guān)系并不在于使債權(quán)人在另一方根本違約的情況下有了解除合同的權(quán)利，而在于它嚴(yán)格限定了債權(quán)人合同解除權(quán)的行使，防止債權(quán)人濫用解除合同的權(quán)利。
根據(jù)我國合同法第九十四條第四款：“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人可以解除合同�！庇纱丝梢�，我國合同法確立了判定是否構(gòu)成根本違約的標(biāo)準(zhǔn)是“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，而究竟什么是“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，如何區(qū)分根本違約與非根本違約是司法實(shí)踐中面臨的問題。
筆者認(rèn)為，判定是否構(gòu)成根本違約，應(yīng)著重把握以下兩個(gè)層面
第一，從違約的情節(jié)考慮，一方的違約使合同履行成為不必要或不可能，便構(gòu)成根本違約。“不必要”是指訂立合同所期望的經(jīng)濟(jì)利益不能實(shí)現(xiàn)，或者說主要合同意圖不能實(shí)現(xiàn)�！安豢赡堋笔侵赴春贤s定的給付，在事實(shí)上不可能�；谶`約方的過錯(cuò)成為不可能履行時(shí)，非違約方雖然可請求賠償損失，但只要合同不解除，非違約方就不能從合同關(guān)系中解脫出來，不能及時(shí)進(jìn)行積極補(bǔ)救或降低損失。在合同中，非違約方還要履行對等給付義務(wù)，對其極為不利，因此，有必要賦予非違約方合同解除權(quán)。
第二，從違約的后果考慮，單純的違約并非合同解除的主要根據(jù)，以過錯(cuò)作為判斷因素之一的違約后果具有嚴(yán)重性才是合同解除的根本原因，而判斷違約后果是否嚴(yán)重，應(yīng)以是否違反合同關(guān)鍵因素，即合同訂立的主要目的能否實(shí)現(xiàn)為依據(jù)。
違約損害后果與損害賠償緊密相連，損害后果是損害賠償責(zé)任適用的前提條件，也是確定損害賠償數(shù)額的依據(jù)。根本違約制度強(qiáng)調(diào)違約后果對責(zé)任影響的同時(shí)，更明確了債權(quán)人以解除合同作為一種特殊的補(bǔ)救方式所適用的條件。因?yàn)樵谝环竭`約以后，僅給付債權(quán)人損害賠償是不公平的，如果債權(quán)人不愿繼續(xù)履行合同，則應(yīng)允許債權(quán)人解除合同，而根本違約制度旨在于明確允許解除合同的情況，給予債權(quán)人解除合同的機(jī)會
合同對當(dāng)事人而言，是為了實(shí)現(xiàn)其特定的經(jīng)濟(jì)目的，從社會角度而言，是為了優(yōu)化社會資源配置。因此，是否以根本違約作為解除合同的條件，主要看實(shí)現(xiàn)合同利益的關(guān)鍵因素是否被違反。在無法判斷時(shí)，則應(yīng)當(dāng)從是否有利于實(shí)現(xiàn)社會利益最大化來判斷是否根本違約。如果因合同被解除給違約方造成的損失遠(yuǎn)大于非違約方因解除所獲取的利益時(shí)，就不應(yīng)認(rèn)定合同構(gòu)成根本違約，而應(yīng)繼續(xù)履行，同時(shí)由違約方對非違約方予以賠償，以平衡雙方利益，實(shí)現(xiàn)合同的最大效益。此處理方法只有在無法認(rèn)定合同的關(guān)鍵因素是否被違反時(shí)才能適用。
本案是商品房預(yù)售合同糾紛，合同訂立的目的是獲得約定使用功能的商鋪。在此關(guān)系中，商鋪的結(jié)構(gòu)形式、戶型、使用功能、使用面積是合同中最為關(guān)鍵的因素，而在這些關(guān)鍵因素上，被申請人不但改變了商鋪的實(shí)際使用面積，更重要的是改變了房屋的結(jié)構(gòu)。此舉不但損害了商鋪的整體使用功能，而且日后對這些管道堵塞的維修將嚴(yán)重影響申請人商鋪的營業(yè)。由于申請人購買該商鋪是為了展示電梯扶梯產(chǎn)品，需要較為空曠的面積，商鋪結(jié)構(gòu)的改變使得申請人無法擺放下要展示的商品，整個(gè)商鋪的使用功能和價(jià)值受到了根本性的損害。被申請人的行為已經(jīng)構(gòu)成根本違約，繼續(xù)履行該合同將嚴(yán)重?fù)p害申請人的利益。
對于合同違約的處理方法，我國合同法第九十七條規(guī)定：“合同解除后，已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以要求恢復(fù)原狀、采取補(bǔ)救措施，并有權(quán)要求賠償損失�！北景钢�，申請人可要求被申請人拆除磚柱、恢復(fù)原狀并賠償損失，如果該商鋪確實(shí)無法恢復(fù)原狀，申請人又不同意被申請人以賠償、降低房款的方式解決爭議的，則應(yīng)判令雙方解除合同.
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