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租賃合同的概念所涉及到的法律適用問題

出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com 時間：2009/5/14 19:11:00

作者：王軼教授　　中國人民大學(xué)法學(xué)院

    租賃合同的概念所涉及到的法律適用問題，我們主要介紹租賃合同的標(biāo)的物以及租賃合同的當(dāng)事人所涉及的問題。
    租賃合同的標(biāo)的物是租賃合同的重要構(gòu)成要素，它是指租人于合同生效后應(yīng)交付承租人使用、收益的物。該物既可以為動產(chǎn)，也可以為不動產(chǎn)。如其為動產(chǎn)，則租賃合同的性質(zhì)決定了該動產(chǎn)應(yīng)為不可代替的非消耗物。以可消耗物為標(biāo)的物的，只能用以為特定目的使用，例如用于展覽。否則，以可消耗物為標(biāo)的物的合同，不能為租賃。不動產(chǎn)作為租賃合同的標(biāo)的物，在我國目前僅限于房屋或其他建筑物、工作物，土地尚未包括在內(nèi)，這一點與其他國家和地區(qū)的立法多有不同。在其他國家和地區(qū)，耕地、宅基地皆可成為租賃物，我國則僅認(rèn)可土地使用權(quán)為租賃合同的標(biāo)的物，這一見解將權(quán)利認(rèn)可為租賃合同的標(biāo)的物，不但與法理不合，與事實不符，就實現(xiàn)當(dāng)事人的法律意圖而言，還有畫蛇添足之嫌，因而，應(yīng)盡快承認(rèn)土地得成為租賃合同的標(biāo)的物。我國的經(jīng)濟實踐在這一方面，再資助走在了法律的前面，比如，集體經(jīng)濟組織有償?shù)貙⑼恋刈屌c他人使用，在一定期限屆滿時，使用人應(yīng)將土地交回，這實際上就是一種土地租賃關(guān)系。
    租賃合同的標(biāo)的物應(yīng)具有合法性。以法律禁止流通物出租的，租賃合同應(yīng)為無效。例如，出租淫穢錄像帶、出租槍支等即為無效租賃合同應(yīng)為無效。以限制流通物作為租賃合同標(biāo)的物的，應(yīng)區(qū)別而論：如訂立租賃合同的雙方當(dāng)事人，沒有取得該租賃物經(jīng)營資格可能的，租賃合同為不生效的合同；如租賃合同的雙方當(dāng)事人能夠經(jīng)由審批手續(xù)取得租賃物的經(jīng)營資格，該合同應(yīng)認(rèn)出定為尚未完全生效的合同。
    租賃合同的標(biāo)的物一般為現(xiàn)存的物，但不以現(xiàn)存的物為必要。當(dāng)事人就將來之物成立租賃關(guān)系的，租賃合同也應(yīng)為有效。但以將來之物為標(biāo)的物的，應(yīng)為出租人將來可取得之物。如以出租人確定不能取得的物為標(biāo)的物，則租賃合同因其自始不能履行而應(yīng)為無效。
    租賃合同的當(dāng)事人包括出租人和承租人。在合同法，對二者并無資格上的特別要求。尤其注意，即使訂閱租賃合同的出租人并非租賃物的所有權(quán)人或有處分權(quán)人，也不影響租賃合同的效力。換句話說，出租他人之物的租賃合同也得成為生效合同。另需注意，一物數(shù)租的情況下，數(shù)個租賃合同都可以成為生效合同。

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