一、繼承過戶
辦理繼承過戶,繼承人首先要到房屋所在地的公證處辦理繼承權(quán)的公證。 繼承權(quán)的公證分為有遺囑的繼承權(quán)公證和無遺囑的繼承權(quán)公證兩種,辦理公證的時候,需要提交的材料有被繼承人死亡證明、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件、繼承人的身份證件和其他公證處要求提供的文件。有遺囑的繼承權(quán)公證比后者需要多提供一份已經(jīng)被公證過的遺囑。 繼承權(quán)公證費按照受益額,也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價值的2%來收取,最低收取200 元。 辦理完繼承權(quán)的公證,就可以帶著繼承權(quán)公證書的原件、繼承過戶的申請書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件,以前購房時候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進行房地產(chǎn)繼承的登記了。 因為繼承房產(chǎn)涉及到了稅收的問題,房地產(chǎn)中心要求繼承人必須到被認可的專業(yè)房地產(chǎn)評估機構(gòu)進行房產(chǎn)價值的評估。評估費的收取,國家有專門的標準,使用差額定率累進來計費。
檔次 房地產(chǎn)價格總額(萬元) 累進計費率‰ 1 100以下(含100) 5 2 101以上至1000部分 2.5 3 1001以上至2000部分 1.5 4 2001以上至5000部分 0.8 5 5001以上至8000部分 0.4 6 8001以上至10000部分 0.2 7 10000以上部分 0.1
(以上數(shù)據(jù)見滬價房(1996)第088號文)
辦理繼承登記的時候,還需要繳納一些費用,包括100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅、繼承房屋評估價0.05%的合同印花稅。 以面積50平方米的房屋為例,經(jīng)過專業(yè)的評估機構(gòu)評估下來,評估價格為30萬元(評估費為300000×0.5%=1500元),辦理繼承的話,繼承人需要繳納的公證費用為6000元,合同印花稅為150元,加上100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅,各項稅費加起來有6255元,加上評估費共計7755元。
二、贈與過戶
與房產(chǎn)的繼承過戶不同,房產(chǎn)的贈與還需要繳納一筆契稅。 首先房產(chǎn)的贈與人與受贈人之間需要訂立一份房屋贈與的書面合同,也就是贈與書。然后,贈與人和受贈人要帶著這份贈與書和房屋的產(chǎn)權(quán)證,同時到房屋所在地的公證處進行房屋贈與的公證。 這個過程中涉及到了兩筆費用,一筆費用是公證費,和繼承權(quán)公證一樣,房屋贈與的公證費收取的比例也是受益總額的2%,但不低于200元。沿用剛才的例子,除了1500元的房產(chǎn)評估費,房屋贈與公證費是6000元;還有一筆費用是契稅,目前對契稅的征收比例是房屋評估價值的1.5%,那么需要支付的契稅就是300000×1.5%=4500元。 最后一個環(huán)節(jié)就是到房地產(chǎn)交易中心去辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。需要的材料有房屋贈與的申請書,贈與人和受贈人的身份證件、原來房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、贈與書及公證材料以及繳納的契稅收據(jù)。這個環(huán)節(jié)需要繳納的費用還有包括100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅、房屋評估價0.05%的合同印花稅。上文中我們已經(jīng)計算過了,這筆費用加起來為255元。
三、買賣方式加入子女姓名更省費用
如果是按照贈與的手續(xù)來辦理的話,可以參照上文中對于房屋贈與的手續(xù)來進行辦理,不過不同的是,如果產(chǎn)權(quán)證上已經(jīng)有夫妻雙方的名字,把子女的名字加入產(chǎn)權(quán)證,假定子女的受益額為房屋評估價值的三分之一,其中所需要的公證費用、契稅都相應按照評估價值的三分之一來計算。 比如一套面積90平方米的房產(chǎn),經(jīng)過專業(yè)評估公司的評估,評估下來的價值為105萬元(評估費為1000000×0.5%+50000×0.25%=5125元),兒子的受益額相當于評估價值的三分之一,也就是35萬元,需要的公證費用是350000×2%=7000元,契稅是350000×1.5%=5250元。在辦理產(chǎn)權(quán)證變更的時候要繳納的費用是100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅以及350000×0.05%=175元的合同印花稅,共計17655元。 相比之下,如果選用“部分交易”的方式來辦理,費用就會減少很多。如果將1/3的產(chǎn)權(quán)出售給兒子,可以與兒子簽訂一份《商品房買賣合同》,具體的成交價可以自行填報,提請財政局審批。一般情況下,人們總是希望這樣的交易價格越低越好,如果填報的金額低得離譜,被財政局駁回,結(jié)果自然是“買賣不成”了。所以只要自己的估價基本符合市場行情,一般都會通過審批的。這樣操作的最大好處是自己申報交易價格,少掉了房地產(chǎn)評估中心這個環(huán)節(jié),也就不用支付數(shù)千元的房產(chǎn)評估費了。此外,用交易的形式,不需要進行公證,公證費用7000元也省去了。但是因為屬于這種過戶有交易的性質(zhì),所以要增加一筆交易費用,交易費用是按照5元/平方米來計算的,像上述房產(chǎn),轉(zhuǎn)讓三分之一的產(chǎn)權(quán)給兒子,要支付的交易費是90÷3×5=150元。這樣算下來,同樣是在房產(chǎn)證上給兒子添個名字,以交易的形式共需要繳納的稅費為5680元,比起贈與的方式可要省下1萬余元了。 需要指出的是,如果子女尚未成年,屬于限制民事行為能力人,購房時還要監(jiān)護人來代理。在訂立《商品房買賣合同》時,需帶上子女的出生證或獨生子女證、子女和監(jiān)護人的圖章,在買受人一欄和簽字的地方寫上子女的名字,在法定代理人簽字的地方簽上父母的名字。此外,這種“部分交易”的方式還可以延伸到其他人的身上。如果在房產(chǎn)證上需要添上其他非嫡系親屬的名字,也可以采取這樣的方式,同樣簽訂《商品房買賣合同》,將幾分之一的產(chǎn)權(quán)出售給他人。
四、夫妻姓名的“加減法”
相比之下,在房產(chǎn)證上夫妻姓名的加減法倒是簡便了許多。如果要在產(chǎn)權(quán)證上加上另一方的名字,辦理“添名”的手續(xù)也比較簡單,要求夫妻雙方都要到場,填好相應的表格,帶上結(jié)婚證、原來的房屋產(chǎn)權(quán)證、夫妻雙方的身份證明就可以了。需要繳納的費用主要有100元的登記費、5元的權(quán)證印花稅。 當然,也有不少夫妻因為感情不合而分道揚鑣,離婚時候如果雙方達成協(xié)議,一方同意把將產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)給另一方所有,把另外一位的名字從產(chǎn)權(quán)證上減去,辦理的手續(xù)也不復雜。在房屋沒有抵押給他方的情況下,只要離婚的夫妻雙方都到場,填完需要的表格后,憑著雙方的身份證件、離婚協(xié)議書、原來的房屋產(chǎn)權(quán)證就可以辦理。繳納的費用包括100元的登記費和5元的權(quán)證印花稅。
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