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租賃的公房能否作為遺產(chǎn)被繼承
出處:法律顧問(wèn)網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時(shí)間:2009/1/5 20:37:00

租賃的公房能否作為遺產(chǎn)被繼承

  
  案例:

  張男與李女于1938年結(jié)婚,婚后一直生活在上海,后生三子張一、張二、張三及一女張四,因工作等原因張一、張二、張四都去了國(guó)外并取得外國(guó)籍,只有張三一直與父母生活在一起,張三及家人與父母共同居住在父親為承租人的公房?jī)?nèi),張三的戶(hù)口在該房產(chǎn)內(nèi),后父母于1989年相繼去世,張三于1990年將公房的承租人變更為自己,現(xiàn)該公房的使用權(quán)可上市出讓?zhuān)瑥埲延?006年11月出賣(mài)了該公房的使用權(quán),得款人民幣70萬(wàn)元。張一得知后向張三提出異議,要求分割該公房出讓款,張一認(rèn)為該房產(chǎn)原承租人是父親,當(dāng)父親去世后,該公房就應(yīng)當(dāng)作為遺產(chǎn)來(lái)處理由兄弟姐妹四個(gè)人共同分割,所以現(xiàn)出讓該公房,則出讓款應(yīng)當(dāng)作為其父母的遺產(chǎn)來(lái)分割。張三為此非常煩惱,張三經(jīng)我一個(gè)朋友的介紹向我咨詢(xún)按法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)如何處理該事宜。

  一、何為公房?

  公房(公有住房、公產(chǎn)住宅)是指由政府和國(guó)有企、事業(yè)單位投資興建、銷(xiāo)售的住宅。在住宅未出售之前,住宅的產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。公有住宅主要由本地政府建設(shè),主要向城市居民出租、出售,由企業(yè)建設(shè)的住宅,向本企業(yè)職工出租、出售。公房的大量存在是由于我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)實(shí)行住房福利化的結(jié)果。

  二、公房能否作為遺產(chǎn)被繼承?

  遺產(chǎn)是公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn),包括公民的房產(chǎn),但這里的“房產(chǎn)”,是指所有權(quán)歸死者所有的“私房”,包括產(chǎn)權(quán)房和已轉(zhuǎn)為私房的公房(俗稱(chēng)售后公房)。未購(gòu)買(mǎi)并辦理產(chǎn)權(quán)證的公房其所有權(quán)屬于國(guó)家或集體,公民對(duì)該房屋僅享有使用權(quán)和租賃權(quán),并沒(méi)有所有權(quán),而使用權(quán)和租賃權(quán)依我國(guó)法律規(guī)定是不可以繼承的。所以公房不是死者的個(gè)人遺產(chǎn),自然不能繼承。

  三、公民生前承租的公房死后如何處理?

  根據(jù)上海政府的相關(guān)規(guī)定,公民死后其生前承租的公房的處理分兩種情況:

  1、公房承租人死亡時(shí),公房有同住人的情形

  承租人死亡的,其生前在本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人協(xié)商一致,要求變更承租戶(hù)名的,出租人應(yīng)予同意。

  協(xié)商不一致的,出租人應(yīng)當(dāng)從在本處有本市常住戶(hù)口的共同居住人中,按照下列順序書(shū)面確定承租人:

  (一)原承租人的配偶;

 。ǘ┰凶馊说淖优ò此幾》壳闆r,本處居住時(shí)間長(zhǎng)短);

  (三)原承租人的父母;

 。ㄋ模┢渌耍ò此幾》壳闆r,本處居住時(shí)間長(zhǎng)短)。

  2、公房承租人死亡時(shí),公房無(wú)同住人的情形

  公有居住房屋承租人死亡的,其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶(hù)口的,可以繼續(xù)履行租賃合同;其生前的共同居住人在該承租房屋處無(wú)本市常住戶(hù)口或者其生前無(wú)共同居住人的,其生前有本市常住戶(hù)口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。除以上情形之外的公房承租人死亡,租賃關(guān)系終止時(shí),出租人有權(quán)收回房屋。

  四、公房原承租人死亡,相關(guān)人員對(duì)承租權(quán)確定產(chǎn)生爭(zhēng)議,直接訴訟至人民法院時(shí),法院會(huì)如何處理?

  上海高院的相關(guān)意見(jiàn)是:在數(shù)人同時(shí)有權(quán)繼續(xù)履行租賃合同,且無(wú)法協(xié)商一致的情況下,應(yīng)當(dāng)由作為出租人的公房產(chǎn)權(quán)單位或國(guó)家授權(quán)經(jīng)營(yíng)管理公房訴單位從中予以確定。當(dāng)事人直接訴訟至人民法院要求確定的,法院不予受理;但當(dāng)事人對(duì)出租人確定的承租人資格提出異議而訴至法院的,人民法院可予受理。

  再回至前述的案例,結(jié)合上述四點(diǎn)不難得出一個(gè)結(jié)論:張三出讓公房使用權(quán)的得款人民幣70萬(wàn)元系張三出讓承租人為張三的公房使用權(quán)而得到的利益,并非張一所認(rèn)為的是其父母的遺產(chǎn),所以張一、張二、張四都無(wú)權(quán)要求分割該出讓款。

  


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