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石家莊律師在線辦公:企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的概念種類以及如何簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同? |
作者:石家莊律師趙麗娜編輯
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時(shí)間:2008/10/7 16:03:00 |
(1)企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的概念的分類 企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同,是在所有權(quán)不變的前提下,出租方將企業(yè)租賃給承租方經(jīng)營(yíng),承租方向出租方交付租金并對(duì)企業(yè)實(shí)行自主經(jīng)營(yíng),在租賃關(guān)系終止時(shí),返還所租財(cái)產(chǎn)的協(xié)議。 依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同可劃分為許多種類: 按照承租方的不同,它可分為個(gè)人租賃,即公民個(gè)人承租經(jīng)營(yíng)企業(yè);合伙租賃,即二人及二個(gè)以上合伙承租企業(yè);全員租賃,即本企業(yè)全體職工承擔(dān)經(jīng)營(yíng)企業(yè);企業(yè)租賃,即一個(gè)企業(yè)承租經(jīng)營(yíng)另一個(gè)企業(yè)。 按租賃企業(yè)的所有制性質(zhì),可以分為全民所有制企業(yè)租賃和集體所有制企業(yè)租賃。 按租賃企業(yè)的行業(yè)歸屬,可以分為服務(wù)業(yè)、修理業(yè)、飲食業(yè)、商業(yè)和工業(yè)企業(yè)的租賃。 按租賃的程序不同,可以分為面向社會(huì)的招標(biāo)租賃和企業(yè)內(nèi)部的職工租賃。 (2)企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同特征 1)與傳統(tǒng)財(cái)產(chǎn)租賃合同相比,企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的特點(diǎn)在于: A.傳統(tǒng)財(cái)產(chǎn)租賃合同的標(biāo)的物一般為單個(gè)物品,而且必須是非一次性消耗物;而企業(yè)租賃合同的標(biāo)的是一個(gè)企業(yè)的全部資產(chǎn),也括固定資金和流動(dòng)資金,有形財(cái)產(chǎn)和無形財(cái)產(chǎn)。這些財(cái)產(chǎn)可以是一次性消耗物,可以是財(cái)產(chǎn)、現(xiàn)金,也可以是債權(quán)、工業(yè)產(chǎn)權(quán)。 B.從當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系來看,傳統(tǒng)的財(cái)產(chǎn)租賃合同的承租方,對(duì)承租物一般只有簡(jiǎn)單的使用權(quán),沒有處分權(quán);而企業(yè)租賃合同的承租方,對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)擁有經(jīng)營(yíng)管理的自主權(quán),其中也包括處分權(quán)。 2)與企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)合同相比,企業(yè)租賃合同的特點(diǎn)在于: A.企業(yè)承包合同的基本內(nèi)容,是承包上繳利潤(rùn)指標(biāo)以及由此產(chǎn)生當(dāng)事人之間的其它權(quán)利義務(wù);企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的基本內(nèi)容,是承租方對(duì)企業(yè)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行租賃經(jīng)營(yíng),并向出租方交納租金,這里利潤(rùn)和租金是最大的區(qū)別。 B.從適用范圍上看,承包經(jīng)營(yíng)合同多運(yùn)用于大中型國(guó)營(yíng)企業(yè),而租賃合同則多用于小型國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)。 C.在承包經(jīng)營(yíng)合同中,承包方提供抵押財(cái)產(chǎn)擔(dān)保不是合同的有效條件;而在租賃經(jīng)營(yíng)合同中,必須明確承租人所提供的抵押財(cái)產(chǎn)人擔(dān)保。 D.發(fā)生虧損時(shí),承包企業(yè)只要用企業(yè)的自有資金補(bǔ)償即可:而租賃合同的承租方則必須以抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償。 E.在承包經(jīng)營(yíng)的情況下,承包期間新增資產(chǎn)的所有權(quán)性質(zhì)與承包關(guān)的企業(yè)所有權(quán)性質(zhì)是一致的;而在租賃經(jīng)營(yíng)的情況下,租賃期間承租方用其收入追加投資所添置的資產(chǎn),則屬于承租方。 (3)簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同的程序 1)確定出租方。依現(xiàn)行法律規(guī)定,出租方應(yīng)為企業(yè)所在地人民政府委托的部門(企業(yè)業(yè)務(wù)主管部門)。 2)清產(chǎn)核資。出租方在企業(yè)出租前,應(yīng)會(huì)同有關(guān)部門對(duì)企業(yè)進(jìn)行債務(wù)清理,評(píng)估資產(chǎn)(包括有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn));根據(jù)行業(yè)和本企業(yè)資金利潤(rùn)率確定標(biāo)的。 3)確定租賃企業(yè)的租賃方式。 4)發(fā)布招標(biāo)公告,確定投標(biāo)者。公告中應(yīng)說明招標(biāo)企業(yè)的名稱、性質(zhì)、經(jīng)營(yíng)范圍、產(chǎn)品及產(chǎn)量、產(chǎn)值、租賃期、投標(biāo)條件、報(bào)名手續(xù)、中標(biāo)者的權(quán)利和義務(wù)等。 5)編制投標(biāo)書。投標(biāo)書由投標(biāo)者編制,提出具體的經(jīng)營(yíng)方案。 6)確定中標(biāo)者。組織公開答辯,并對(duì)投標(biāo)者進(jìn)行綜合考評(píng),在征求職工大會(huì)或職工代表大會(huì)的意見后,確定中標(biāo)者。 7)簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同。出租方選定承租方后,雙方應(yīng)訂立書面的租賃經(jīng)營(yíng)合同。合同內(nèi)容應(yīng)包括:標(biāo)的;合同生效條件和有效期限;租賃期限;租賃期內(nèi)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)及年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo);租金數(shù)額、交付期限及計(jì)算方法;承租方的收益及企業(yè)各項(xiàng)基金的分配比例;企業(yè)租賃前債權(quán)債務(wù)及遺留虧損失處理;租賃雙方的權(quán)利和義務(wù);擔(dān)保的形式和要求;合同的變更、解除及合同糾紛處理辦法;違約責(zé)任;租賃期滿后資產(chǎn)返還和驗(yàn)收。雙方簽訂合同后,還應(yīng)根據(jù)法律、法規(guī)、政策的要求,辦理其它必要的批準(zhǔn)手續(xù)或公證、鑒證手續(xù)。 8)辦理企業(yè)變更登記手續(xù)。實(shí)行租賃后,承租人需持有關(guān)必備證件及合同的工商行政管理機(jī)關(guān)辦理變更法人代表手續(xù)。 (4)企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同當(dāng)事人的主要權(quán)利和義務(wù) 1)出租方的權(quán)利和義務(wù) 出租方的權(quán)利主要有:監(jiān)督承租方遵守國(guó)家方針、政策、法律、法規(guī),完成國(guó)家下達(dá)的計(jì)劃;監(jiān)督租賃企業(yè)的財(cái)產(chǎn)不受損害;收取承租方按照合同規(guī)定交付的租金。 出租方的義務(wù)主要有: 按照合同規(guī)保證承租方的經(jīng)營(yíng)自主權(quán),依法維護(hù)企業(yè)租賃前享有的各項(xiàng)優(yōu)惠待遇,不得對(duì)承租方的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行非法干預(yù);為租賃企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展提供必要的服務(wù);根據(jù)承租方要求,會(huì)同有關(guān)部門協(xié)助租賃企業(yè)解決經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的困難。 2)承租方的權(quán)利和義務(wù) 承租方的主要權(quán)利有:承租經(jīng)營(yíng)權(quán),包括國(guó)家規(guī)定的廠長(zhǎng)(經(jīng)理)的權(quán)利、任免廠級(jí)行政副職的權(quán)利,決定企業(yè)脫產(chǎn)人員編制的權(quán)利、根據(jù)市場(chǎng)需要調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)方向的權(quán)利等自主經(jīng)營(yíng)權(quán);按照合同規(guī)定獲取承租收入的權(quán)利。 承租方的義務(wù)是:履行國(guó)家規(guī)定的廠長(zhǎng)(經(jīng)理)職責(zé);執(zhí)行價(jià)格政策,維護(hù)用戶和消費(fèi)者的利益;維護(hù)職工的合法利益;維護(hù)租賃經(jīng)營(yíng)企業(yè)的資產(chǎn),保證設(shè)備完好,辦理企業(yè)保險(xiǎn);提供合法、可*的承租經(jīng)營(yíng)擔(dān)保;按期交付租金。 (5)簽訂企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同應(yīng)注意的幾個(gè)問題 1)關(guān)于合同的擔(dān)保 A.個(gè)人承租的,承租人必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個(gè)人財(cái)產(chǎn)(其中應(yīng)當(dāng)有一定比例的現(xiàn)金)作為擔(dān)保,并應(yīng)有兩名以上的保證人。 B.合伙租賃、全員租賃的承租成員,必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的個(gè)人財(cái)產(chǎn)作為擔(dān)保。擔(dān)保財(cái)產(chǎn)中應(yīng)當(dāng)有一定比例的現(xiàn)金,現(xiàn)金必須?畲嫒脬y行。 C.企業(yè)承租人,必須出具與租賃企業(yè)資產(chǎn)成一定比例的留用資金作為擔(dān)保, 并存入銀行。存入銀行后,除征得出租方同意,可作為流動(dòng)資金參加周轉(zhuǎn)外,不得挪作他用。 在由第三方提供保證的情況下,當(dāng)承租方不履行義務(wù)時(shí),由保證人承擔(dān)連帶責(zé)任。保證人承擔(dān)責(zé)任后,有權(quán)向承租方追償。 2)有關(guān)租金的計(jì)算 租金是企業(yè)租賃制核心內(nèi)容,也是承租人應(yīng)履行的主要義務(wù)。如何確定和計(jì)算租金,各地實(shí)踐也不相同。比較典型的做法是: A.將租金分為納稅租金和不納稅租金。前者以租賃當(dāng)年的資產(chǎn)租金率(即資產(chǎn)利潤(rùn)率)為基數(shù),每年遞增一定比例,乘以當(dāng)年初實(shí)有資產(chǎn),得出租金數(shù);后者即按規(guī)定從成本中提取的折舊基金及大修基金。 B.基數(shù)遞增租金。即由租賃雙方商定各年度的基數(shù)利潤(rùn)和基數(shù)租金,在此基礎(chǔ)上,按計(jì)租年度企業(yè)的實(shí)際利潤(rùn)基數(shù)利潤(rùn)的比例適度上浮,計(jì)算出實(shí)際租金。 C.固定租金制。即租金數(shù)額不因利潤(rùn)增減而變動(dòng)。 上述幾種方法各有利弊,應(yīng)依具體情況靈活擇用。除此之外,還有其它一些計(jì)算方法。確定租金應(yīng)兼顧國(guó)家、企業(yè)、職工、承租方等各方面的利益。 3)關(guān)于承租方的收入 承租收入從廣義上講包括租金,承租方收入及風(fēng)險(xiǎn)保證金。根據(jù)我國(guó)法律及政策的規(guī)定,自租賃經(jīng)營(yíng)合同生效之日起,停發(fā)個(gè)人承租經(jīng)營(yíng)者及合伙承租成員的工資、資金,預(yù)支生活費(fèi)。對(duì)于租賃經(jīng)營(yíng)所得,承租方應(yīng)先按合同規(guī)定交納租金,然后再劃分出承租方的實(shí)得利益。除個(gè)人承租外,承租經(jīng)營(yíng)者的收入,原則上不超過企業(yè)職工平均工資和資金的5倍,其它承租成員的收入應(yīng)當(dāng)?shù)陀诔凶饨?jīng)營(yíng)者的收入。 在交付租金和實(shí)際支付給承租成員應(yīng)得收入的后,承租收入仍有余額的,應(yīng)當(dāng)作為企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)保證金留存。承租方在租賃期內(nèi)完不成經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)或者欠交租金時(shí),以該風(fēng)險(xiǎn)保證金抵補(bǔ)。 4)關(guān)于承租前債務(wù)的處理 其原則與企業(yè)承包前的債權(quán)債務(wù)的處理是相同的。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在簽訂租賃經(jīng)營(yíng)合同時(shí)將此考慮在內(nèi)。如果清產(chǎn)核資時(shí)對(duì)債務(wù)債權(quán)疏漏,應(yīng)當(dāng)由承租方以企業(yè)的名義受償或清償,然后在租金收入中加上受償?shù)膫鶛?quán)份額或從租金中減去清償?shù)膫鶆?wù)數(shù)額。 5)關(guān)于租賃期間新增資產(chǎn)的歸屬 與企業(yè)承包經(jīng)營(yíng)不同,在企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)的過程中,企業(yè)的新增資產(chǎn)不一定屬于全民或集體所有,具體有下列五種情況: A、在租賃期間,出租方為幫助承租方而投入的資產(chǎn),屬全民或集體所有。B、個(gè)人租賃時(shí),承租方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)投資形成的資產(chǎn),屬該投資者所有。C、合伙租賃時(shí),承租方投資形成的資產(chǎn),歸承租成員共有。D、全員租賃時(shí),承租方用其收入新增產(chǎn),產(chǎn)權(quán)屬全體職工。E、企業(yè)承租企業(yè)時(shí),承租方用其收入新增資產(chǎn)屬承租企業(yè)所有(集體企業(yè))或經(jīng)營(yíng)管理(全民企業(yè))。租賃期滿時(shí)這些資產(chǎn)如何處理,合同中應(yīng)明確約定。沒有約定的,可以折價(jià)賣給出租方,并對(duì)利用承租方新增資產(chǎn)創(chuàng)造的利潤(rùn),可以從中提取適當(dāng)比例的分成,歸承租方所有。 6)關(guān)于企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同爭(zhēng)議的處理 企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)合同發(fā)生爭(zhēng)議,首先應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的,可按照國(guó)務(wù)院1988年6月5日發(fā)布的《全民所有制小型工業(yè)企業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)暫行條列》第二十二條規(guī)定解決(通過仲裁方式)。租賃經(jīng)營(yíng)合同任何一方可以根據(jù)租賃經(jīng)營(yíng)合同規(guī)定直接向人民法院起訴。
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