一、房屋評估計(jì)價辦法是依照被評估房屋的常用結(jié)構(gòu)、標(biāo)準(zhǔn)、用料情況計(jì)算重置完全價值，然后按各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等組成情況的新舊程度折扣，而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進(jìn)行交易、互換、抵押、拍賣、典當(dāng)、轉(zhuǎn)讓、析產(chǎn)、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等，涉及房屋價格的活動，均依照本辦法評估作價。

　　二、房屋評估計(jì)價原則：是以房屋重置完全價值確定各類房屋的價值為房屋評估計(jì)價的基本原則。

　　房屋重置完全價值是指房屋評估時前一年重新建造該類房屋應(yīng)花費(fèi)的全部投資。

　　重置完全價值的確定，包括建筑安裝工程造價、室外工程費(fèi)、土地征用費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)及房屋座落地段、朝向、樓層等調(diào)節(jié)因素的增減價值。

　　1.建筑安裝工程造價(簡稱工程造價)，一律按房屋評估時前一年執(zhí)行的《XX省建筑工程預(yù)算定額》及各市發(fā)布的單位估價表、《XX省統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額單位價目表》、XX省建筑安裝工程費(fèi)用定額以及有關(guān)規(guī)定，編制預(yù)算成本。在編制預(yù)算成本時，施工安裝企業(yè)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定，省轄市按地市級企業(yè)取費(fèi)，縣或縣級市按縣市級企業(yè)取費(fèi);材料價格的調(diào)整系數(shù)，一律按當(dāng)年當(dāng)?shù)卣�府�?guī)定的材料價格調(diào)整系數(shù)及規(guī)定按實(shí)際調(diào)整的材料差價，合理確定。工程造價為確定重置完全價置的基礎(chǔ)。

　　2.室外工程費(fèi)，系指建筑物以外與建筑物直接配套的上下水設(shè)備、電照、甬路和化糞井等工程費(fèi)用。

　　3.土地征用費(fèi)，系指按《土地管理法》核定的征用土地補(bǔ)償和安置補(bǔ)助費(fèi)。

　　4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)，系指拆除房屋收購費(fèi)、臨時過渡費(fèi)、搬家費(fèi)、停業(yè)損失費(fèi)等。

　　5.房屋座落地段因素，具體表現(xiàn)為以級差地租為基礎(chǔ)的地段差價。各市、縣房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)各地土地級差情況，劃分若干地段，確定相應(yīng)的地段差價。朝向差價，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r，依據(jù)房屋的不同朝向，確定不同的差價率。單元內(nèi)各朝向增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。樓層差價，各地房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)可根據(jù)多層或高層住宅的具體情況，確定標(biāo)準(zhǔn)價格樓層和其余各樓層的差價率。各樓層增減差價率的代數(shù)和應(yīng)趨近于零。

　　6.根據(jù)房屋的特殊結(jié)構(gòu)，對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度，應(yīng)以當(dāng)?shù)氐臉?biāo)準(zhǔn)和通用的做法及厚度為基礎(chǔ)計(jì)算調(diào)整分值。室內(nèi)凈高，一般居住用房以室內(nèi)凈高2.8米為基礎(chǔ)，在其他條件不變的情況下，每增高或降低10厘米，房屋建筑造價即增加或減少2%左右，可按此計(jì)算其調(diào)劑分值。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等，均可結(jié)合房屋建筑的實(shí)際情況和技術(shù)、業(yè)務(wù)上的具體規(guī)定，作出增減價值的規(guī)定。

　　三、房屋分類：按部頒《城市房產(chǎn)會計(jì)制度》的規(guī)定，房屋常用結(jié)構(gòu)分為四類七等

　　1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：全部或承重部分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，包括框架大板與框架輕板結(jié)構(gòu)等房屋。這類房屋一般內(nèi)外裝飾良好，設(shè)備比較齊全。

　　2.磚混結(jié)構(gòu)一等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻部分砌磚、水刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墻等，并有陽臺，內(nèi)外設(shè)備齊全的單元式住宅或非住宅房屋。

　　3.磚混結(jié)構(gòu)二等：部分鋼筋混凝土，主要是磚墻承重的結(jié)構(gòu)。外墻是清水墻，沒有陽臺，內(nèi)部設(shè)備不全的非單元式住宅或其它房屋。

　　4.磚木結(jié)構(gòu)一等：材料上等、標(biāo)準(zhǔn)較高的磚木(石料)結(jié)構(gòu)，這類房屋一般是外部有裝修處理，內(nèi)部設(shè)備完善的庭院式或花園洋房等高級房屋。

　　5.磚木結(jié)構(gòu)二等：結(jié)構(gòu)正規(guī)，材料較好，一般外部沒有裝修處理，室內(nèi)有專用上、下水等設(shè)備的普通磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　　6.磚木結(jié)構(gòu)三等：結(jié)構(gòu)簡單、材料較差，室內(nèi)沒有專用上、下水等設(shè)備，較低級的磚木結(jié)構(gòu)房屋。

　　7.簡易結(jié)構(gòu)：如簡易樓、平房、木板房、磚坯、土草房、竹木捆綁房等。

　　在評估時，如建筑情況復(fù)雜，各地可根據(jù)具體情況，在每等內(nèi)可再分級。有些房屋介于兩個等級之間，應(yīng)以主要結(jié)構(gòu)為主定級。

　　四、房屋耐用年限及殘值率：

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　　| 房 屋 結(jié) 構(gòu) | | |

　　|--------------------|耐用年限| 殘 值 率 |

　　| 類 別 | 等 級 | | |

　　|----------|---------|------------|-------------|

　　|1.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) | | 60—80年 |0|

　　|----------|---------|------------|-------------|

　　|2.磚混結(jié)構(gòu) | 一 等 | | 2% |

　　| | 二 等 | 40—60年 | |

　　|----------|---------|------------|-------------|

　　| | 一 等 | | 6% |

　　|3.磚木結(jié)構(gòu) | 二 等 | 30—50年 |4%|

　　| | 三 等 | | 3% |

　　|----------|---------|------------|-------------|

　　|4.簡易結(jié)構(gòu) | | 10—15年 |3%|

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　　五、房屋新舊程度的評估標(biāo)準(zhǔn)：房屋新舊程度評估標(biāo)準(zhǔn)(見附表一)，是根據(jù)部頒《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)(試行)》，參考典型代表城市的有關(guān)資料確定，原則上將房屋按常用結(jié)構(gòu)分為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)四種類型。這四種類型房屋的新舊程度，都是以各類房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個組成部分十二個工種項(xiàng)目的狀況評估的。評估的房屋新舊程度，應(yīng)與相應(yīng)的質(zhì)量等級相吻合。

　　如下表：

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　　| 質(zhì) 量 等 級 | 新 舊 程 度 | 備 注 |

　　|-----------|-----------|-----------------------|

　　| 完 好 房 | 十、九、八成 | |

　　|-----------|-----------||

　　| 基本完好房 | 七、六成 | |

　　|-----------|-----------||

　　| 一般損壞房 |五、四成|確定需要拆除改建的危險房按殘值計(jì)算其現(xiàn)值|

　　|-----------|-----------||

　　| 嚴(yán)重?fù)p壞房 | 三成 | |

　　|-----------|-----------||

　　| 危 險 房 | 二、一成 | |

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　　六、房屋建筑面積的計(jì)算：房屋評估計(jì)價一律按房屋的建筑面積(平方米)計(jì)算其價值。戶建筑面積計(jì)算公式：本棟房屋總建筑面積戶建筑面積=戶使用面積×----------本棟房屋總使用面積房屋建筑面積按國家經(jīng)委《建筑面積計(jì)算規(guī)則》的規(guī)定計(jì)算。房屋使用面積按建設(shè)部《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算(其規(guī)定附后)。

　　七、房屋評估計(jì)價方法：以房屋的建筑面積(平方米)、按測定的重置單價計(jì)算房屋重置完全價值(原值)，根據(jù)評估的房屋新舊程度，計(jì)算房屋現(xiàn)值(凈值)。其計(jì)算公式如下：

　　1.房屋重置完全價值(原值)=房屋建筑總面積×房屋重置單價±房屋的增減價值

　　2.房屋現(xiàn)值(凈值)=房屋重置完全價值(原值)×評估的房屋新舊程度(%)

　　3.房屋應(yīng)提折舊=房屋重置完全價值(原值)-房屋現(xiàn)值(凈值)。

　　4.年折舊額=房屋重置完全價值(原值)×(1-殘值率)÷耐用年限

　　5.年折舊率=年折舊額÷房屋重置完全價值(原值)×100%

　　6.尚可使用年限=房屋的耐用所限×評估的房屋新舊程度(%)

　　八、房屋評估計(jì)價工作程序：

　　1.凡進(jìn)行房屋評估作價的單位和個人，必須持有關(guān)證件向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處(所)申報，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理處(所)安排專業(yè)評估人員進(jìn)行評估作價。

　　2.評估人員要對房屋圖卡資料復(fù)查核對，進(jìn)行現(xiàn)場勘察、測繪、評議，準(zhǔn)確丈量房屋的建筑面積、使用面積，調(diào)查房屋的建筑年代、朝向、層次和用途，按照房屋評估標(biāo)準(zhǔn)勘察記錄房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完損等級、新舊程度和房屋的增減價值。

　　3.整理勘察記錄，計(jì)算房屋的重置完全價值(原值)、現(xiàn)值(凈值)，尚可使用年限、殘值等。

　　4.整理填寫房屋完損等級勘估表和房屋價值評估表(見附表二、三)，作為提供確定房屋價格的依據(jù)。

　　九、各市、縣房地產(chǎn)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，制定具體實(shí)施細(xì)則。

　　房屋建筑面積和使用面積的計(jì)算

　　一、房屋建筑面積的計(jì)算

　　房屋建筑面積是指一幢房屋的總面積。從房屋的外墻勒腳線以上的外圍水平面積算起，包括結(jié)構(gòu)本身(如墻、柱)占用的面積在內(nèi)。多層建筑按各層建筑面積總和計(jì)算。

　　國家經(jīng)委頒布《建筑面積計(jì)算規(guī)則》如下：

　　1.計(jì)算建筑面積的范圍

　　(1)單層建筑物不論其高度如何均按一層計(jì)算，其建筑面積按建筑物外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算。單層建筑物內(nèi)如帶有部分樓層者，亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　(2)高低聯(lián)跨的單層建筑物，如需分別計(jì)算建筑面積，當(dāng)高跨為邊跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以勒腳以上外墻表面至高跨中柱外邊線的水平寬度計(jì)算;當(dāng)高跨為中跨時，其建筑面積按勒腳以上兩端山墻外表面間的水平長度乘以中柱外邊線的水平寬度計(jì)算。

　　(3)多層建筑物的建筑面積按各層建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。

　　(4)地下室、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部等及相應(yīng)出口的建筑面積按其上口外墻(不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻)外圍的水平面積計(jì)算。

　　(5)用深基礎(chǔ)做地下架空層加以利用，層高2.2米的，按架空層外圍的水平面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(6)坡地建筑物利用吊腳做架空層加以利用，層高超過2.2米時，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　(7)穿過建筑物的通道、建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。

　　(8)圖書館的書庫按書架層計(jì)算建筑面積。

　　(9)電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計(jì)算建筑面積。

　　(10)舞臺燈光控制室按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積乘以實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。

　　(11)建筑物內(nèi)的技術(shù)層，層高超過2.2米的，應(yīng)計(jì)算建筑面積。

　　(12)有柱雨篷按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積;獨(dú)立柱的雨篷按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(13)有柱的車棚、貨棚、站臺等按柱外圍水平面積計(jì)算建筑面積;單排柱、

　　獨(dú)立柱的車棚、貨棚、站臺等按頂蓋的水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(14)突出屋面的有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　(15)突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。

　　(16)封閉式陽臺、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(17)建筑物墻外有頂蓋和柱的走廊、檐廊按柱的外邊線水平面積計(jì)算建筑面積。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(18)兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。

　　無頂蓋的架空通廊，按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(19)室外樓梯做為主要通道和用于疏散的，均按每層水平投影面積計(jì)算建筑面積;樓內(nèi)有樓梯的，室外樓梯按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。

　　(20)跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。

　　2.不計(jì)算建筑面積的范圍

　　(1)突出墻面的構(gòu)件配件和藝術(shù)裝飾，如柱、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

　　(2)檢修、消防等用的室外爬梯。

　　(3)層高在2.2米以內(nèi)的技術(shù)層。

　　(4)構(gòu)筑物，如：獨(dú)立煙囪、煙道、油罐、水塔、貯油(水)池、貯倉、圓庫、地下人防干、支線等。

　　(5)建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺、及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。

　　(6)沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。

　　(7)單層建筑內(nèi)分隔的操作間、控制室、儀表間等單層房間。

　　(8)層高小于2.2米的深基礎(chǔ)地下架空層、坡地建筑物吊腳架空層。

　　二、房屋使用面積的計(jì)算

　　使用面積按部頒《住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》的規(guī)定計(jì)算。其規(guī)定：

　　1.套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等分戶門內(nèi)面積的總面積。

　　2.躍層住宅中的戶內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。

　　3.不包含在結(jié)構(gòu)面積中的煙囪、通風(fēng)道、管道井均計(jì)入使用面積。

　　4.內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入使用面積。