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小產(chǎn)權(quán)房買賣 |
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| 小產(chǎn)權(quán)房法律分析大全 |
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出處：法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com
時間：2012/9/14 14:57:04 |
小產(chǎn)權(quán)房法律分析大全
首先來明確一下這個概念：什么是小產(chǎn)權(quán)房？小產(chǎn)權(quán)房是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義把村民承包的土地以租代買，建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。無論是村集體組織還是開發(fā)商均不具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，未取得工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證、建設(shè)規(guī)劃許可證、又無商品房預(yù)售許可證。
這就涉及到現(xiàn)行法上幾個比較重要的法律條文。一個是《土地管理法》第43條第1款的規(guī)定、《物權(quán)法》第3條第3款、第4條、第39條、第42條第1款、第153條的規(guī)定。如果運用法律解釋的方法可以得到這樣的一個結(jié)論�！段餀�(quán)法》第153條說，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。這就把《土地管理法》第43條第1款的規(guī)定引入到物權(quán)法中。從目前土地管理法第43條第1款的規(guī)定我們可以看出，無論是單位和個人在土地上進行開發(fā)、建設(shè)，都要求在國有土地上進行。如果在集體土地上進行的話，在這一條款中設(shè)置了三個例外的規(guī)定：建鄉(xiāng)辦鎮(zhèn)辦企業(yè)、集體成員建住宅、建公共設(shè)施和公益設(shè)施等。我們可以得出的結(jié)論就是集體土地上面的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)從現(xiàn)行法上確立的法律規(guī)則來講，能夠進入土地交易的一級市場自由的進行流轉(zhuǎn)，的確是欠缺比較扎實的法律根據(jù)。
石家莊小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)律師認為,法院遇到這樣的案子有兩類：第一類是違章建筑，就是沒有規(guī)劃的、自己蓋的，如果要流轉(zhuǎn)的肯定不予支。第二類是討論的小產(chǎn)權(quán)房的范圍是經(jīng)過規(guī)劃部門規(guī)劃的，主要是舊村改造項目的小產(chǎn)權(quán)房。物權(quán)法的第30條，第31條。第30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。也就是說，這個房子蓋起來之后就取得了物權(quán)，并不需要國家發(fā)的大證，即產(chǎn)權(quán)證才享有物權(quán)，蓋完以后，房子就屬于產(chǎn)權(quán)人。只不過受第31條的限制：依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，房子建成以后，但是你要買它，國家沒有發(fā)證，物權(quán)沒法變動。房子交付以后，買受人取得了實際占有的權(quán)利，這時候物權(quán)沒有變動。
自從畫家村小產(chǎn)權(quán)房買賣糾紛塵埃落定后，北京市各區(qū)縣人民法院在審理農(nóng)村私有房屋買賣時均會參照北北京市高級人民法院《關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》（京高法發(fā)[2004]391號）審判，在確認房屋買賣合同無效的前提下將房屋增值部分及區(qū)位補償價的主要部分支付給買房人，而在2009年月份，情況發(fā)生了變化，北京市高級人民法院認為：
1、對于合同的效力仍然應(yīng)認定無效。
2、對于區(qū)位補償價則要看時期，對于訴訟期間未列入拆遷項目的涉案房屋，區(qū)位補償價可不予處理，待到列為拆遷項目后由當(dāng)事人再行解決。
3、第2項的規(guī)定是適用于賣房人起訴的情形，不適用于買房人。
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