國有土地上房屋征收評估辦法解讀
    繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后，住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》，確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。
    其中規(guī)定，負責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格，不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示，2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。
    房屋征收評估新流程
    選定機構(gòu)
    被征收人在規(guī)定時間內(nèi)，協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。
    簽訂合同
    一般由房屋征收部門作為委托人，與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。
    實地評估
    估價師對被征收房屋進行實地查勘，根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或多種方法進行評估。
    公示解釋
    房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果，房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間，估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。
    交付報告
    公示期滿后，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
    申請復(fù)核
    被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的，自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。
    申請鑒定
    被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
    變化1評估價格完全依照市場
    2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定，“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。”
    按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
    昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》，對此進行了細化�！氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，是指在評估時點的平均交易價格。評估時，還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。
    【解讀】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中，對房屋價值的評估，已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價”，而是完全按照市場交易的價格。
    對此，北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示，這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。
    “《條例》中，是由市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體，那么對于房屋價值的判斷，就應(yīng)該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值，但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話，就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以，這是一個立法方面的進步，征收的成本更加向市場靠攏�！�
    變化2評估機構(gòu)由被征收人選
    在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。
    而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定，“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。
    至于評估費用由誰承擔(dān)的問題，《辦法》表示，房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)，一般由房屋征收部門作為委托人。
    【解讀】陳志表示，《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導(dǎo)思想，就是不能強行征收，要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu)，取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力，這是社會公平的體現(xiàn)，也尊重了被征收人的權(quán)利。
    不過他認為，選定評估機構(gòu)的辦法，還需細化�！氨热缫�拆一條街，那會涉及很多戶，每一戶都有自己的想法，但評估機構(gòu)只能確定一家，如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票，也需要細化操作辦法�？梢韵胍幌�，現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會，投票都那么難，更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收�！�

變化3評估更多體現(xiàn)土地價值
    在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定，“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的，可以采用其他估價方法”。
    而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確，估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
    【解讀】陳志認為，過去，在房屋拆遷的補償中，體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中，土地的價值也很大。而新的條例中，對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。
    “比如，在王府井地區(qū)征收，可能這個地段的土地在征收后，要開發(fā)成商業(yè)，將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法，可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后，將來開發(fā)項目，會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益，來衡量應(yīng)該補償給被征收人的那部分。”
    北京情況
    北京拆遷補償已參照市場價
    記者從北京市住建委獲悉，北京正在制訂具體的征收指導(dǎo)意見，將在近期出臺。
    據(jù)了解，目前北京房屋征收政策，在很多方面已經(jīng)和國家的新要求一致。
    2009年，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》明確，拆遷實行貨幣補償?shù)�，補償價格由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，參照近期類似房地產(chǎn)的市場交易價格評估確定。并在當(dāng)年4月的西城區(qū)西長安街拆遷中，首次試點根據(jù)市場評估價格進行貨幣補償，補償基礎(chǔ)價格定為3.07萬建筑平米。
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    拆遷補償大事記
    1991年1月
    拆遷服從城建需要
    國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》，當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定，被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要，在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
    2001年6月
    拆遷管理條例修訂
    鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題，國務(wù)院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》，當(dāng)年11月起施行。
    2003年12月
    房屋拆遷進行估價
    建設(shè)部發(fā)布《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，對房屋拆遷過程中評估機構(gòu)的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。
    2009年12月
    建議審查拆遷條例
    城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國人大常委會建議，要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查，并建議國務(wù)院對其進行修改。
    2011年1月
    行政強拆退出歷史
    國務(wù)院發(fā)布《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定，“政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷”�！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。
    2011年6月
    征收評估用新辦法
    根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》，住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》。