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國有土地上房屋征收評估辦法解讀
出處:法律顧問網(wǎng)·涉外m.jeanmcdaniel.com     時間:2012/9/14 15:23:32

國有土地上房屋征收評估辦法解讀
    繼《國有土地上房屋征收與補償條例》在今年1月公布實施后,住建部昨天發(fā)布了《國有土地上房屋征收評估辦法》,確定了房屋征收補償?shù)脑u估辦法。
    其中規(guī)定,負責(zé)房地產(chǎn)價格評估的機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;征收房屋的價值將完全按照類似房地產(chǎn)的市場價格,不再綜合政府定期公布的房地產(chǎn)市場價格。住建部表示,2003年12月1日原建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》同時廢止。
    房屋征收評估新流程
    選定機構(gòu)
    被征收人在規(guī)定時間內(nèi),協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)。
    簽訂合同
    一般由房屋征收部門作為委托人,與評估機構(gòu)簽訂評估委托合同。征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān)。
    實地評估
    估價師對被征收房屋進行實地查勘,根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,選用一種或多種方法進行評估。
    公示解釋
    房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果,房屋征收部門將評估結(jié)果向被征收人公示。公示期間,估價師要對初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。
    交付報告
    公示期滿后,房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)向房屋征收部門提供整體評估報告和分戶評估報告,房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評估報告。
    申請復(fù)核
    被征收人或者房屋征收部門對評估結(jié)果有異議的,自收到評估報告之日起10日內(nèi),向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。
    申請鑒定
    被征收人或者房屋征收部門對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的,自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi),向被征收房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。
    變化1評估價格完全依照市場
    2003年的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定,“拆遷估價應(yīng)當(dāng)參照類似房地產(chǎn)的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門定期公布的房地產(chǎn)市場價格。”
    按照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定,對被征收房屋價值的補償,不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。
    昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》,對此進行了細化!氨徽魇辗课莸念愃品康禺a(chǎn)”是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格,是指在評估時點的平均交易價格。評估時,還要考慮到區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)等影響價值的因素。
    【解讀】在新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中,對房屋價值的評估,已經(jīng)不再綜合政府定期發(fā)布的“指導(dǎo)價”,而是完全按照市場交易的價格。
    對此,北京市房協(xié)副秘書長陳志昨日表示,這與《國有土地上房屋征收與補償條例》的要求一致。
    “《條例》中,是由市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。政府是征收的主體,那么對于房屋價值的判斷,就應(yīng)該采用第三方獨立的判斷才能公平。即便是第三方評估機構(gòu)來評估價值,但如果政府還是設(shè)定一個指導(dǎo)價的話,就不能體現(xiàn)第三方的獨立判斷。所以,這是一個立法方面的進步,征收的成本更加向市場靠攏!
    變化2評估機構(gòu)由被征收人選
    在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定,“拆遷估價機構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明,采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式”。
    而在昨天發(fā)布的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確規(guī)定,“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的,由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定,或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定”。
    至于評估費用由誰承擔(dān)的問題,《辦法》表示,房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔(dān),一般由房屋征收部門作為委托人。
    【解讀】陳志表示,《國有土地上房屋征收與補償條例》的一個指導(dǎo)思想,就是不能強行征收,要保證被征收人的合法利益。由被征收人來選定評估機構(gòu),取消了政府指定評估機構(gòu)的權(quán)力,這是社會公平的體現(xiàn),也尊重了被征收人的權(quán)利。
    不過他認為,選定評估機構(gòu)的辦法,還需細化!氨热缫鹨粭l街,那會涉及很多戶,每一戶都有自己的想法,但評估機構(gòu)只能確定一家,如何協(xié)調(diào)就是一個問題。即便投票,也需要細化操作辦法?梢韵胍幌,現(xiàn)在一個小區(qū)成立業(yè)主大會,投票都那么難,更何況涉及人員更多、利益更大的房屋征收!

變化3評估更多體現(xiàn)土地價值
    在原來的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》中規(guī)定,“拆遷估價的方法一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。不具備采用市場比較法條件的,可以采用其他估價方法”。
    而新的《國有土地上房屋征收評估辦法》中明確,估價師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況,對市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后,選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。
    【解讀】陳志認為,過去,在房屋拆遷的補償中,體現(xiàn)的主要是房屋的價值。但這其中,土地的價值也很大。而新的條例中,對于土地的價值有了更多的體現(xiàn)。
    “比如,在王府井地區(qū)征收,可能這個地段的土地在征收后,要開發(fā)成商業(yè),將來獲得的利益很大。但如果僅按市場比較法,可能體現(xiàn)得不明顯。那么可以假設(shè)它在征收后,將來開發(fā)項目,會取得多少收益。按照假設(shè)計算出的收益,來衡量應(yīng)該補償給被征收人的那部分。”
    北京情況
    北京拆遷補償已參照市場價
    記者從北京市住建委獲悉,北京正在制訂具體的征收指導(dǎo)意見,將在近期出臺。
    據(jù)了解,目前北京房屋征收政策,在很多方面已經(jīng)和國家的新要求一致。
    2009年,北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進一步做好本市城市房屋拆遷安置和補償工作的若干意見》明確,拆遷實行貨幣補償?shù),補償價格由房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素,參照近期類似房地產(chǎn)的市場交易價格評估確定。并在當(dāng)年4月的西城區(qū)西長安街拆遷中,首次試點根據(jù)市場評估價格進行貨幣補償,補償基礎(chǔ)價格定為3.07萬建筑平米。
    ——
    拆遷補償大事記
    1991年1月
    拆遷服從城建需要
    國務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理條例》,當(dāng)年6月1日起施行。其中規(guī)定,被拆遷人必須服從城市建設(shè)需要,在規(guī)定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷。
    2001年6月
    拆遷管理條例修訂
    鑒于原《條例》存在“補償標準過低、強制拆遷的規(guī)定不明晰”等問題,國務(wù)院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理條例》,當(dāng)年11月起施行。
    2003年12月
    房屋拆遷進行估價
    建設(shè)部發(fā)布《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》,對房屋拆遷過程中評估機構(gòu)的選定、拆遷房價的評定等問題作出了規(guī)定。2004年1月1日起施行。
    2009年12月
    建議審查拆遷條例
    城市拆遷引發(fā)了一些群體性事件。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國人大常委會建議,要求對《拆遷管理條例》的合法性進行審查,并建議國務(wù)院對其進行修改。
    2011年1月
    行政強拆退出歷史
    國務(wù)院發(fā)布《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定,“政府不得責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷”!冻鞘蟹课莶疬w管理條例》同時廢止。行政強拆退出歷史。
    2011年6月
    征收評估用新辦法
    根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》,住建部發(fā)布《國有土地上房屋征收評估辦法》。


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