涉外房地產(chǎn)抵押

隨著越來越多的新加坡投資者去中國設(shè)立外商投資企業(yè)，處在世
界國際金融中心之一的新加坡的銀行和金融機(jī)構(gòu)也紛紛通過向中國境
內(nèi)的企業(yè)（包括外商投資企業(yè)）提供外匯貸款（包括銀團(tuán)貸款）以開
展間接投資。為了減少風(fēng)險并保障貸款本息的安全回收，外國銀行通
常都會要求中國境內(nèi)的借款人或第三人（通稱“抵押人”）用中國境
內(nèi)的房地產(chǎn)作貸款抵押。但如何保證這類涉外房地產(chǎn)低押的合法有效
和可執(zhí)行性，至今仍是一個值得外國銀行重視的課題。

　　一、應(yīng)注意房地產(chǎn)抵押的范圍

　　根據(jù)中國有關(guān)法津，一般有下列房地產(chǎn)可作低押：

　�、诺盅喝藫碛兴�有權(quán)的房屋和其他地上附著物；

　�、频盅喝艘婪ㄓ袡�(quán)處分的國有土地使用權(quán)，房屋和其他地上附著
物；

　�、堑盅喝丝梢婪ǖ盅旱霓r(nóng)村集體土地使用權(quán)及其地上的房屋和其
他附著物；

　�、鹊盅喝艘婪ǖ盅旱脑诮üこ袒蝾A(yù)購商品房。

　　外國銀行在審核擬抵押的房地產(chǎn)時應(yīng)注意，凡以房屋和其他地上
附著物抵押的，該房屋和其他地上附著占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)必須
同時抵押。此外，不應(yīng)接受下列的房地產(chǎn)作低押：

　　⑴權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)；

　　⑵用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；

　�、橇腥胛奈锉Ｗo(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物；

　�、纫岩婪ü�告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)；

　�、杀灰婪ú榉�、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)；

　�、室婪ú坏玫盅旱钠渌�房地產(chǎn)。

　　二、應(yīng)注意根據(jù)抵押人企業(yè)性質(zhì)、類型的不同，審查抵押人設(shè)立
抵押的行為是否報經(jīng)有關(guān)部門同意或備案。

　　一般來講，若抵押人是國有企業(yè)、事業(yè)單位的，應(yīng)報國有資產(chǎn)管
理部門備案或批準(zhǔn)；若抵押人是集體所有制企業(yè)的，須經(jīng)該企業(yè)職工
代表大會通過并報其上級主管部門備案；若抵押人是外商投資企業(yè)，
須經(jīng)董事會通過決議；若抵押人是有限責(zé)任公司、股份有限公司，須
經(jīng)董事會或股東大會通過；若抵押人是共有人，須事先征得其他共有
人的書面同意。

　　除上述外，更值得注意的是，抵押人以中國境內(nèi)的房地產(chǎn)向外國
銀行或其他債權(quán)人設(shè)定抵押，是屬于中國境內(nèi)機(jī)構(gòu)對外擔(dān)保的范疇。
按照有關(guān)對外擔(dān)保的規(guī)定，抵押人除須獲得上述通過或批準(zhǔn)外，還須
獲得中國有關(guān)外匯管理部門的書面批準(zhǔn)。但有一點(diǎn)例外，即抵押人是
外商投資企業(yè)并以其自身的房地產(chǎn)為其自身的債務(wù)設(shè)定抵押而對外擔(dān)
保的，除須經(jīng)其原審批機(jī)關(guān)批準(zhǔn)外，無需經(jīng)有關(guān)外匯管理部門批準(zhǔn)。

　　三、應(yīng)注意劃撥地的土地使用權(quán)及其地上的房屋或其他附著物的
抵押問題。

　　眾所周知，中國的土地使用權(quán)一般都是通過出讓或劃撥的方式取
得。因此當(dāng)?shù)盅喝艘詣潛艿氐耐恋厥褂脵?quán)及其地上的房屋或其他附著
物作抵押時，一定要先為該“劃撥地的土地使用權(quán)”補(bǔ)辦出讓手續(xù)，
即使之成為“出讓地的土地使用權(quán)”后再作抵押；或者經(jīng)有關(guān)房地產(chǎn)
管理部門特別批準(zhǔn)，暫不辦理出讓手續(xù)而先作抵押，但外國銀行或其
他債權(quán)人在日后處理該抵押的房地產(chǎn)所得價款中，應(yīng)先繳納相當(dāng)于應(yīng)
繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，方可優(yōu)先受償。所以外國銀行應(yīng)
根據(jù)具體情況考慮，這種房地產(chǎn)抵押對其是否還有實(shí)際價值。

　　四、應(yīng)注意完備房地產(chǎn)抵押登記和對外擔(dān)保登記手續(xù)

　　由于中國房地產(chǎn)抵押合同采取登記生效原則，所以外國銀行與抵
押人簽訂抵押合同，一定要及時（法律規(guī)定為房地產(chǎn)抵押合同簽署之
日起30天內(nèi)）到有關(guān)的房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記。尤其還應(yīng)注意
的是，以在建工程、預(yù)售商品房作抵押的，一定要有關(guān)房地產(chǎn)管理部
門在抵押合同上作記載，并應(yīng)在其竣工和抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書
后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。

　　除上述抵押登記外，切記對外擔(dān)保登記也是萬萬不可少的。抵押
人應(yīng)在房地產(chǎn)抵押合同簽署后15天內(nèi)，持抵押合同去有關(guān)外匯管理局
辦理對外擔(dān)保登記手續(xù)。否則外國銀行在將來處分該抵押房地產(chǎn)獲得
清償款項后，需匯出中國境外時會有麻煩。

　　五、應(yīng)注意對抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行合理的價值評估并避免重復(fù)抵押
問題。

　　外國銀行接受抵押的房地產(chǎn)作擔(dān)保，實(shí)際上接受的是其價值，客
觀地對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，有利于貸款到期后債權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)。抵押房
地產(chǎn)的價值一般可以由有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定。外國銀行在接
受房地產(chǎn)抵押時，還應(yīng)注意審查該房地產(chǎn)是否已曾抵押給任何其他第
三方，以免重復(fù)抵押。按照中國法律規(guī)定，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得
超出其房地產(chǎn)的價值。但如果該抵押的房地產(chǎn)價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所擔(dān)保的
債權(quán)，則余額部分可以再次抵押。在此情況下，外國銀行與其他債押
債權(quán)人應(yīng)按照抵押登記的先后順序受償拍賣、變賣或以其他方式處分
該房地產(chǎn)所得的價款；若順序相同的，則按各自債權(quán)比例受清償。

　　六、應(yīng)注意房地產(chǎn)抵押的法律適用問題

　　根據(jù)國際沖突法的“不動產(chǎn)適用不動產(chǎn)所在地的法律”的一般原
則，中國涉外房地產(chǎn)抵押合同應(yīng)適用中國法律。所以盡管有些行之有
效的外國的有關(guān)房地產(chǎn)抵押方面的法律概念或操作方法值得借鑒或引
用，但這種借鑒或引用，應(yīng)以不違背中國法律為前提，否則沒有任何
實(shí)際意義。

　　總之，中國涉外房地產(chǎn)抵押所涉及的法律領(lǐng)域很廣，有關(guān)的實(shí)際
操作問題也較復(fù)雜。本文限于篇幅不能一一列舉。外國銀行或金融機(jī)
構(gòu)在涉及中國涉外房地產(chǎn)抵押的業(yè)務(wù)時，應(yīng)注意借助中國律師或其他
專業(yè)人士的指導(dǎo)