一、夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證
一方婚前付了全部房款,并取得了房產(chǎn)證,那么該房屋是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此,離婚時(shí),另一方無權(quán)要求分割。
二、夫妻一方婚前通過按揭貸款購房,取得了房產(chǎn)證,婚后夫妻共同還貸的房屋。
房屋是一方婚前購得,那么該房屋是婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。因此,離婚時(shí),另一方無權(quán)要求分割。但婚后房屋增值部分以及共同償還貸款的部分,除夫妻雙方另有約定外,應(yīng)當(dāng)視為夫妻共同財(cái)產(chǎn),另一方有權(quán)分配該財(cái)產(chǎn)部分(注意:非“房產(chǎn)”)。需要說明的是,共同還貸部分,不論是由一方用個(gè)人工資還貸,還是用雙方工資還貸,均應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。當(dāng)然,如果一方確能證實(shí),其還貸資金來源于個(gè)人婚前財(cái)產(chǎn),那么該部分不應(yīng)認(rèn)定為夫妻共有財(cái)產(chǎn)。
三、夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房產(chǎn)證的,婚后雙方共同還貸的房屋。
這種情況與第二種情況的分割相同。
四、夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同還貸,或一方用個(gè)人財(cái)產(chǎn)還貸但房屋升值,離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證。
根據(jù)司法解釋的規(guī)定,離婚時(shí),雙方對(duì)尚未取得所有權(quán)或者尚未完全取得所有權(quán)的房屋有爭(zhēng)議且協(xié)商不了的,人民法院不宜判決房屋的所有權(quán)歸屬,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況判決由當(dāng)事人使用。待取得房屋產(chǎn)權(quán)證后,再由任何一方另行向法院起訴。
另外,最高院民一庭有關(guān)解釋明確,法院不宜判決房屋所有權(quán)歸屬的范圍包括:
(一)購買福利性政策房屋;
(二)購買商品房;
(三)購買經(jīng)濟(jì)適用房。
購買以上三種房屋,在離婚時(shí),尚未取得房產(chǎn)證的,法院不宜就該房所有權(quán)直接判決。
五、夫妻雙方婚后出資(包括貸款)取得房屋產(chǎn)權(quán)
1、不論房產(chǎn)證上是一方的名字,還是雙方的名字,均為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
2、明確房屋價(jià)值,按市場(chǎng)價(jià)計(jì)算,不按當(dāng)初購房合同金額計(jì)算。
3、分清權(quán)益部分和債務(wù)部分。如果涉及貸款,先要將貸款部分除去。比如,一套房子購買價(jià)是50萬元,首付10萬元,貸款40萬元,現(xiàn)值60萬元,未還貸款30萬元。夫妻可以分的部分就是,60萬元的現(xiàn)值減去30萬元貸款后的30萬元,每人可分得15萬元。也就是說,由分得房子的一方付給未得房一方15萬元,得房方單獨(dú)償還剩余的本金及利息。
六、父母參與出資購買的房屋。
根據(jù)司法解釋的規(guī)定,可以分為兩種情況:
1、父母在雙方結(jié)婚前的出資,視為對(duì)自己子女的贈(zèng)與,除另有約定外,該房屋為子女的婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)。
2、父母在雙方結(jié)婚后的出資,視為對(duì)夫妻雙方的贈(zèng)與,除另有約定外,該房屋為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。
在實(shí)踐中,還有一種情況:在離婚時(shí),一方突然提出,買房子的錢是向父母借的,不是父母贈(zèng)與的,并拿出借據(jù)證實(shí)。對(duì)此,首先看另一方的態(tài)度,如果另一方不承認(rèn),一般不對(duì)該債權(quán)債務(wù)是否成立進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查,因?yàn)閭鶛?quán)人不能作為第三人參加訴訟。因此,在這類案件中,在對(duì)房屋進(jìn)行分割的同時(shí),主張是借錢的一方可以另案起訴。
七、房產(chǎn)證上有第三人的名字
比如,房產(chǎn)證上除了有夫妻雙方的名字外,還有子女的名字,或有父母的名字。對(duì)此,一般不會(huì)將主動(dòng)追加第三人,而是采取如下措施:
(一)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),對(duì)房屋部分的財(cái)產(chǎn)分割不予審理,由當(dāng)事人另案起訴;
(二)根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng),將案件中止審理,告訴當(dāng)事人另行提起析產(chǎn)之訴,后根據(jù)析產(chǎn)的判決結(jié)果,對(duì)夫妻共有部分的房屋進(jìn)行分割。
八、婚前雙方出資購房,但婚前取得的房產(chǎn)證上只有一方的名字
在實(shí)踐中這樣的情況主要是,男女戀愛期間感情覺得不錯(cuò),婚前商議買房子。后雙方共同出資,出于各種原因,購房合同及房產(chǎn)證上只寫了一方的名字,另一方?jīng)]有寫進(jìn)去。兩人結(jié)婚后因感情破裂決定離婚,此時(shí),一方不承認(rèn)另一方購房時(shí)出過資,認(rèn)為房屋屬于婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn),不作分割。在不能證實(shí)自己有出資且不是贈(zèng)與給另一方的前提下,一方的權(quán)益法院是無力保護(hù)的。也就是說,即使一方真出了錢,但不能證明出資行為,法院也無法判決另一方給予適當(dāng)補(bǔ)償。